Предварительный договор перевести

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 декабря 2012 г. N 17535 (ключевые темы: предварительный договор — основной договор — перевод прав и обязанностей — обязанности покупателя — регистрация права собственности)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 20 декабря 2012 г. N 17535

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

при секретаре Порохневе В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 20 декабря 2012 года гражданское дело N 2-1773/12 по апелляционным жалобам на решение Куйбышевского районного суда Санкт- Петербурга от 15 октября 2012 года по иску ООО » » к ООО » » и Просоловой И. И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи судна,

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.,

объяснения лиц, участвующих в деле,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

20.02.2011 года между ООО » » и ООО » » был заключён предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости судна » «, тип , разъездной катер регистровый N. класс . По условиям предварительного договора ООО » » (продавец) должно было в течение 5-ти дней с момента государственной регистрации своего права собственности на судно заключить с ООО » «( покупатель) основной договор купли-продажи судна. Согласно пункту 4 договора цена договора составляла рублей. В силу п. 5 договора оплата по сделке должна была производиться путем зачета встречных однородных требований покупателя по стоянке объекта на основании договора N. а также зачетом встречных однородных требований по договорам возмездного оказания услуг N. от 24.11.2010 года и N. от 24.11. 2010 года. В соответствии с пунктом 5.5 договора в случае исполнения обязательств продавца по оплате работ и услуг по указанным выше договорам до подписания сторонами основного договора или до государственной регистрации перехода права собственности на объект покупателю настоящий договор, а также основной договор подлежат расторжению.

По сведениям, предоставленным отделом лицензирования и регистрации судов Северо-Западного управления Государственного морского и речного надзора, право собственности на судно зарегистрировано за ООО » » 11.05.2011 года.

1.07. 2011 года между ООО » » и Просоловой И.И. был заключен договор N. купли-продажи того же судна, по условиям которого Просолова И.И. (покупатель) приобрела судно » «, тип , разъездной катер регистровый N. класс , за рублей. Указанное судно по акту приема-передачи имущества от 1.07.2011 года было передано Просоловой И.И. Право собственности на данное судно 27.02.2012 г. было зарегистрировано за Просоловой И.И.

ООО » » обратилось в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ООО » » и Просоловой И.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, по которой Просолову И.И. следовало обязать вернуть ООО » » судно » «, а ООО » » вернуть полученные от Просоловой И.И. денежные средства, кроме того, истец просил отменить регистрацию права собственности Просоловой И.И. в отношении судна.

После уточнения предмета иска ООО » » заявило требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи судна » » N. от 1.07.2011 года погашению регистрации права собственности Просоловой И.И. на судно » «; регистрации права собственности на судно » » за истцом; взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления.

В обоснование иска ООО » » ссылалось на то обстоятельство, что договор купли-продажи заключен ответчиками в период действия не расторгнутого предварительного договора купли-продажи, заключенного с истцом, в связи с чем, было нарушено установленное предварительным договором преимущественное право покупки истца в отношении объекта сделки.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2012 года исковые требования ООО » » были удовлетворены частично.

Суд перевел на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N. от 01 июля 2011 года судна » «, тип судна — , разъездной катер, регистровый номер , класс , флаг — , порт приписки — , место и время постройки — , г., заключенному между ООО » » и Просоловой И. И., признав ООО » » ( ), по данному договору покупателем судна » «, погасил запись в Государственном судовом регистре РФ о Просоловой И. И., как собственнике судна «Норд», взыскал с каждого из ответчиков в пользу ООО » » государственную пошлину в размере рублей копеек, в удовлетворении остальных исковых требований отказал.

В апелляционных жалобах ООО » » и Просоловой И.И. ставится вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, полагает решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал доказанным то обстоятельство, что ООО » «, в период действия не расторгнутого предварительного договора купли-продажи судна с ООО » » нарушило установленное договором преимущественное право покупки истцом спорного судна и посчитал возможным применить к спорным правоотношениям по аналогии положения пункта 3 ст. 250 ГК РФ.

Между тем, преимущественное право покупки установлено положениями статьи 250 ГК РФ исключительно для участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу с целью защиты прав лиц, которым уже принадлежит право владения, пользования и распоряжения соответствующей долей общего имущества, раздел которого в натуре не произведен.

Поскольку истец по делу не являлся участником общей долевой собственности на объект недвижимости, поступивший на основании договора купли-продажи в собственность Просоловой И.И., то положения части 3 статьи 250 ГК РФ о том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Правоотношения между ООО » » и ООО » » вытекают из договора, а не из общих вещных прав на указанное в договоре имущество, в силу чего оснований, установленных положениями статьи 6 ГК РФ для применения аналогии закона, не имеется.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Таким образом, способ защиты стороны предварительного договора от недобросовестных действий контрагента прямо предусмотрен положениями данной статьи, которая не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей покупателя, возникших в рамках иного договора

Кроме того, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств урегулирована положениями Главы 25 ГК РФ, которая также не предусматривает примененных судом последствий нарушения обязательства, как по заключению основного договора, так и по передаче индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с положениями статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даже заключение основного (а не предварительного) договора купли-продажи недвижимого имущества до регистрации данного договора и перехода права собственности на имущество не создает у покупателя каких-либо преимуществ перед другим покупателем того же недвижимого имущества по иному договору купли-продажи, во владение которого это имущество фактически передано, а тем более не влечет возникновения преимуществ перед покупателем, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество, являющееся предметом спора.

В данном случае другой покупатель вправе требовать от продавца лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, право собственности на судно » «, тип , разъездной катер регистровый N. класс на основании договора купли-продажи N. заключенного 1.07.2011 года, зарегистрировано за ответчицей Просоловой И.И., которой данное судно передано во владение 1.07.2011 года.

При таком положении истец утратил возможность получения указанного выше имущества в собственность путем заключения договора купли-продажи с ООО » » и может ставить вопрос лишь о возмещении убытков, причиненных нарушением условий предварительного договора.

Читайте так же:  Договор пользования частью нежилого помещения

При этом, судебная коллегия отмечает и то, что условия договора, заключенного между Просоловой И.И. и ООО » » имеют существенные отличия от условий предварительного договора, заключенного с истцом относительно установления цены и порядка производства расчетов.

Заключение нескольких договоров в отношении одного и того же объекта свидетельствует о недобросовестности продавца, поскольку не позволяет произвести исполнение по каждому отдельному договору. Вместе с тем, указанные обстоятельства сами по себе не являются основаниями, установленными статьей 168 ГК РФ, для признания заключенных договоров ничтожными.

Таким образом, решение, постановленное судом первой инстанции, нельзя признать законным и обоснованным, в силу чего оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2012 года отменить.

В удовлетворении требований ООО » » к ООО » » и Просоловой И. И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи судна отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ+ДОГОВОР

1 предварительный договор

договор догруза — berth note

подтверждение договора — confirmation note

2 предварительный договор

3 предварительный договор

4 предварительный договор

5 предварительный договор

См. также в других словарях:

Предварительный договор — – договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для… … Коммерческая электроэнергетика. Словарь-справочник

Предварительный договор — договор, который порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия: количество, цену и др. По английски: Premilinary agreement Синонимы: Договор о намерениях См. также: Договоры… … Финансовый словарь

Предварительный договор — (англ. inchoute contract) гражданско правовой договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных П.д. Согласно… … Энциклопедия права

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — в гражданском законодательстве РФ договор, стороны которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в П.д. П.д. заключается в форме,… … Юридическая энциклопедия

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — по гражданскому законодательству РФ соглашение, стороны которого обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в П.д. П.д. заключается в форме, установленной… … Юридический словарь

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — в соответствии со ст. 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной… … Юридический словарь современного гражданского права

Предварительный договор — По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Предварительный договор — 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор… … Официальная терминология

предварительный договор — по гражданскому законодательству РФ соглашение, стороны которого обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в П.д. П.д. заключается в форме, установленной… … Большой юридический словарь

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — в гражданском законодательстве РФ договор, стороны которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в П.д. П.д. заключается в форме,… … Энциклопедический словарь экономики и права

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — по гражданскому законодательству РФ соглашение, стороны которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,предусмотренных в П.д. (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Форма П.д … Энциклопедия юриста

Предварительный договор перевести

Добрый день, дорогие пикабушники!

Хотела бы , чтобы вы мне помогли советом.

Я занимаюсь покупкой квартиры в готовой новостройке, Офис продаж предлагает заключить предварительный договор купли продажи с внесением половины стоимости квартиры.

У меня в этих вопросах никакого опыта. Можно ли заключить только основной договор, без предварительного? Обязательно ли заключение предварительного договора купли продажи? Искала в законе, не нашла именно этот момент.

Сомнения есть, потому что предварительный договор не предусматривает же что продавец передает мне квартиру.

Всем заранее спасибо.

  • Лучшие сверху
  • Первые сверху
  • Актуальные сверху

36 комментариев

Его обычно заключают, как некую гарантию совершения сделки именно с Вами. Там прописывается сумма задатка, конечная цена объекта, срок заключения основного договора, порядок выплаты и суммы неустоек в случае отказа от сделки.

Не совсем уверен что аналогия уместна — но:

В автосалонах, при покупке автомобиля, часто так же втюхтвают предварительный договор, в котором обозначена цена автомобиля и требуют некоторый задаток. Но в основном договоре — суммы, внезапно и волшебным образом, оказываются заметно больше т.к. туда вносятся всякие «вознаграждение менеджеру», «обязательный сервис» и т.д.

Поскольку задаток, который обычно очень велик, люди уже внесли, и мало кто хочет ждать возврата денег по месяцу — люди как правило соглашаются с переплатой.

Как антиход на этот развод — есть мнение, что пока Вы не подписали основной договор — юр. силу имеет как раз таки предварительный. И можно заставить салон продать машину — по сумме указанной в предварительном, если не подписывать основной.

В предварительном договоре обычно прописывают точную сумму основного договора с указанием, что она является «конечной и не подлежит изменению». Другое дело, что там могут быть лазейки в виде пунктов мелким шрифтом.

А почему договор предварительный? В нём указано что полная стоимость такая-то и не будет изменена ни каким актом божественного вмешательства?

Я хз, я предварительные никогда не заключал.

Какая нахер нотариально . Не слушай дилетантов. Ему только в пикабу сидеть, можешь заключить предварительный, ничего в этом страшного нет, только единственное, посмотрите кто продавец, фирма или физ лицо! По предварительному договору вы вносите задаток, и в нем будет прописано когда вы выходите на основной договор. На вашем месте если чего то боитесь, то уменьшайте сумму задатка, тысяч до 50-100

В предварительном пишут обычно:

«Стороны обязуются не позднее 1 января 2017 года заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры. «

«в момент подписания настоящего договора ПОКУПАТЕЛИ, уплачивают ПРОДАВЦУ сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в качестве задатка для обеспечения исполнения настоящего договора»

«Если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, предоставившая обеспечение, задаток остается у ПРОДАВЦА. Если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, получившая обеспечение, ПРОДАВЕЦ возвращает покупателю задаток в двойном размере»

Если переводите безналом, то пишите обязательно за что перевод «в обеспечение предварительного договора купли продажи квартиры адрес», если налом, то продавец обязан написать расписку (полностью от руки).

По поводу нотариуса — не уверен, что он нужен.

Значит ваш ИП составляет договор, выгодный лишь ему 🙂 Я в свое время тоже столкнулся с такими товарищами, и зарекся иметь с ними дела. Лучше с адекватным физическим лицом.

Если хотите, выложите текст договора сюда — наверняка там есть еще подводные камни типа «лоджия по проекту дома должна быть обязательно застеклена, стоимость застекления лоджии застройщик выставит покупателю после подписания договора». Кстати, такой пункт был в долевом, в которое я хотел вступить. Соль в том, что можно написать и 100 и 200 и 500 тысяч )

То есть вы хотите подписать предварительный, который обяжет вас заключить основной в залог половины стоимости квартиры, не видя еще что за текст будет в основном договоре?

Да это обычное дело — все устраивает: квартира, расположение, цена, вот только продавец с доверенностью или с мутным договором. Некоторые рискуют и остаются с квартирой, а чаще всего без денег и без квартиры.

Скидывайте в комменты предварительный договор — по его стилю можно определить степень хитрожопости продавца

Если у вас собраны все документы и вы готовы прямо сейчас подписать основной договор и даже перечислить по нему аванс, а продавец не идет на это, то это серьезный повод насторожиться.

Основной договор подписывается ДО оформления права собственности и является гарантией того, что сделка совершится. Если кто либо из участников сделки откажется ее проводить, то вторая сторона СУДОМ может заставить его это сделать.

А вот насчет предварительного я не уверен — получится ли в суде обязать продавца продать вам квартиру. Максимум — вернуть задаток или аванс, если это прописано в договоре. А у вас, как я понял, возврат денег продавцом не предусмотрен.

Что вам может грозить — предварительный подпишите как есть, без пункта о возврате — деньги могут вообще не вернуть, подпишите с пунктом о возврате, ИП скажет «сейчас денег нет, как будут — верну», объявит себя банкротом и откроет новое ИП на дядю жены.

Читайте так же:  Заявление об увольнении директора по соглашению сторон

Я вам уже писал, если хотите более менее безопасной сделки — настаивайте на подписании сразу основного договора с передачей денег через ячейку после регистрации права собственности на вас, либо на крайний случай безналичным платежом сразу. Но это, на мой взгляд, очень рискованно.

Сам себе адвокат

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

Предварительный договор купли-продажи недвижимости , по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

  • Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
  • Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
  • Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
  • Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
  • Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости

  • В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
  • Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
  • Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
  • Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
  • Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
  • Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

Предварительный договор с ООО или физ лицом?

Многоквартирый дом сдан в эксплуатацию в декабре 2014 года. Есть разрешение на строительство, право сотбст-ти на землю, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт на дом и отдельно на квартиру. Дом заселен на 90%, все коммуникации есть и работают, люди живут.

Все квартиры в доме оформлены на 1 физ лицо. Продавец (физ лицо) предлагает купить у него квартиру по предварительному договору, чтобы перевести подполье в подвал и самостоятельно распоряжаться им. При этом я должен оплатить 100% суммы сделки.

Вот пункты из договора:

2. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи Квартиры в течении 5-ти рабочих дней после перевода подполья в подвал, и оформления в собственность Продавца нежилых помещений подвала, расположенных в доме по адресу: .

3. Существенным условием договора является то, что Покупатель согласен, что подполье в доме по ул. . (на момент подписания настоящего договора являющееся подпольем) будет переведено Продавцом в нежилые помещения подвала, и оформлены на Продавца, либо лиц им указанных, никаких материальных, финансовых и иных прав на него Покупатель не имеет, претензий в связи с этим к Продавцу не имеет.

Мне кажется менее рисковано заключить аналогичный договор с ООО. Т.е. физ лицо передает право собственности своему ООО, а я покупаю у ООО. Т.о. снимаю риски претензий со стороны наследников или долгов физ. лица.

На случай если ООО решит банкротиться эта процедура займет порядка 6 мес. Но я ежемесячно буду мониторить сайт арбитражного суда не подало ли ООО заявление о начале процедуры банкротства. Если подала, сразу обращаюсь в суд с предварительным договором о признании за мной права собственности на квартиру.

Насколько рискованна такая сделка? Есть ли подводные камни?

16 Сентября 2015, 17:01 Олег, г. Пермь

Уточнение клиента

Одно физ лицо купило землю, построило дом и продает все квартиры в нем (17 штук) по предварительному договору. Подполье физ лицо (продавец) хочет перевести в нежилые помещения подвала (по ст. 51 ч.17 п.4 Градостроительного кодекса) и оставить в своей собственности не передавая собственникам квартир.

Т.к. для такой операции нужно согласие всех собственников здания продавец не передает права собственности на квартиры, ограничиваясь предварительным договором, чтобы никто не смог заблокировать операцию. Все общедомовые коммуникации выведены в отдельное помещение на которое продавец не претендует.

Поскольку процесс перевода подполья в нежилые помещения подвала может затянуться (вопрос будет решаться через суд), с продавцом может случиться что угодно и тогда возникают риски с наследниками несовершеннолетними детьми — их интересы будут более весомы, чем мои.

Читайте так же:  Требования к оформлению тематического плана

Не безопаснее продавцу продать квартиру своему ООО с которым я уже заключу предварительный договор?

16 Сентября 2015, 21:56

Ответы юристов (11)

Уважаемый Олег! Доброго дня! Интересно… Собственник квартир — одно физическое лицо. А ООО при чем здесь? Ну так и покупайте у физического лица. Лишь бы супруг дал нотариальное согласие (если брак), а так то что? Такую сделку опрокинуть почти невозможно. В чем вопросы?

Другой разговор, что по предварительному договору, да еще и с какими-то условиями по подполью (это вообще общее имущество МКД — см. ст.46 ЖК РФ) не получится. Бред.

Уточнение клиента

16 Сентября 2015, 21:56

Есть вопрос к юристу?

Что-то тут какая-то каша намешана совершенная. Давайте разбираться. Как может договор купли-продажи квартиры быть поставлен в зависимость от перевода чего-то там в нежилые помещения, при том, что подполье и подвал изначально таковым является?

Вот это самое чтобы поясните пожалуйста, Олег.

Уточнение клиента

Одно физ лицо купило землю, построило дом и продает все квартиры в нем (17 штук) по предварительному договору. Подполье физ лицо (продавец) хочет перевести в нежилые помещения подвала (по ст. 51 ч.17 п.4 Градостроительного кодекса) и оставить в своей собственности не передавая собственникам квартир.

Т.к. для такой операции нужно согласие всех собственников здания продавец не передает права собственности на квартиры, ограничиваясь предварительным договором, чтобы никто не смог заблокировать операцию. Все общедомовые коммуникации выведены в отдельное помещение на которое продавец не претендует.

Поскольку процесс перевода подполья в нежилые помещения подвала может затянуться (вопрос будет решаться через суд), с продавцом может случиться что угодно и тогда возникают риски с наследниками несовершеннолетними детьми — их интересы будут более весомы, чем мои.

Не безопаснее продавцу продать квартиру своему ООО с которым я уже заключу предварительный договор?

16 Сентября 2015, 21:55

При чем здесь квартира, подвал и подполье? Совершенно непонятно.

Уточнение клиента

16 Сентября 2015, 21:57

Доброй ночи Олег! Если хозяином земли является действительно физ. лицо и оно одно, тогда приобретайте у физ. лица, ООО тут ни причем, а он составил такой договор, чтоб в последующем на подполье никто не претендовал, но он сможет его забрать себе и перевести в нежилое, если будет согласна большая часть дома.В 22, 23 статьях говорится об условиях перевода жилого в нежилое и нежилого в жилое.

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и «законодательства» о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным «требованиям» или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). 3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных «частью 2» настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Ни слова о соседях.

Уточнение клиента

«но он сможет его забрать себе и перевести в нежилое, если будет согласна большая часть дома»

В доме 17 квартир. Жильцы живут без права собственности на квартиры — все заключили предварительный договор. И чтобы никто не вставил палки в колеса продавец хочет оставаться единственным собственником всего дома, пока не получит подполье. Представим, что процесс затянулся, продавца тьфу-тьфу-тьфу сбила машина и вся его собственность должна быть передана наследникам. Но я не собственник — у меня на руках только предварительный договор. Квартира может быть передана наследникам.

А у ООО наследников нет.

16 Сентября 2015, 22:43

Уважаемый Олег! Поверьте Ваше уточнение нисколько не пролило свет… Опять же предварительный договор — это предварительный договор. Договор же купли-продажи — это договор купли-продажи. Если надо выделить в составе дома (домов) отдельные нежилые встроенные помещения, — ну так в чем вопрос. Делайте перевод, паспортизируйте и регистрируйте право.

Другой разговор, что получится ли это технически… Вот здесь ответ Вам даст кадастровый инженер плюс межведомственная комиссия при администрации.

А ООО здесь вообще.

Уточнение клиента

Продавец физ лицо как раз и занят переводом, паспортизацией и регистрацией права на подполье. И чтобы никто не вставил палки в колеса он хочет оставаться единственным собственником всего дома, пока не получит подполье. Представим, что процесс затянулся, продавца тьфу-тьфу-тьфу сбила машина и вся его собственность должна быть передана наследникам. Но я не собственник — у меня на руках только предварительный договор. Квартира может быть передана наследникам.

А у ООО наследников нет.

16 Сентября 2015, 22:38

А как вы живете? Никаких документов, удостоверяющих ваше право собственности получается у вас нет?

В таком случае обращайтесь в суд и в судебном порядке устанавливайте право собственности.

Уважаемый Олег! В принципе можно и так, как описали Вы. Физическое лицо продает квартиру или квартиры ООО, которое уже потом перепродает Вам или еще кому. Хотя получается ерунда, так как это не идет вразрез ни с предварительным договором, ни с интересами физического лица (надо же учитывать и НДФЛ).

Либо, действительно, устанавливать право собственности через суд, если расчеты все-таки совершены, как и описала уважаемая коллега.

Добрый день, Олег.

Такая схема совершенно не гарантирует вам получение квартиры в собственность.

Или, по меньшей мере, откладывает ее приобретение на неопределенный срок.

В предварительном договоре подписание основного договора ставится в зависимость от положительного решения вопроса по переводу помещений в нежилые. Ну а если вопрос положительно не решится? Откуда вы можете знать заранее, каким будет решение суда? Суд отказывает в переводе помещений в нежилые и.

Поэтому схема предложенная застройщиком слишком мутная, на мой взгляд. Так что прежде чем подписывать договор, тщательно оцените все риски.

С уважением, Роман.

Я бы даже больше сказал.

Во-первых, непонятно как вообще это физлицо строило дом. Насколько я понимаю оно строило его якобы для себя, а потом продает вразбивку гражданам.

Во-вторых, этот мухлеж с нежилым также не совсем понятен — что ему мешало с самого начала сделать его нежилым?

В-третьих предварительный договор ставит заключение основного договора в зависимость от события, которое может и не наступить. А деньги-то уже плачены.

В-четвертых, а если у продавца окажется, к примеру, супруга, которая будет против сделки или еще какой иной исключительный случай.

В-пятых, а почему бы продавцу изначально было не продать все квартиры «своему» ООО, получить от него единое «согласие на подполье» и потом продавать квартиры уже покупателям?

Вопросов очень много. Почти все их можно решить одним способом — перенести оплату на момент заключения основного договора. Теоретически вопрос с приобретением квартиры у ООО вместо нынешнего продавца облегчает ситуацию, но тогда я не очень понимаю вообще зачем весь этот цирк, если продавец согласен на такую схему?

И кстати, если продавец единственный собственник, то ему сейчас на праве собственности и принадлежит это подполье, не являясь общей долевой собственностью. Так и что ему мешает узаконить это выделение в отдельное нежилое помещение максимально быстро?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.