Залог строения

Оглавление:

Единство судьбы объектов недвижимости в договорах об ипотеке

Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости предполагает создание условий, при которых земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости выступали бы в коммерческом обороте в качестве единого объекта правоотношений. Раздельный оборот земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости порождает конфликты различных правообладателей и влечет возникновение дополнительных рисков в отношении имущества, снижая его стоимость.

Принцип superficies ad dominum soli cedit (лат. «наземное имущество переходит к владельцу земли») закреплен в качестве общего принципа земельного законодательства Российской Федерации в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Более детально данный принцип реализован при регулировании тех правоотношений, которые могут повлечь распоряжение земельным участком или расположенными на нем объектами недвижимости.
В нормативном регулировании договоров об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к сожалению, не нашел своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.
При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.
Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке. Осветить все возникающие проблемы в рамках одного исследования не представляется возможным. В настоящей статье будут проанализированы лишь те аспекты проблемы, которые связаны с противоречивой реализацией принципа в рамках общих норм ЗК РФ и специального регулирования ипотечных правоотношений в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Примечание. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

Принципы ипотечного регулирования

Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.
Пункт 3 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливают императивное требование о том, что при ипотеке здания или сооружения необходимо в рамках того же договора об ипотеке заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды такого участка. Несоблюдение требования об одновременном залоге здания или сооружения и права собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором расположены такие объекты, влечет недействительность договора об ипотеке. Однако если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладает правами в отношении земельного участка, то залог строения признается действительной сделкой (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Данное исключение действует и в ситуации получения прав в отношении земельного участка после заключения договора об ипотеке. Таким образом, ключевым моментом для обеспечения действительности договора об ипотеке является именно момент заключения договора, который определяется датой его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Тем не менее существуют судебные решения, в которых был специально проанализирован данный вопрос и в качестве применимой даты указана дата подписания договора об ипотеке (Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2006 N КГ-А41/3623-06). Данный вывод представляется некорректным по указанным выше основаниям.

С другой стороны, если основным объектом ипотеки с точки зрения коммерческой значимости обеспечения являются земельный участок или права аренды в отношении земельного участка, но на таком земельном участке расположены строения, которые нецелесообразно передавать в ипотеку (что, например, случается в ситуации, когда на земельном участке расположены подлежащие сносу строения), то специальное регулирование договоров об ипотеке предусматривает иной подход: если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).
Следовательно, как ГК РФ, так и Закон об ипотеке прямо устанавливают, что договором об ипотеке может быть предусмотрен залог земельного участка без залога расположенных на таком земельном участке строений.
В пользу данного толкования говорят и положения п. п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке, которые устанавливают режим пользования незаложенными зданиями в случае обращения взыскания на землю, оставляя за залогодателем, который передал в ипотеку земельный участок без расположенных на нем зданий, право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий. Дополнительным подтверждением намерения законодателя установить различный режим служит п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке, который предусматривает, что в случае с сельскохозяйственными землями недопустима раздельная ипотека земельных участков и расположенных на них строений в ситуации, когда такой земельный участок и строения принадлежат одному лицу.

Нормы Земельного кодекса РФ об ипотеке земельных участков

Специальное регулирование договоров об ипотеке создает простые, хотя и противоречивые, правила. В случае получения «в ипотеку» здания кредитор обязан убедиться, что ему передается по тому же договору об ипотеке сам земельный участок или право аренды. Если на момент заключения договора об ипотеке у залогодателя отсутствует право собственности или аренды, то последующее получение таких прав не влияет на действительность договора об ипотеке. При ипотеке земельного участка стороны изначально имеют свободу действий и могут как заложить расположенные на земельном участке здания, так и совершить залог одного земельного участка.
Однако, как отмечалось выше, помимо непосредственного формирования обеспечения по сделке договор об ипотеке должен регламентировать порядок реализации переданного в залог имущества. Таким образом, уже на стадии заключения договора об ипотеке залогодержателю приходится задуматься о реализации предмета залога и тех ограничениях, которые в связи с этим налагает действующее земельное законодательство. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Аналогичное правило установлено и в случае отчуждения земельного участка. Следовательно, учитывая в совокупности требования обеих норм, мы приходим к выводу, что заложенный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех объектов недвижимости, а отчуждение любого из объектов недвижимости требует по общему правилу отчуждения земельного участка.
Таким образом, в случае последующего приобретения залогодателем права собственности в отношении земельного участка при обращении взыскания на предмет ипотеки возникают риски признания договора об ипотеке недействительным по причине его противоречия п. 4 ст. 35 ЗК РФ, поскольку такой договор не содержит механизма обращения взыскания на земельный участок, который не был передан в залог. В свою очередь, обращение взыскания только на заложенное строение будет недопустимо в силу противоречия императивным требованиям ЗК РФ.
Аналогичный риск недействительности договора об ипотеке по причине его противоречия п. 4 ст. 35 ЗК РФ возникнет и в ситуации, когда стороны попытаются воспользоваться диспозитивностью ипотечного регулирования и осуществят залог земельного участка без одновременного залога расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости: суды могут отказать в обращении взыскания на земельный участок по причине недопустимости его отчуждения без отчуждения строений. Обратить взыскание в том числе и на расположенные на земельном участке строения будет также невозможно по причине того, что они не были переданы в залог. К подобному выводу пришел, например, ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 13.12.2007 по делу N А82-992/2006-43). Так как залогодержатель не может контролировать последующее приобретение залогодателем права собственности или аренды земельного участка, подобное регулирование порождает дополнительные риски для кредиторов, обеспечение которых фактически ставится под условие последующей регистрации изменений в договор об ипотеке.

Читайте так же:  Отзыв на заявление залив квартиры

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ

Попытку разрешить противоречие между нормами земельного и ипотечного законодательства предпринял Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 («Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). В п. 17 данного Письма было рассмотрено дело, в котором по договору об ипотеке было заложено одно здание, так как участок, на котором было расположено здание, принадлежал залогодателю на момент заключения договора на праве бессрочного пользования и не подлежал ипотеке. Впоследствии залогодатель приобрел земельный участок в собственность. Изменения в договор об ипотеке не вносились. Обеспечиваемое ипотекой обязательство не было исполнено, и встал вопрос о допустимости обращения взыскания по договору об ипотеке, для ответа на который суду пришлось столкнуться с описанной выше дилеммой.

ВАС РФ было предложено следующее решение. Основываясь на нормах п. 4 ст. 35 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что «поскольку реализация здания. осуществляется посредством его продажи с торгов. такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка». Таким образом, была подчеркнута необходимость следования принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Следование данному принципу, однако, ставило под угрозу саму действительность договора об ипотеке, предмет которого не включал земельный участок, и обращение взыскания на данный земельный участок несправедливо ущемляло бы позицию залогодателя. Поэтому суд отметил, что «поскольку подлежащий реализации. земельный участок не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований. из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка». Таким образом, ВАС РФ фактически «расширил» предмет ипотеки, допустив обращение взыскания и на земельный участок. Права залогодателя, который не передавал земельный участок по договору об ипотеке, были защищены путем передачи ему всей денежной суммы, вырученной от его реализации. Хотя в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 была непосредственно рассмотрена лишь ситуация, когда земельный участок принадлежал залогодателю на праве бессрочного пользования, а впоследствии был приобретен в собственность, представляется, что аналогичным образом следует поступать и в ситуации, когда у залогодателя строения изначально отсутствовали права в отношении земельного участка или было заложено право аренды, но в период действия договора об ипотеке приобретено право собственности.
Отметим, однако, что приведенная выше позиция ВАС РФ, хотя и является важным шагом на пути устранения противоречий между земельным и ипотечным законодательством, не позволяет устранить их полностью, так как предлагает решение лишь в такой ситуации, когда залогодатель получает права в отношении земельного участка, на котором все строения переданы в ипотеку.
Остается неразрешенным вопрос о том, как поступать, когда на приобретаемом в собственность земельном участке расположено несколько строений, часть из которых была передана в ипотеку, а часть осталась необремененной. Для сохранения действительности договора об ипотеке в данной ситуации разъяснений ВАС РФ уже становится недостаточно, так как нормы п. 4 ст. 35 ЗК РФ требуют не только одновременной реализации строения и прав на земельный участок, на котором расположено такое строение, но и реализации (уже совместно с таким земельным участком) всех расположенных на нем строений. В такой ситуации, если позволить залогодержателю обратить взыскание на весь земельный участок, залогодатель лишится прав на землю в отношении оставшихся зданий, что представляется неудовлетворительным решением. Возможным выходом из сложившейся ситуации было бы допущение перехода к приобретателю права общей долевой собственности в отношении части участка. При данном подходе, однако, возникает проблема, связанная с невозможностью образования долей в отношении вещи в ситуации, когда такая вещь принадлежит одному лицу (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Особое регулирование аренды

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества. Данное положение позволяет распространить изложенный в Законе об ипотеке режим залога строений (земельных участков) и на ситуацию, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды, а именно: требование об одновременном залоге права аренды земельного участка при залоге расположенных на таком земельном участке строений и допустимость залога прав аренды без залога строений. Как было показано выше, в ситуации, когда залогодатель владеет земельным участком на праве собственности, приходится учитывать дополнительные ограничения, налагаемые ЗК РФ, которые регулируют вопросы отчуждения земельных участков и расположенных на них строений. Применимы ли эти ограничения и в том случае, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды?
К сожалению, действующее законодательство не позволяет однозначно ответить на данный вопрос. С одной стороны, законодатель проводит четкое различие между ситуациями, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности и на праве аренды. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ не допускает отчуждения земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу. Пленум ВАС РФ, разъясняя в п. 11 Постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» правила применения п. 4 ст. 35 ЗК РФ, установил, что данная норма применяется лишь к сделкам, предметом которых являются объекты, принадлежащие на праве собственности одному лицу, что позволяет говорить о неприменении данной нормы к ситуации, когда лицо владеет земельным участком на праве аренды.
Сопоставим п. 1 ст. 35 ЗК РФ (регулирующий режим перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу) и п. 4 той же статьи (устанавливающий общее правило о том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а также определивший исключения из этого общего правила). Сравнительный анализ позволяет прийти к выводу о различной оценке рисков в ситуации, когда залогодатель строений впоследствии приобретает право аренды земельного участка, на котором расположены такие строения.
В ситуации, когда земельный участок принадлежит третьему лицу, законодатель не ставит отчуждение здания в зависимость от необходимости отчуждения прав в отношении земельного участка, а предусматривает в императивном порядке право покупателя здания требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.
Указанные выше нормы, казалось бы, позволяют сделать вывод о том, что оценка рисков сторонами по договору об ипотеке будет различаться в зависимости от того, принадлежит земельный участок залогодателю на праве собственности или аренды.
Между тем данный вывод представляется не столь однозначным. В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках. Не представляется возможным исключить толкование данной нормы как устанавливающей дополнительное ограничение на раздельный оборот земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и расположенных на них объектов недвижимости.

Выводы. Реалии современных кредитных отношений в России таковы, что лишь незначительное число заемщиков обладает достаточным кредитным рейтингом для того, чтобы получить доступ к необеспеченному финансированию. Для большинства же корпоративных участников рынка такой доступ закрыт, и банки готовы предоставлять финансирование исключительно под обеспечение, доверяя определенным активам, а не самим заемщикам. Максимально открытый доступ к рынку долгового финансирования — это основа развития бизнеса. Таким образом, формирование правового механизма, который бы создавал четкие и понятные правила обеспечения обязательств, является важной задачей, от решения которой напрямую зависят доступ к кредитованию и развитие экономики России.
В контексте рассмотренных противоречий между нормами ипотечного регулирования и земельного законодательства, к сожалению, приходится констатировать, что для исключения любых рисков в отношении предоставляемого обеспечения кредитору приходится требовать предоставления в залог всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также полагаться на добрую волю залогодателя и внесение изменений в договор об ипотеке в случае получения залогодателем прав на земельный участок. Очевидно, что подобное нормативное регулирование порождает противоречивую практику его применения и неопределенность для участников рынка, снижая ценность обеспечения и доступ к кредиту, и требует совершенствования правового механизма как на уровне законодательства, так и на уровне судебной практики.

Читайте так же:  Налоговая декларация 3 ндфл за 2011 год образец заполнения

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Оформление недвижимости в обеспечение банку является обязательным условием ипотечного кредитования. Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке распространенная процедура оформления кредита.

Ипотечный кредит под залог жилья в Сбербанке

Для выдачи ипотеки Сбербанк потребует залог – обеспечением могут выступить не все объекты. В плане собственности имеющаяся недвижимость может быть любая, например родственников. Если в собственности нет недвижимости, то ввиду залога выступит приобретаемое жилье.

Условия ипотечного кредитования в Сбербанке

Сбербанк это одна из самых лидирующих финансовых организаций в стране. Ипотека в Сбербанке имеет свои преимущества:

  • надежность – заемщик может быть уверен в прозрачности сделки, так как Сбербанк занимает первое место по выдаче ипотеки;
  • можно использовать практически любой вид имеющейся собственности в качестве обеспечения;
  • широкий список льготных условий и государственных программ, благодаря которым заемщик может существенно снизить процент по займу.

Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости практически не отличаются от оформления ипотеки на стандартных условиях.

  • срок кредитования до 30 лет;
  • процентная ставка от 12 %;
  • валюта ипотеки – рубли;
  • кредит предоставляется не более 80 % от оценочной рыночной стоимости залогового объекта.

Виды обеспечения для оформления ипотеки

Обеспечение ипотеки является основным условием её получения. Ввиду обязательства выступает имеющееся либо приобретаемое жильё. Таким образом, Сбербанк существенно уменьшает риск недобросовестности плательщика.

Для обеспечения можно использовать практически все виды имеющейся недвижимости: земельный участок, долевая собственность, загородный дом, квартира и т.д. Так же для обеспечения зачастую используют два вида объектов, например дом и земельный участок. Главное для Сбербанка это предоставление альтернативы и доказательство вашего финансового благосостояния.

Для доказательства банк потребует не только справки о доходах, но и первоначальный взнос. Это показывает Сбербанку, что заемщик умеет планировать свои расходы.

Объект обеспечения – приобретаемое жильё

Это классический и распространенный способ оформления ипотеки. Залогом выступает приобретаемая недвижимость, но ипотека под залог недвижимости в Сбербанке имеет свои преимущества и недостатки. Заемщику придется застраховать не только объект недвижимости, но и свою жизнь, что подразумевает траты.

Стоит отметить, что страхование мужчин при оформлении ипотеки обойдется дороже. Девушки и женщины до 35 лет оцениваются Сбербанком, как надежные и ответственные заемщики, поэтому и страховая премия существенно ниже.

Так же Сбербанк предъявляет жесткие требования к объекту обеспечения, если вы выбираете новостройку, то выбор будет ограничен только партнерами-застройщиками, если же вы приобретаете вторичное жильё, банк примет только экономически выгодное имущество, ввиду решения проблем по погашению основного долга.

Залог имеющейся недвижимости

В качестве обеспечения вы можете предоставить банку другой объект, как в личной собственности, так и других собственников. Залогом может выступить:

  • частный дом;
  • квартира;
  • коттедж;
  • гараж;
  • земельный надел.

Не все объекты можно предложить Сбербанку, как обеспечение. Рассмотрим более подробно, какую недвижимость банк считает неликвидной:

  • год постройки дома должен быть не старше 1970 года;
  • если квартира продавалась более 5 раз, у кредитора возникнут опасения с юридической точки зрения;
  • деревянные строения не подходят под залог;
  • Сбербанк не рассматривает «ветхое» жильё;
  • если жильё невозможно приватизировать;
  • долевая имеющаяся собственность рассматривается только в определенных случаях;
  • на объекте зарегистрированы: инвалиды, несовершеннолетние, военные и недееспособные лица.

Долевое жильё рассматривается Сбербанком индивидуально, обычно требуется либо переоформление, либо заявление от участника обще долевого объекта о том, что его доля так же будет находиться в залоге у банка. Конечно же, ни один собственник беспричинно не отдаст свою долю в залог, но это не значит, что юристы банка откажут в сделке.

Как таковая ипотека под залог имеющейся собственности в Сбербанке не выдается, Сбербанк выдает нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. То есть заемщик сможет распорядиться деньгами на свое усмотрение. Преимуществом такого кредита является низкая процентная ставка. А банк охотнее выдает ипотеку, если залог признан более чем ликвидным.

Залог – земельный участок

Ввиду объекта обеспечения земельный участок не всегда охотно рассматривается банком. Реализация земельного участка весьма проблематична, поэтому Сбербанк тщательно проверяет документы и географию объекта. При одобрении банком предложенного залога, играют роль такие факторы как:

  • качество земли;
  • удаленность от инфраструктуры;
  • коммуникации;
  • назначение земли.

Документы для оформления ипотеки под залог имеющегося жилья

Сбор документов идентичен процедуре стандартного оформления ипотечного кредита:

  • анкетирование;
  • паспорт гражданина РФ;
  • доказательство финансового благополучия;
  • согласие супруга/супруги;
  • справка из органов опеки, если на объекте прописан несовершеннолетний ребенок;
  • документы собственности на объект обеспечения.

Оформление любого кредита предполагает сбор документов со стороны заемщика, когда оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости, потребуется дополнительная документация на объект залога.

  • оценочная процедура;
  • документ на право собственности;
  • если объект имеющейся недвижимости не является собственностью заемщика, необходима нотариально заверенная доверенность о передаче прав распоряжения объектом;
  • свидетельство о регистрации объекта.

Преимущества и недостатки ипотеки под залог имеющейся недвижимости

  1. Банк охотно идет на сделку в случае полного удовлетворения ликвидностью объекта.
  2. Нецелевой кредит можно использовать не только на приобретение жилья.
  3. Объектом обеспечения выступает недвижимость, как в личной собственности, так и сторонних лиц.
  4. Необязателен первоначальный взнос, единственное условие, это то, что Сбербанк сможет одобрить кредит не более 80 % от оценочной стоимости.
  5. Широкий список льготных и спецпредложений для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей.

К недостаткам можно отнести:

  1. Обязательное страхование объекта обеспечения и жизни заемщика.
  2. Высокие предъявляемые требования к объекту;
  3. Более высокая процентная ставка, но в сравнении с обычным потребительским кредитом, оно существенно меньше.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке выгодна тем, что можно использовать денежные средства по усмотрению. Но даже несмотря на это, граждане охотнее приобретают вторую недвижимость именно по данной схеме.

Заём выдается в большинстве случаев, единственной причиной отказа в банке может послужить плохая кредитная история, по всем остальным параметрам Сбербанк охотно идет на сделку, и за короткий срок оформляет кредит.

Ипотека под залог квартиры

Кредитование под залог коммерческой недвижимости: 2 способа получить деньги

Опубликовал: admin в Ваш юрист 09.12.2018 Комментарии к записи Кредитование под залог коммерческой недвижимости: 2 способа получить деньги отключены 58 Просмотров

Кредитование под залог коммерческой недвижимости: 2 способа получить деньги

Несмотря на кризис и невозможность точного прогнозирования бизнес активности корпоративных клиентов, банки предлагают очень выгодные условия, если в качестве залога выступает коммерческая недвижимость. Можно получить недорогой кредит на покупку офиса, магазина, склада – рассмотрим условия, тарифы, и постараемся найти самые выгодные займы.

У представителей малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей есть возможность получить недорогой кредит на солидную сумму в том случае, если недвижимость, которая планируется в качестве обеспечения, обладает высокой ликвидностью. Именно по причине высокой стоимости и спроса на коммерческие объекты банки охотно принимают их в качестве залога. Помещение в торговом центре, магазин или склад можно быстро продать, если с погашением возникнут проблемы.

Коммерческая недвижимость оформляется в залог по двум типам кредитов:

  • На покупку объекта, который одновременно является обеспечением;
  • Нецелевой кредит с обеспечением.

Сроки по этим видам займов практически не отличаются, как и средние значения ставок. Главное – соответствие объекта требованиям банка и наличие открытого счета в учреждении.

Как взять кредит на покупку коммерческой недвижимости

Когда планируется расширение бизнеса с покупкой недвижимости под залог, сначала придется получить предварительное согласие банка. Учреждения отдают предпочтение собственным клиентам, владельцам счетов.

Минимальные суммы кредита по коммерческой ипотеке в разных банках отличаются в разы, могут составлять от 100 тыс. до 4 млн. рублей. Максимальные – не ограничены, или ограничены крупными суммами (150 – 600 млн. рублей).

Средние ставки в текущем году установлены большинством банков от 14,5%. В некоторых ситуациях стоимость кредита устанавливается индивидуально, рассчитывается исходя из суммы займа, срока действия договора, взноса заемщика.

Главное преимущество покупки основных средств по программам коммерческой ипотеки – длительный срок, с возможностью погашения на протяжении 20 лет. Некоторые банки согласны кредитовать жилье (по программе коммерческой недвижимости) с обязательным выведением квартиры из жилого фонда.

Читайте так же:  Creo parametric лицензия

Основное требование банков к бизнесу – постоянная деятельность, подтвердить размер годового оборота и безубыточность предприятия можно собственной финансовой отчетностью.

Банки предлагают бизнесу нецелевые кредиты на льготных условиях под залог коммерческой недвижимости, если на строения (офис, магазин, склад) не наложено обременение и у заемщика нет просроченных обязательств.

Средства по кредиту можно использовать на любые цели: увеличение оборотных средств, инвестирование, покупка оборудования, техники, другие нужды предприятия. Сроки кредитования – от 7 до 15 лет. Ставки аналогичны значениям по коммерческой ипотеке. Основное отличие – отсутствие минимального взноса.

В залог принимают любые виды коммерческих помещений с ограничениями, которые устанавливает каждое финансовое учреждение. Некоторые банки оговаривают невозможность принятия в обеспечение старой (до определенного года постройки) недвижимости.

Принятие недвижимости в залог происходит только после проведения оценки. От стоимости объекта напрямую зависит максимальная сумма кредита, которую может предоставить банк.

Временные трудности: можно ли вывести недвижимость из залога

В коммерческой ипотеке процедура выведения из залога происходит по стандартной схеме: снимается обременение после полного погашения суммы долга. Проблемные ситуации возникают, когда по причинам снижения рентабельности или острой нехватки оборотных средств клиент не имеет возможности платить по кредиту.

Чтобы не остаться без основных средств, без которых ведение бизнеса станет невозможным, придется договариваться с банком о предоставлении временной отсрочки от платежей. Многие кредиторы идут на уступки бизнесу в сложных условиях: предоставляют каникулы на 9 – 24 месяцев, с наложением обязательств на заемщика по оплате начисленных процентов. Таким образом, залоговая недвижимость остается в собственности предпринимателя, банк зарабатывает на процентах, клиент получает достаточно времени, чтобы повысить рентабельность предприятия и выполнить обязательства по договору ипотеки. Договариваться с кредитором лучше до начала судебной процедуры о наложении взыскания.

В критических ситуациях, когда долг закрыт, но банк не торопится выводить объект из залога, существует всего один выход – разбирательство в суде с последующим снятием обременения.

Рассмотрим предложения от надежных российских банков. Мы подобрали продукты, каждый из которых предусматривает возможность временных каникул для бизнеса по оплате тела кредита. Каждый банк предлагает варианты коммерческой ипотеки и возможность получить кредит под залог принадлежащей предприятию недвижимости.

Универсальная программа «Бизнес-Недвижимость» действует в Сбербанке. Кредитом могут воспользоваться представители малого бизнеса и предприниматели, чей оборот за год не превышает 400 млн. рублей.

Требования к заемщикам: бизнес должен работать не менее 6 месяцев, если деятельность носит сезонный характер – не менее года. Регистрация на территории РФ. Банк может выдать под залог приобретаемых объектов минимальную сумму в 150 тыс. рублей, при оформлении залога на собственные объекты – от 5 млн. рублей. Максимальная сумма составляет от 400 до 600 млн. рублей, в зависимости от региона.

Единая ставка установлена на уровне 14,75%. Срок кредитования – от 1 месяца до 10 лет. Уже в базовых условиях прописан максимальный срок кредитных каникул – 12 месяцев. Сбербанк разрешает клиенту выбрать удобную схему погашения тела кредита: ежемесячный или ежеквартальный платеж. Оплата процентов происходит ежемесячно.

Срок действия одобренной предварительно заявки составляет 2 месяца.

Бизнес-ипотека в ВТБ-24 рассчитана исключительно на покупку объекта коммерческой недвижимости. Срок кредитования – до 10 лет. Ставка составляет 14,5% годовых. Банк кредитует приобретение офисных помещений, складских и производственных площадей.

Авансовый взнос составляет 20%. ВТБ-24 в индивидуальном порядке может разрешить выдачу кредита без первоначального взноса, при условии, что заемщик сможет предоставить дополнительное обеспечение по договору ипотеки.

Кредитные каникулы, которые по просьбе клиента, могут предоставить в банке, ограничены 9 месяцами. Сумма займа перечисляется на счет заемщика, открытый в банке. Минимальная сумма займа – 4 млн. рублей.

Более выгодные условия банк предлагает клиентам, готовым приобрести коммерческую недвижимость из залогового фонда банка. Процедура получения кредита в этом случае также будет максимально упрощена.

В Юни Кредит Банке максимальный срок действия договора составляет 7 лет. Минимальный – 1 год. Не принимается в качестве залога жилая недвижимость (квартиры), гаражи, объекты, расположенные в хрущевках.

Минимальная сумма займа – 500 тыс. рублей, максимальная – 47 млн. рублей. График платежей может быть составлен индивидуально для каждого клиента. Отсрочка может составлять 6 месяцев. Ставка устанавливается в индивидуальном порядке.

Сумма займа составляет от 1 до 150 млн. рублей. Максимальный срок кредитования – 7 лет, минимальный – 12 месяцев. Ставка устанавливается индивидуально. Возможность отсрочки предусмотрена, но максимального установленного срока кредитных каникул банк не озвучивает. Решение о предоставлении отсрочки принимается в каждом отдельном случае после рассмотрения заявки клиента.

Банк Москвы не ограничивает корпоративных клиентов в выборе коммерческой недвижимости, есть возможность приобретения жилых помещений с переводом их в статус коммерческих.

Самый прозрачные условия кредитования бизнеса по программе коммерческой ипотеки – в Сбербанке. Срок кредитных каникул – самый длительный в сравнении с другими программами. Выдача кредита происходит без комиссии, возможно досрочное погашение, составление квартального графика платежей.

Кредит под залог недвижимости — взять кредит залог имеющейся недвижимости онлайн

Опубликовал: admin в Кредиты 07.12.2018 Комментарии к записи Кредит под залог недвижимости — взять кредит залог имеющейся недвижимости онлайн отключены 12 Просмотров

До 100 000 000 рублей под залог имеющегося имущества

• Возраст от 20 до 85 лет, на момент окончания действия кредита (одного из Заемщиков)
• Постоянная регистрация (на территории одного региона РФ).

Требования предмету залога:
• Квартира
• Нежилое помещение
• Апартаменты
• Комната
• Жилой дом с земельным участком
на территории Москвы или Московской области.

• Не принимается в залог:
Расположены в многоквартирном деревянном строении (имеющем одновременно деревянные стены и деревянные перекрытия), независимо от степени износа, года постройки или стоимости;
Частные/дачные дома с деревянными стенами.
Расположены в строении с незавершенным строительством;
Имеют дефекты, внутренние или внешние повреждения;
В которых присутствует незарегистрированная перепланировка/переустройство в виде демонтажа (частичного или полного) несущих конструкций, переноса без соответствующего разрешения газового оборудования внутри квартиры за пределы кухни, нарушения общих границ объекта недвижимости;
Расположены в строении, находящемся в аварийном состоянии и/или подлежащем сносу/реконструкции;
Входит в ЗАТО;
Некапитальные строения (например, металлические ангары);
Склады и производственные здания, в отношении которых имеются предписания Госпожнадзора, не выполненные на протяжении более 6 месяцев с даты их получения.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин .

Клиенты Совкомбанка могут оформить кредитные договоры с программой добровольной финансовой и страховой защиты заемщика.

Документы Заемщика:
• Паспорт гражданина РФ;
• Второй документ – Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, водительское удостоверение, военный билет, заграничный паспорт, страховое пенсионное свидетельство.

Документы, подтверждающие доход (при необходимости):
• Справка по форме Банка
• 2-НДФЛ
• 3-НДФЛ
• 4-НДФЛ
• Декларация
• Патент
• Договоры

Для заключения договора залога (ипотеки) объекта недвижимости, а также для подачи документов на регистрацию в Росреестр, необходимо предоставить:
— Нотариальное согласие супруга(и) Собственника на залог объекта недвижимости, при условиях:
если Собственник состоит в браке;
если объект недвижимости, предлагаемый в залог Банку, был приобретен в период брака в результате возмездной сделки.
— Брачный договор (оригинал), а также нотариально удостоверенное заявление о том, что брачный договор не был расторгнут или изменен.
— Нотариально удостоверенное заявление о том, что момент приобретения объекта и в настоящее время в зарегистрированном браке не состоит.

Документы на объект залога:
• Свидетельство о регистрации права собственности;
• Документ-основание возникновения права собственности: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации, договор мены и другое;
• Выписка из домовой книги или ЕЖД;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или ЕЖД;
• Дополнительные документы по требованию Банка.

Документы от Залогодателя — Юридического лица:

  1. Паспорт физического лица (копия), для каждого физического лица являющегося:
    Собственником бизнеса;
    Участником сделки (Заемщиком, Поручителем, Залогодателем);
    Руководителем (имеющим право первой подписи) юридического лица – участника сделки;
  2. Учредительные документы (действующая редакция Устава, со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями, Учредительный договор, Свидетельство о государственной регистрации);
  3. Копия Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Карточка образцов подписей и печати, заверенная обслуживающим банком;
  5. Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица на заключение сделки, в случае, если такое решение необходимо в соответствии с действующим Законодательством РФ, учредительными документами Общества и его бухгалтерской отчетностью;
  6. Документы о назначении должностных лиц, имеющих право подписи официальных документов,
  7. Актуальный Баланс организации,
  8. Справка о крупности / о не крупности сделки для юридического лица