Обязанность заключить договор из предварительного договора

Когда не допускается понуждение к заключению договора?

В каких случаях допустимо понуждение к договору

Одним из основополагающих принципов гражданского нормотворчества во все времена служил принцип свободы договора. Раскрывая этот постулат в ст. 451 ГК РФ, законодатель закрепил основное правило, согласно которому понудить вступить в договорные правоотношения никого нельзя. Тем не менее исключения из этого правила возможны, если они:

  • прямо упоминаются в ГК РФ или ином законе;
  • лицо добровольно приняло на себя обязательство заключить сделку.

Законная обязанность заключить сделку предусмотрена для следующих случаев:

  • договор носит публичный характер (ст. 426 ГК РФ);
  • договор предусматривает открытие банковского счета (ст. 846 ГК РФ);
  • договор аренды земельного участка должен быть заключен с собственником построенного на нем здания (ст. 39.20 ЗК РФ);
  • договор с уполномоченным органом предполагает осуществление лицом опеки либо попечительства (ст. 145 СК РФ);
  • договор предусматривает распространение рекламы социального характера (ст. 10 закона «О рекламе» от 13.03.2006 № 38-ФЗ);
  • государственный контракт на поставку в госрезерв обязателен для подписания предприятием-монополистом (ч. 2 ст. 110 закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ);
  • договоры об обязательном пенсионном страховании обязаны заключать фонды, за некоторыми исключениями (ч. 2 ст. 36.4 закона «О негосударственных пенсионных фондах» от 07.05.1998 № 75-ФЗ).

Мы перечислили далеко не все случаи, упомянутые в различных законодательных актах, когда уйти от заключения договора не удастся.

Если же говорить о добровольно принятых обязательствах по заключению сделки, то здесь можно привести такие примеры:

  • обязанность заключить договор вытекает из предварительного договора, ранее заключенного сторонами (п. 5 ст. 429 ГК РФ);
  • организатор торгов обязан заключить договор с лицом, одержавшим победу на торгах, при определенных условиях, установленных п. 6 ст. 448 ГК РФ.

Судебная практика по понуждению к заключению договора

ВАЖНО! Рассматривая вопрос о возможности обязать кого-то заключить договор, нельзя не упомянуть постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 9113/11. В нем заложен ключевой принцип, согласно которому не допускается подобное понуждение, если договор не имеет экономического обоснования.

Так, 16-й Арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 30.09.2014 № А77-99/2014, рассматривая требование ОАО о понуждении к заключению договора возмездного оказания услуг по передаче электрической энергии, указал на необходимость исследования всех обстоятельств, дабы не допустить принуждения ответчика воспользоваться услугами истца, не имеющими экономического содержания.

На необходимость более тщательного рассмотрения всех обстоятельств указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.07.2014 № 2449/14, отправляя дело на новое рассмотрение. Нижестоящие суды, рассматривая дело о принуждении к заключению договора, указывали на то, что ответчик является монополистом и необоснованно уклоняется от договора. Однако наличие экономической и технологической возможности для заключения подобного договора не было подтверждено надлежащими доказательствами.

ВАЖНО! Несмотря на формальное право на принуждение к заключению договора, суд может отказать в иске, если в законе есть прямой запрет на совершение подобных сделок. Так, Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 25.08.2015 № Ф03-3465/2015 указал на невозможность принуждения к заключению договора купли-продажи, так как запрет на приватизацию причалов предусмотрен законом «О морских портах в РФ» от 08.11.2007 № 261-ФЗ.

Кто может заявить требование о понуждении заключить договор

П. 4 ст. 445 ГК РФ дает право на судебную защиту стороне, которая должна требовать от другой стороны заключения договора в обязательном порядке. Следовательно, с иском о принуждении к заключению договора может обратиться только предполагаемая сторона такого договора, но не третье лицо.

ВАЖНО! Обязать коммерческую организацию заключить публичный договор через суд может только ее контрагент. На это указал Президиум ВАС РФ в п. 2 информационного письма от 05.05.1997 № 14. Таким образом, обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора потребителя не допускается.

В то же время права коммерческой организации также защищены:

  • если фактически потребитель пользуется услугами коммерческой структуры, наличие договорных правоотношений будет предполагаться;
  • согласно определению ВС РФ от 20.09.2011 № 86-Впр11-4 требовать заключения договора на поставку газа может как газоснабжающая организация, так и организация-потребитель, если к ней подключены абоненты.

При рассмотрении дел об обязании заключить договор суд оценивает представленный проект договора на предмет его соответствия действующему законодательству. На это обратил внимание 10-й ААС в своем постановлении от 20.09.2016 № 10АП-11093/2016.

ВАЖНО! Если рассматриваемый судом проект договора не соответствует требованиям закона, суд изложит в своем решении условия договора, которыми обязаны будут руководствоваться стороны с момента вступления судебного акта в законную силу (определение ВС РФ от 27.09.2016 № 78-КГ16-40).

В заключение еще раз напомним, что по общему правилу навязать кому-либо договорные отношения нельзя. Тем не менее ряд статей ГК РФ, а также других кодексов и законов предусматривают исключения из этого принципа. Кроме того, обязанность заключить договор может быть добровольно возложена лицом на себя путем заключения предварительного договора или при проведении организованных торгов.

Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика

Здравствуй, Регфорум! Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере купли-продажи недвижимости. Покупатель с продавцом, обычно, выражают свое намерение приобрести/продать имущество по конкретной стоимости, договариваются о времени заключения основного договора. Здесь может быть множество «подводных камней», о чем и будет сей пост со ссылками на законодательство и судебную практику.

Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором – п. 1 ст. 429 ГК РФ.

ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ и услуг.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Определение ВС РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011)

На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Такой договор заключается в письменной форме. Это положение содержится, например, в Определении ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42.

По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса – ст. 163 ГК РФ.

Что касается государственной регистрации, то позиция ВС РФ, следующая:

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

  • Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010);
  • п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59;
  • Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать:

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Перечень лиц, которые проживают в квартире помимо продавца

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

Читайте так же:  Заявление в суд о снятие ареста с недвижимого имущества

Соответственно, эти лица должны быть указаны в предварительном договоре.

Права и обязанности сторон

Предварительный договор должен содержать права и обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Расходы по исполнению договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Если вы желаете указать срок, необходимо прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор. Срок может быть:

  • кратким (например, через месяц со дня подписания предварительного договора);
  • длительным (например, через 3 года со дня подписания предварительного договора).

Если срок не будет указан в договоре, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ договор следует заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не будет заключен в срок, который указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а его стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в нем обязательств.

Позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных условиях

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным.

Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Интересный случай

Гражданин А. заключил с ООО два предварительных договора купли-продажи двух квартир, согласно которым ООО должно было подписать основные договоры не позднее конца второго квартала 2010 года. Законопослушный гражданин А. произвел оплату в полном размере, как и было прописано в предварительных договорах.

В апреле 2014 года ООО заявило гражданину А. о том, что выполнить свои обязательства они могут не ранее четвертого квартала 2015 года. На что гражданин А. обратился в суд, где его требования были удовлетворены частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки – дело № 2-3111/2014

Более того, гражданин А. просил взыскать с ООО штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. Судья квалифицировала соглашения как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное ООО является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

На что представитель ООО направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать гражданину А. в удовлетворении исковых требований.

После этого гражданин А. обратился с жалобой в ВС РФ, где суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Странно, что суд проигнорировал факт того, что в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию и, соответственно, гражданину А. квартиры переданы не были.

По мнению ВС РФ, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Повторное решение дела в апелляции так и не опубликовано.

Предварительный договор: законодательство и судебная практика (Идрышева Сара Кимадиевна, Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ имени М.С. Нарикбаева»)

Предварительный договор: законодательство и судебная практика

Идрышева Сара Кимадиевна

Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ

имени М.С. Нарикбаева»

Поводом для появления данной работы послужила обстоятельная, написанная четким, доступным даже для среднестатистического обывателя языком, статья академика НАН РК, д.ю.н., профессора Сулейменова М.К. «Преддоговорные отношения», значительное место в которой посвящено предварительному договору [1] .

Суть предварительного договора выражена Майданом Контуаровичем кратко, в виде тезисов, следующим образом: «Отношения, возникающие в случае заключения предварительного договора, — это правовые отношения в чистом виде. Из предварительного договора возникает одно-единственное обязательство — заключить основной договор» [2] . Приведенные им положения — это аксиома, не требующая доказательств. Формально-юридический анализ текста статьи 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК РК) «Предварительный договор» дает основания утверждать, что содержание ее сконструировано в виде императивных норм, не влекущих двоякое их толкование любым заинтересованным лицом.

Несмотря на изложенное, практика применения норм о предварительном договоре участниками гражданского оборота (как юридическими, так и физическими лицами), а также судебная практика с очевидностью свидетельствуют о наличии системных ошибок как при заключении и исполнении данного вида договора, так и при разрешении споров по данной категории дел.

Так, граждане М. и К. 18 ноября 2016 г. заключили нотариально удостоверенный «Предварительный договор», по условиям которого гр-н М. в день подписания договора передает жилой дом стоимостью 9 млн тенге, на право владения и пользования «по своему усмотрению» гр-ну К., который уплачивает в тот же день в качестве аванса 3 млн тенге «Стороне-1», т.е. собственнику дома. С этой же даты «Сторона-2» вселяется в дом, несет бремя оплаты коммунальных расходов, бремя содержания жилого дома, в том числе приобретает право проведения текущего ремонта, но без права проведения капитального ремонта дома. По условиям «Предварительного договора» стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома не позднее 1 мая 2017 года.

Однако к указанному сроку гражданин К. оставшуюся сумму в 6 млн тенге оплачивать отказался, мотивируя отсутствием у него денег. 21 июня 2017 г. фактическим продавцом ему вручено уведомление с требованием о выселении и возврате дома.

Поскольку добровольно данное требование исполнено не было, собственник дома обратился в суд с иском о принудительном выселении ответчика и возмещении имущественного вреда, причиненного в результате незаконного проведения капитального ремонта, связанного с переоборудованием покупателем комнат и иных помещений, а также повреждением инженерных коммуникаций, оцененного истцом в размере 4 421 820 тенге.

Суд первой инстанции, ни на йоту не усомнившись в правильности правовой квалификации простыми гражданами и нотариусом рассматриваемого договорного правоотношения, рассмотрел данное гражданское дело как спор, возникший из предварительного договора [3] .

Между тем, как явствует из материалов дела, рассматриваемый договор никак не может быть квалифицирован как предварительный. Это классический договор купли-продажи, по которому продавец передал покупателю объект договора — жилой дом, а покупатель в соответствии с достигнутым на момент заключения сделки соглашением сторон принял дом по акту приема-передачи, оплатил 1/3 часть стоимости покупаемого им объекта, а оставшуюся сумму обязался оплатить к обусловленному сторонами сроку — 1 мая 2017 года. Для полноты квалификации отметим, что данный договор относится к условным сделкам, т.к. момент перехода права собственности от продавца к покупателю был обусловлен датой оплаты оставшейся суммы от цены продаваемого имущества ( ст. 238 ГК РК). В связи с невыполнением покупателем данного условия, продавец предъявил иск о расторжении договора на основании имевшего место факта невыполнения покупателем условия о моменте исполнения им обязанности о полной оплате стоимости товара по договору купли-продажи, а не по предварительному договору. Тем самым, все действия сторон подпадают под признаки сделки, регламентированной п.1 статьи 406 ГК РК, а не статьи 390 ГК РК.

В соответствии с п.6 ст.390 ГК РК, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В рассматриваемой спорной ситуации отсутствуют оба основания для прекращения предварительного договора: ни одна из сторон на направила другой стороне предложение/требование о заключении основного договора, в то же время при наступлении указанного в Договоре срока, а именно до 1 мая 2017 года, ими не был заключен договор «купли-продажи жилого дома».

Исходя из фактических обстоятельств, несмотря на обозначение в Договоре участников сделки «сторона 1» и «сторона 2», фактический покупатель продолжает фактически проживать в купленном, но частично оплаченном им доме, а фактический продавец, не получивший в предусмотренный Договором срок остальную сумму в счет оплаты стоимости объекта договора купли-продажи (основного договора), в полном соответствии с положениями Главы 25 ГК РК требует расторжения ранее заключенного договора купли-продажи и возврата объекта договора путем принудительного выселения покупателя из занятого им объекта договора.

Читайте так же:  Приказ хранение спирта

В результате ошибочного посыла логически неверным является и предмет заявленного иска, и решение суда. Предметом иска в данном случае являлись: выселение покупателя, т.е. расторжение договора купли-продажи, а также возмещение предстоящих имущественных расходов истца на приведение продаваемого дома в прежнее состояние и ремонт поврежденной покупателем системы водоснабжения. Оба эти требования выходят далеко за пределы предварительного договора, являются стандартными требованиями, вытекающими из сделок купли-продажи, а не из предварительного договора. В случае нарушения условий предварительного договора стандартными требованиями являются: понуждение к заключению основного договора; возмещение убытков, понесенных сторонами в результате совершения действий по подготовке к заключению основного договора. Например, по одному из дел сторона, являющаяся будущим продавцом, обязалась принять меры по освобождению будущего объекта договора (жилого дома) от обременения залогом, с тем, чтобы к моменту заключения основного договора дом был свободен от обременений и иных прав третьих лиц. Уплата стоимости части или всего объекта, передача объекта основного договора не могут входить в содержание договорного правоотношения, именуемого предварительным договором.

По другому делу 15.07.2016 года между гражданами У. и А. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому потенциальный продавец передал потенциальному покупателю сам земельный участок с правоустанавливающими документами, а покупатель уплатил продавцу полную стоимость земельного участка, которая была определена ими в сумме 30 600 000 тенге. При подготовке к подписанию предварительного договора выяснилось, что по земельному участку не произведены все соответствующие корректировки, продавец обязался эти корректировки произвести после подписания предварительного договора. Согласно пункту 3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка через 4 дня, т.е. не позднее 19 июля 2016 года. Однако продавец, получив деньги, не являлся для подписания предварительного договора, документы о корректировке плана земельного участка не представил, в связи с чем 16.10.2016 года и 30.03.2017 года покупатель обращался к нему с претензией о заключении основного договора, а затем был вынужден предъявить в суд иск о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

Ответчик в суде не отрицал факт получения им денег, но на момент подачи иска и своих обязанностей по корректировке границ земельного участка не выполнил. Однако судом отказано в удовлетворении требования истца о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи и в то же время не решен вопрос о судьбе 30 млн 600 тыс тенге [4] . Суд мотивировал решение тем, что истец нарушил срок предъявления требования о заключении основного договора, направив его 16 октября 2016 г., тогда как, по мнению суда, в данном случае дата заключения основного договора, т.е. 19 июля 2016 г., является пресекательным сроком, и будущий покупатель должен был не позднее этой даты направить будущему продавцу предложение о заключении основного договора.

На самом деле в данной сделке покупатель полностью выполнил свои обязанности, предусмотренные для договора купли-продажи статьей 439 ГК РК, а продавец передал ему земельный участок, однако при этом не выполнил в обусловленный договором срок — 19.07.2016 г., обязанности, предусмотренные пунктом 2 статьи 408 ГК РК, а именно не передал в относящиеся к товару документы. В данном случае, как видно из решения суда, правоустанавливающие и идентификационные документы у продавца имелись, но в технический паспорт он должен был внести изменения в соответствии с фактической перепланировкой земельного участка.

Логично предположить, что покупатель был очень заинтересован в приобретении данного земельного участка и оформлении на него права собственности, поэтому предметом иска явилось не требование о расторжении договора и возврате уплаченной за данный объект недвижимости значительной суммы денег, а именно требование о понуждении к заключению основного договора в понимании покупателя. Если бы договор был квалифицирован сторонами верно и назван «Договор купли-продажи», то предметом иска в данном случае было бы понуждение ответчика к исполнению своих обязанностей, предусмотренных п.2 ст.408 ГК РК.

Судом не учтено, что срок действия данного «предварительного договора» предусматривал всего 4 дня, за которые вероятность изготовления нового технического паспорта на земельный участок была крайне сомнительной, т.к. обычный срок для оказания государственных услуг в сфере земельных отношений составляет 15 дней. А потому приведено не верное толкование о пресекательном сроке действия предварительного договора, который юридически не имел место в данной ситуации, для предъявления претензии «о понуждении к заключению основного договора».

Ведь исторически введение института предварительного договора в гражданские кодексы стран СНГ было вызвано необходимостью регламентации значительного объема действий сторон будущего основного договора, например, строительного подряда, когда для начала строительства необходимо совершение целого комплекса действий в течение довольно длительного времени. В частности, подготовка проекта, сметы, строительной площадки, поиск поставщиков и заключение договоров на поставку сырья, материалов, оборудования для будущего строительства и т.п. Все эти действия не охватываются рамками непосредственно договора строительного подряда, выходят за его рамки и в то же время они необходимы для своевременного заключения и исполнения будущего договора подряда. В этой связи нелогичным выглядит заключение не сведущими в юриспруденции сторонами «предварительного договора» на 4 дня.

Апелляционная инстанция восстановила справедливость по данному делу, постановив понудить ответчика к заключению договора купли-продажи, т.к. он, к тому же, утверждал, что денег для возврата покупателю у него не имеется, но и с земельным участок юридически не желал расставаться, а покупатель «не утратил интерес к заключению сделки». В то же время и апелляционная инстанция не обратила внимания на неверную квалификацию рассмотренного договорного отношения.

Следующий пример: 10.02.2015 года гр-ка К. заключила с гр. М. «предварительный договор купли-продажи мельницы с земельным участком». Согласно условиям «предварительного договора» продавец обязался продать за 15 810 000 тенге вышеуказанный объект недвижимости, из которых при подписании предварительного договора получил от покупателя в качестве задатка сумму в размере 1 860 000 тенге. Основной договор купли-продажи недвижимости стороны договорились заключить до 31.12.2015 года. Но к указанному времени ответчик стал уклоняться от заключения договора купли-продажи мельницы, несмотря на врученное дважды уведомление об этом, в связи с чем К. обратилась в суд с иском о понуждении ответчика к заключению основного договора.

В тексте «предварительного договора купли-продажи» написано буквально, что К. обязалась «купить», а М. обязался «продать» мельницу с хозяйственным двором и земельным участком. Судом установлено, что продавец из-за повышения курса доллара США к концу 2015 года потребовал уплаты дополнительной суммы денег, но, получив отказ, отказался продать данный объект недвижимости. Суд указал, что «стороны не достигли соглашения об условиях и порядке оплаты стоимости сделки, в связи с чем нельзя понуждать ответчика заключить основной договор купли-продажи мельницы, так как имеет место спор по его существенному условию — цене и порядке оплаты стоимости сделки». Между тем цена договора купли-продажи и порядок оплаты не являются существенными условиями предварительного договора.

В то же время суд счёл, что истец К. «как покупатель» не исполнила свои обязательства, предусмотренные предварительным договором, «то есть не передала продавцу остаток денег в сумме 13 950 000 тенге, поэтому она не может требовать понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи мельницы».

Но уплата стоимости объекта основного договора не является предметом предварительного договора.

Далее судом приведено пространное толкование о защите права собственности продавца в целях обоснования незаконности требования покупателя к понуждению продавца совершить предусмотренные договором действия: «При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца К. о понуждении ответчика М. заключить основной договор купли-продажи мельницы преждевременным и необоснованным. Поэтому следует отказать в удовлетворении данного иска К.». Однако если судом буквально воспринята квалификация спорного правоотношения как вытекающего из предварительного договора, то следовало учитывать в первую очередь, что одним из ограничений принципа свободы договора является обязанность сторон именно предварительного договора заключить в будущем основной договор. Такая обязанность налагается на участников предварительного договора добровольно принятым на себя обязательством и не может квалифицироваться как посягательство на признаваемое и охраняемое законом право собственности продавца или как нарушение принципа свободы договора.

В свою очередь, ответчик и его супруга обратились с встречным иском о признании предварительного договора недействительным по нескольким основаниям, одно из которых заключалось в том, что в предварительном договоре не указаны существенные условия договора, а именно: не оговорено условие о том, что необходимо узаконение и сдача в эксплуатацию объекта и регистрация в органах юстиции. Хотя судом верно отмечено, что сам ответчик обязан был узаконить произведенные им изменения объекта недвижимости в соответствии с п.4 договора. Но далее суд невыполнение обязанности ответчиком приводит в качестве довода к отказу в удовлетворении требования истца: «Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований истца К. о понуждении М. заключить основной договор купли-продажи мельницы, так как для заключения договора в отношении объекта недвижимости требуется наличие правоустанавливающих документов, соответствующих требованиям закона »[5] .

Читайте так же:  Приказ по оказанию неотложной помощи

В данном кейсе сами стороны, назвав договор «предварительным», всё же дополняют его словами «купли-продажи» с указанием наименований объектов продажи; в тексте договора называют себя «продавец» и «покупатель», четко формулируют свои основные права и обязанности: продавец продаёт, а покупатель обязуется купить обусловленное договором имущество, и т.д. Несмотря на очевидные признаки, квалифицирующие спорное договорное правоотношение как договор купли-продажи, суд также не смог выйти за пределы квалификации, определенной обычными гражданами, не обладающими юридическими познаниями.

Перечень таких решений судов можно продолжить.

В заключение еще раз акцентируем внимание на том, что правовая природа предварительного договора не предусматривает совершение участниками данного правоотношения действий, направленных на реальную передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и уплату денег, т.е. не предусматривает выполнение сторонами предварительного договора прав и обязанностей по будущему основному договору во время действия предварительного договора.

В предварительном договоре стороны могут предусматривать и способы обеспечения исполнения обязательств, но не по будущему основному договору, а по настоящему предварительному договору. Например, задаток должен обеспечивать права и обязанности сторон по вопросу о заключении будущего договора и в случае нарушения такой обязанности одной из сторон судьба задатка решается в зависимости от того, какая сторона виновна в незаключении основного договора.

Предварительный договор

Предварительным считается договор, в котором стороны обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительным может быть признан любой договор независимо от его названия. Так, к предварительным договорам могут быть отнесены: договор поручительства, заключенный для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем; кредитный договор, предусматривающий обязанность банка или иной кредитной организации предоставить в будущем денежные средства в кредит заемщику, и т. п.

Гражданское законодательство предусматривает механизм реализации прав требования любого из контрагентов по предварительному договору. Поскольку такой договор является обязательным для обеих сторон в период срока его действия, то при заключении основного договора будут действовать правила о заключении договора в обязательном порядке. Закон предусматривает возможность обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Договор в пользу третьего лица

Таким договором признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. С момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.

В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, этим правом может воспользоваться кредитор.

Заключение договора

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Дата получения акцепта стороной, направившей оферту, считается моментом заключения договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического .-ища, направившего оферту.

Заключаться договор может в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Элемент не найден!

Кто обязан проходить обязательный аудит

Министерство финансов опубликовало информационное сообщение с перечнем ситуаций, при которых назначается обязательный аудит бухгалтерской отчётности за 2015 год. Для удобства

ФТС и ФНС выработали единый подход к контролю за валютными операциями участников ВЭД

Федеральная налоговая служба составила письмо № ЕД-4-2/22729 от 24.12.2015, в котором приведены рекомендации другого ведомства – Федеральной таможенной службы, касающиеся

Форму единой (упрощённой) налоговой декларации модернизируют

Федеральная налоговая служба опубликовала сообщение, в котором сказано о разработке новой формы декларации упрощённого типа, объединяющей несколько видов отчётности. Использовать

В налоговых органах нет сведений о доходах физлиц и НДФЛ за периоды до 2001 года

Федеральная налоговая служба составила ведомственное письмо № БС-3-11/[email protected] от 15 декабря 2015 года. В нём представители главного фискального органа страны

ФНС напомнила о новых мерах ответственности за представление 2-НДФЛ с ошибками

Налоговые агенты, предоставившие в территориальные органы ФНС отчётность по форме 2-НДФЛ с ошибками или без информации о своих работниках, будут

Законопроект, обязывающий работодателей ежемесячно отчитываться в ПФР, принят

Госдума окончательно одобрила законопроект, вводящий для работодателей обязанность предоставления в ПФР целого пакета данных по каждому сотруднику. Так, теперь ПФР

Законопроект о правке НК в соответствии с новыми классификаторами с 2017 года внесён в ГД

Депутаты Госдумы получили на рассмотрение законопроект авторства Правительства РФ с большим перечнем изменений в Налоговый кодекс. Документ разрабатывался более полугода

Минфин надеется увеличить сборы налогов в РФ с помощью новых технологий

Глава Министерства финансов Антон Силуанов на недавнем выступлении отметил, что российские фискальные органы не собираются прибегать к практике ужесточения налоговой

Какие данные о налоговой нагрузке использовать для оценки своих налоговых рисков?

Федеральная налоговая служба опубликовала письмо N ЗН-3-1/[email protected] от 19 ноября 2015 года, в котором содержатся некоторые пояснения для налогоплательщиков. В

Физлицо, ведущее предпринимательскую деятельность — плательщик НДС, даже если не ИП

Своим письмом № 03-07-14/62525 от 30.10.15 Министерство финансов напомнило, что отсутствие статуса ИП не является определяющим фактором при установлении обязанности

УЧАСТИЕ В КРУГЛОМ СТОЛЕ посвященному малому бизнесу. Ставка налога с доходов 0% с 1 января 2015г.

11 марта в МТПП состоялся Круглый стол, посвященный обсуждению проекта закона города Москвы «Об установлении ставки налога для налогоплательщиков, впервые

Компания Мир Консалтинга зарегистрировала СМИ

Мир Консалтинга зарегистрировала СМИ (средство массовой информации)на свой сайт mkaudit.ru

Компания Мир Консалтинга успешно прошла контроль качества аудиторской деятельности

Аудиторская компания «Мир Консалтинга» успешно прошла проверку и получила положительное заключение по результатам проверки качества аудиторской деятельности и соблюдения профессиональной

Участие в круглом столе представителей зарубежных партнерских организаций ТПП РФ, представительств иностранных компаний и юридических фирм с руководителями и специалистами государственных органов РФ

В Конгресс-центре ТПП РФ прошла встреча представителей зарубежных партнерских организаций Палаты России, представительств иностранных компаний и юридических фирм с руководителями

Мир Консалтинга выиграла открытый конкурс на проведения обязательного аудита

Аудиторская компания Мир Консалтинга по итогам открытого конкурса стала аудитором ОАО «Интерспорткомплект»

Аудиторская компания Мир Консалтинга стала официальным аудитором ОАО «РосНИПИАгропром»

Аудиторская компания «Мир Консалтинга» успешно прошла контроль качества аудиторской деятельности

В результате проверки контроля качества аудиторской деятельности и соблюдения профессиональной этики, деятельность нашей аудиторской компании признана соответствующей действующему законодательству, протокол

Мир Консалтинга стала аудитором ОАО «Дорожное эксплуатационное предприятие №100»

Аудиторская компания «Мир Консалтинга» стала официальным аудитором ОАО «ДЭП №100» в 2009 г.

Аудиторская компания «Мир Консалтинга» приняла участие в федеральном интегрированном рейтинге Экспертно-аналитической и информационно-рейтинговой компании «ЮНИПРАВЕКС»

По итогам первого полугодия 2009 г . Нашей аудиторской компании присвоен высокий рейтинговый индекс Б1++1[%] среди ведущих аудиторских организаций и

© 2006 — 2015 ООО «Мир Консалтинга».
Все права защищены. Правовое уведомление.