Подлежит ли регистрации договор долевого участия в строительстве

Оглавление:

Особенности заключения предварительного договора долевого участия

Нередки случаи, когда гражданину может приглянуться определенная квартира у хорошего застройщика, еще и по привлекательной цене, а договор о долевом участии не может быть заключен по ряду причин. Ведь он подлежит регистрации и во время нее эти причины всплывут. Чаще всего это отсутствие разрешения. А если застройщик уже зарекомендовал себя как достаточно авторитетного на определенном рынке жилья и имеет положительную историю и приличный стаж деятельности?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Тем более, обидно не вступить с таким застройщиком в гражданские правоотношения по возможности приобретения квартиры в будущем. И тогда на помощь приходит предварительный договор о долевом строительстве (ПДДУ).

Что из себя представляет ПДДУ?

ПДДУ представляет собой договор лишь о намерениях в будущем заключить ДДУ. Данный договор решает проблему в случаях, если у застройщика еще нет разрешения на стройку, а квартиру забронировать уже хочется. Не всегда при отсутствии разрешения на строительство может быть виноват застройщик, бывает, что администрация города может ставить препоны.

Бывают еще ситуации с получением разрешения только на определенную высотность, когда застройщик сначала надумал строить, к примеру, 4-хэтажные дома, а потом передумал по каким-то обстоятельствам и решил, что будет строить более высокие дома.

И вместо того, чтобы ждать, когда он сможет получить разрешение по новому плану, можно удовлетвориться предварительным договором. И еще это делается для того, чтобы иметь возможность в будущем именно ту квартиру, которая приглянулась, на желаемом этаже, подъезде, месте. Ведь со временем выбора почти не остается. А такой договор является весьма популярным, несмотря на его специфичность и местами «скользкость».

Условия и основания

В предварительном ДДУ должен содержаться срок, в который стороны обязаны перейти непосредственно к заключению ДДУ. Если он не предусмотрен, то его заключение должно состояться в годовой срок со времени заключения предварительного договора. Важный момент: если стороны не заключили в срок, указанный договором, основной договор либо никакая сторона не отправила другой предложения заключить его, тогда все обязательства и гарантии, которые предоставляет такой предварительный договор, прекращаются без заключения ДДУ.

Здесь есть риск, что организация станет уклоняться от его заключения, возможно, тянуть время ровно до того момента, пока его возможные обязательства будут подлежать прекращению. Гражданин, плохо разбирающийся в таких нюансах, может продолжать полагаться на застройщика и ничего не делать, а только обзванивать контору застройщика с желанием узнать, когда уже заключат ДДУ.

Пока фирма будет кормить обещаниями своего потенциального приобретателя квартиры, срок действия договора подойдет к концу. Нельзя сказать, что потенциальный дольщик не защищен законом при таких обстоятельствах, но ему придется сильно побегать по судам, дабы защитить права и возвратить уплаченную сумму. Гарантией воccтановления справедливости будет факт направления уведомления застройщику с желанием заключить договор. Если у гражданина не будет такого доказательства его действий, то ему достаточно сложно будет доказать, были ли такие намерения.

Должны быть условия, которые помогают установить его предмет. Они должны максимально конкретизироваться. Также в число обязательных условий ПДДУ входят условия, обязательные для ДДУ. То есть включению в предварительный договор подлежат еще:

  • условия, позволяющие идентифицировать конкретный объект строительства, который подлежит передаче по ДДУ с соблюдением проектной документации;
  • стоимость договора, срок и правила уплаты по основному договору;
  • гарантийный срок по ДДУ.

При отсутствии вышеуказанных условий в договоре, он признается незаключенным. Поэтому нужно тщательно подходить к этому вопросу, стараться максимально индивидуализировать квартиру вплоть до ее номера, этажа. Поскольку указание на платежи противоречит природе данного ПДДУ и законодательству, то цену предварительного договора и гарантийный срок по нему указывать нельзя.

Но застройщику необходима гарантия того, что потенциальный дольщик платежеспособен, поэтому часты ситуации, когда застройщик не хотел бы заключать такой договор сугубо на доверии и просит оплату или ее часть в рамках обеспечения. Часто на практике эту проблему решают обеспечительные меры.

Форма ПД (предварительного договора) такая же, как и у основного договора. Поскольку ДДУ заключается в письменном виде, то и ПДДУ тоже составляется в письменном виде.

Особенности и нюансы

Кроме вышеприведенных отличий по условиям, гарантиям, существенное отличие ПДДУ от ДДУ проявляется в том, что первый содержит лишь намерение о заключении ДДУ в будущем, в то время как второй подразумевает обязательства застройщика построить и передать квартиру дольщику, а он оплатить ее и принять.

Специалисты по-разному толкуют норму о возможности государственной регистрации ПДДУ. Одни юристы считают, что ПДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не является сделкой по переходу права собственности на жилье, а лишь сделкой о намерениях. В связи с этим обнаруживаются такие опасности, как риск двойных продаж, нет гарантии добросовестности застройщика, гарантии того, что у него все документы в порядке, чего не скажешь об основном договоре.

ДДУ регистрируется в территориальных подразделениях Росреестра и максимально защищает дольщиков от каких-то опасностей. При регистрации ДДУ компетентные органы проводят экспертизу документов застройщика, смотрят их соответствие законодательству, проверяют легальность. Риск повторных продаж по определенному договору сводится при этом к нулю. Хотя есть и другие подводные камни в ДДУ.

Другие авторы яростно настаивают на его регистрации. Если придерживаться такой позиции, то предварительный договор регистрируется в аналогичном основному договору порядке.

О рисках более подробно на видео:

Алгоритм заключения и регистрации

Нужно собрать следующие документы:

  • заявления сторон;
  • непосредственно договор;
  • документ, идентифицирующий личность, обычно паспорт;
  • документ об оплате госпошлины (для граждан -350 р., для ЮЛ – 6000 р.);
  • при нахождении заявителя в браке, необходимо иметь согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
  • если лицо действует через представителя, то для его идентификации нужна доверенность;
  • если существует дополнительное соглашение с обеспечительными мерами, например, соглашение о задатке, кредитный договор, то они также включаются в перечень.

Собранные документы направляются в Росреестр. В частности, в его территориальный орган по месту расположения строящегося дома лично либо направляем документы почтой или через интернет. В ответ на это Росреестр выдает расписку с датой и временем получения документов в течение последующего рабочего дня.

Ждем истечения срока регистрации. Он составляет 5 дней. Окончание регистрации венчает занесение сведений в ЕГРП.

Забираем документы. Приходим в регистрирующий орган, чтобы забрать свои документы с пометкой о регистрации.

Проверяем факт регистрации договора. Проверку можно сделать как воспользовавшись интернетом, так и посредством личной явки в Росреестр.

Скачать образец ПДДУ можно здесь.

Правовые последствия нарушения

Нарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.

Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн.

Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Предварительный ДДУ достаточно привлекателен для потенциального приобретателя квартиры. Но за этой внешней эстетикой скрывается много рисков. Тот факт, что он в отличие от основного договора не подлежит госрегистрации создает множество проблем на практике.

Читайте так же:  Стоимость нотариус за оформление машины

Порою за желанием заключить договор о намерениях скрывается желание обмануть дольщиков, скрыть какие-то дефекты в деятельности или правоустанавливающей документации. Но может быть и иначе. Тогда следует хотя бы производить самостоятельную проверку строящей организации. И руководствоваться правилами и нюансами, изложенными в статье, что существенно облегчит задачу при изучении такой непростой сферы, где часто требуется грамотное мнение специалиста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Бесплатная юридическая помощь

Считается ли дду действительным без регистрации в регпалате

Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия. Стоит быть внимательным и при заключении основного документа. Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон. Поэтому стоит внимательно прочитать договор перед подписанием, или проконсультироваться с юристом. Это необходимо для того чтобы не попасть на мошенников! Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Возможные случаи отказа в проведении регистрации указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ:

  1. наличие аналогичного зарегистрированного права на тот же объект;
  2. отсутствие у сторон полномочий на заключение договора или для обращения за регистрацией;
  3. соглашение составлено с нарушением нормативных правовых актов.

При любых причинах отсутствия у договора отметки о регистрации, создает проблемы для одного или обоих участников сделки. Что делать, если договор не зарегистрирован Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.

Имеет ли силу доп. соглашение без регистрации в рег. палате?

Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать. В строительстве Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах.

В Росреестре Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ. Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя. Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.

Если договоры с дольщиками не зарегистрированы…

МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично. Срок В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре. В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов. Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.

С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней. Проверка процедуры Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:

  1. Заказать выписку из ЕГРП, посетив лично отделение Ростреестра, в котором происходила регистрация договора.
  2. Заказать эту выписку через официальный сайт Росреестра.

Стоимость операции Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено.

Регистрация дду в росреестре

Здесь представлена судебная практика о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия. Защита интересов застройщика На практике можно столкнуться с такой ситуацией, когда участники долевого строительства отказываются регистрировать сделку, чем ущемляют права и интересы застройщика. Если дольщики отказываются регистрировать договор, застройщик не может в полном объеме распоряжаться данным объектом недвижимости.

Его нужно предъявить на регистрацию вместе с договором ДУ Застройщик должен представить следующие документы: Квитанция об оплате государственной пошлины квитанция не является обязательным документом для предъявления. Система налажена таким образом, что сотрудник Рореестра должен «увидеть» оплаченную пошлину в течение рабочего дня в специальной компьютерной программе. Но, как показывает практика, деньги могут «не показать» и в течение всего срока совершения действий по регистрации.

Увидев, что заявитель пошлину не оплатил, специалист прекратит регистрационные действия, и вернёт документы заявителю. Поэтому лучше предъявить квитанцию об оплате Как только сотрудник примет документы на регистрацию, он выдаст заявителю расписку, в которой будет указаны сведения об этом сотруднике, дата приёма документов и их полный перечень. С этой даты и необходимо отсчитывать срок возврата документов.

Пошаговая регистрация договора долевого участия

В каких случаях в регистрации могут отказать? Чтобы договор был зарегистрирован, необходимо застройщику и дольщику подготовить ряд документов. В регистрации будет отказано, если:

  1. Предоставлены не все необходимые документы.
  2. Неправильно оформлены.
  3. Поданы лицом, не имеющим на это право (подать может застройщик, дольщик, либо представитель участника, на которого оформлена доверенность, заверенная нотариусом).

Но есть еще одна причина, по которой может быть отказано в регистрации – если уже имеется ДДУ на эту квартиру с другим участником. Росреестр никогда не зарегистрирует один и тот же объект дважды.
В случае отказа, госорганы обязаны отправить заявителю письмо, в котором будет объяснена причина отказа. Если он неправомерен, он может быть обжалован в суде как застройщиком, так и участником долевого проекта.

Регистрация дду в росреестре – проверка в онлайн режиме

Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя. Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора. Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса. Государственной пошлине посвящена целая глава — глава 25.3 НК РФ, а государственной пошлине за совершение регистрационных действий — ст. 333. 33 НК РФ. Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.


Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна. Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше. В пп. 30 п. 1 ст. 333.

Регистрация дду в рег палате!

Детально о наиболее задаваемых вопросах будет рассказано детальнее. Регистрация права после сдачи дома Если гражданин решил вложить деньги в строительство жилого дома, а застройщик предложил регистрацию сделку после сдачи дома в эксплуатацию, договор будет считаться незаключенным. Соответственно, вложенные деньги дольщик может потерять.

Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка. Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой. Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату. В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.

Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их. Получение пакета бумаг Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.

Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию. Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.

Считается ли дду действительным без регистрации в регпалате

Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недостатки в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены Информация о том, как данным домом будут управлять если это управляющая компания, то её координаты Другие индивидуальные положения которые можно установить, исходя из специфики сделки Чтобы учесть все нюансы, составляется предварительный договор.
НК РФ сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей. Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину. В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2017 году. Оплата пошлины Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:

  • через банк;
  • через терминал;
  • с помощью онлайн-банкинга.

Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра. Затем её можно распечатать или же сохранить, и произвести платёж через интернет. Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Договор паенакопления в случае Откроется в новой вкладке.»>приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (Откроется в новой вкладке.»>п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.6, ФЗ-214).

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Помимо существенных условий, в ДДУ также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписанияОткроется в новой вкладке.»>Передаточного акта);
  • Возможность Откроется в новой вкладке.»>уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Сегодня ДДУ – это самый легальный и надежный способ получения физлицами прав на строящееся многоквартирное жилье.

Образец Договора долевого участия (ДДУ) – смотри ниже.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от Откроется в новой вкладке.»>других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок Откроется в новой вкладке.»>регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (Откроется в новой вкладке.»>пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.9 ФЗ-214).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь (сайт Правительства Москвы).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм Откроется в новой вкладке.»>расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную Откроется в новой вкладке.»>ипотеку .

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, Откроется в новой вкладке.»>условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Защита дольщиков при заключении ДДУ

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры, а также дает возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

А поправки в закон ФЗ-214, связанные с обязательным Откроется в новой вкладке.»>страхованием ответственности Застройщика, призваны еще больше усилить финансовую защиту дольщиков, и возместить им возможные потери даже в случае банкротства Застройщика (см. подробнее по ссылке). Такая страховка в пользу дольщика происходит при каждом заключении договора ДДУ, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора, еще и полис страхования.

Вместо страхования своей ответственности Застройщик имеет право выбрать другой вариант «страховки» – отчисления в Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд долевого строительства. В случае банкротства Застройщика, средства этого фонда идут на достройку дома или на выплату компенсации дольщикам (подробнее – см. по ссылке).

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право Откроется в новой вкладке.»>расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Федеральный закон о долевом участии в строительстве

Долевое участие в строительстве жилья — это один из оптимальных способов его покупки.

Как защищаются права сторон, и какие у них обязанности по отношению друг к другу?

Основные положения

Закон о долевом участии частных инвесторов в строительстве жилья № 214-ФЗ — это основной нормативный акт, определяющий права и обязанности сторон сделки.

Его основные положения:

Данный закон был принят Государственной Думой в 2004 году. Это было сделано для регулирования со стороны государства порядка привлечения средств частных инвесторов в строительство.

Этот закон «дал толчок» к формированию рынка ипотечного кредитования в нашей стране.

До этого ни банки, ни сами граждане не имели достаточно инструментов для оформления кредитов на покупку жилья, так как, ни государство, ни сами строительные компании не могли дать достаточно гарантий.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Согласно этому закону, участниками долевого строительства являются:

В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что предметом регулирования данного закона являются отношения, возникающие между сторонами по факту привлечения средств на строительство.

На основании Положений данного закона, привлечение средств частных инвесторов возможно только в нескольких случаях.

Это:

Застройщик может привлекать средства граждан только после получения разрешения на строительство и оформления права на земельный участок.

Видео: 214 ФЗ, Закон о долевом строительстве, риск долевого строительства

Застройщик обязан гарантировать покупателям право собственности на купленный объект недвижимости.

Регулирование прав

Федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ регулирует права и обязанности обеих сторон.

В обязанности застройщика входит:

Но, кроме обязанностей, у застройщика есть ещё и права. Это:

Дольщик также имеет свои обязанности по отношению к застройщику:

В права дольщика входит:

В законе также сказано, что ни одна сторона не может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если другая сторона полностью выполняет свои обязанности.

Расторжение договора возможно только через суд, при этом застройщик обязан вернуть все вложенные дольщиком средства.

Заключение договора

В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором долевого участия.

Так как предметом этого договора является объект недвижимости, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Договор долевого участия вступает в силе только после его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

В ст. 4 Закона приведены положения, которые должен содержать договор в обязательном порядке.

Это:

При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных положений, договор не может быть заключён и зарегистрирован.

Об отмене долевого строительства в 2018 году, читайте здесь.

Это типовая форма договора, и она обязательна для обеих сторон.

Но документ подлежит корректировке, поэтому в него можно включить следующие положения:

Такие подводные камни договора долевого участия в строительстве в ФЗ-214 не учтены.

Данному положению посвящена статья 6 Закона № 214-ФЗ. Здесь сказано, что срок должен быть установлен в договоре, а застройщик должен в этот срок уложиться.

Если застройщик нарушает этот срок, а дольщик уже полностью оплатил купленное помещение, то застройщик должен выплатить дольщику компенсацию за каждый день просрочки.

Сумма компенсации равна 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день возникновения просрочки.

А так как пострадавшая сторона является физическим лицом, то сумма компенсации увеличивается вдвое -то есть 1/150 от ключевой ставки.

Если у застройщика возникли обстоятельства, по которым он не может завершить строительство в указанный в договоре срок, он должен письменно уведомить об этом вторую сторону.

Сделать он это должен не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемых сроков окончания строительства.

В уведомлении он должен указать свою просьбу изменить условия договора. Они также должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Гарантии качества

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик обязан передать дольщику помещение, соответствующее всем установленным строительным и техническим нормам и регламентам.

Если он этого не сделать не может, то дольщик вправе требовать от него:

  1. Безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки.
  2. Разумное уменьшение цены купленного помещения.
  3. Возмещение дольщику всех расходов на устранение недостатков.

Если застройщик этого не сделает, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Гарантийный срок на возводимый объект недвижимости не может быть меньше 5 лет.

Расторжение договора

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ говорится о причинах и основаниях расторжения договора ДУ в одностороннем порядке.

Ни одна из сторон не может этого сделать, если вторая сторона полностью выполняет условия договора.

Веские основания

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут только при наличии следующих оснований:

Также дольщик имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке, если:

После расторжения договора, застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им в строительства средства.

Сделать он это должен в течение 10 дней с момента расторжения договора. Деньги возвращаются безналичным способом.

Кроме этого, застройщик должен выплатить дольщику неустойку за каждый день пользования средствами дольщика.

Неустойка рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день подписания договора от всей суммы договора.

Образец заявления

Договор можно расторгнуть по согласию обеих сторон, но если договориться не удалось, то неудовлетворённая сторона имеет право подать иск в суд на расторжение договора.

Если дольщик желает расторгнуть договор мирным путём и без суда, он может направить застройщику уведомление с просьбой о расторжении.

Это является мерой досудебного урегулирования конфликтной ситуации. Её необходимо применять, а не сразу обращаться в суд.

Если договор расторгается по взаимному согласию, то необходимо составить и подписать соответствующее соглашение. На основании соглашения договор будет расторгнут.

Если эта мера не принесла положительных результатов, то дольщик вправе подать иск в районный суд по месту нахождения объекта строительства.

Если суд примет решение о расторжении договора, то документ будет расторгнут по решению суда в течение 10 дней после вступления его в законную силу.

Это действие также нужно будет зарегистрировать в органах Росреестра.

Ответственность за нарушение обязательств

Если одна из сторон нарушает взятые на себя обязательства, то договор подлежит расторжению в одностороннем порядке.

Застройщик должен будет вернуть дольщику средства в установленные сроки.

Если этого не будет сделано вовремя, то застройщик также должен будет выплатить неустойку за каждый день просрочки.

О госпошлине за регистрацию договора долевого участия в строительстве в 2018 году, читайте здесь.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия после регистрации, читайте здесь.

Закон № 214-ФЗ — это основной нормативный документ, на основании которого происходит сотрудничество дольщика и застройщика.

В нём указаны все основные положения, а также права и обязанности сторон.

Именно на этот закон нужно ориентироваться, если физическое лицо собирается инвестировать свои средства в строительство многоквартирного дома, или другого объекта недвижимости.