Налог с продажи квартиры по долям

Вопросы и ответы

Здравствуйте! Я хочу продать квартиру (4 собственника: я, муж и двое детей, по 1/4) за 1,5 млн руб.. Каждый собственник должен продать свою долю, чтобы потом не платить налог с продаж. У меня собственность более 3 лет, у остальных собственников-меньше. Скажите, пожалуйста, как нужно оформить договор купли-продажи? можно прописать все в одном договоре или нужно составить 4 договора от каждого собственника?

Оптимальный для вас вариант — составить 4 разных договора купли-продажи долей (пусть даже с одним покупателем). Желательно в них проставить разные даты (например с разницей в 1-3 дня). Это, как минимум, позволит избежать возможных споров с налоговой инспекцией. Дело в том, что при таком «раскладе» КАЖДЫЙ из продавцов долей получит право на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. (то есть без его распределения между всеми продавцами, что произойдет, например, при продаже квартиры целиком как единого объекта по договору купли-продажи квартиры). В результате доход каждого продавца будет меньше имущественного вычета. Следовательно дохода, облагаемого налогом, ни у кого не возникнет.

Уплата налога с продажи доли квартиры

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Налог с продажи квартиры

здравствуйте,подскажите пожалуйста,очень непонятная история!купили квартиру с женой(не расписаны живем гражданским браком)по долям по договору переуступки у подрядчика за 3550,а в основном договоре с застройщиком стоит цена 4260.через два года продали за 3550 и купили другую квартиру. в налоговой нам сказали что нужно заплатить налог с разнице (4260-3550=710т.р.), так как эта разница является материальной выгодой!!законно ли действие налоговой?!спасибо,если можно прикрепите ссылку по нужной статье налогового кодекса

Ответы юристов (1)

Не совсем понятны ваши расчеты, что значит купили у подрядчика за 3550 (вы заплатили эту сумму), а в договоре стоит 4260 (это стоимость за которую вам якобы продали квартиру)? За сколько вы продали данную квартиру?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог при продаже квартиры

Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:

  • если после 01.01.2016, то квартира должна находиться в собственности одного лица (или лиц — в случае долевой собственности) не менее 5 лет для истечения срока взимания налога в случае ее продажи.
  • если квартира куплена до указанной даты, то для освобождения от налога недвижимым имуществом надо владеть не менее 3 лет.

Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен налоговый вычет. Это своего рода льгота — сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет — 1 000 000 рублей.

Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет — зависит от нескольких факторов:

  1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки.
  2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
  3. Цена, по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:
  • до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) — до 1 января 2016 года;
  • после 1 января 2016 года.
Читайте так же:  Как оформить двор перед домом

Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент — 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года, в котором продается недвижимость.

В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

Если квартира менее 3 лет в собственности

В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года. Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность — куплена, приватизирована, получена в наследство или др.

Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Если в собственности менее 5 лет

Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет.

Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки. Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже квартиры

НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета, который представляет собой налоговую льготу. Налоговым вычетом может воспользоваться:

  1. гражданин РФ;
  2. официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).

Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.

Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год. В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:

  1. в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
  2. у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).

Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.

Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.

Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:

  1. Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
  2. Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.

При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.

Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался, то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.

Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле:

Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).

Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:

Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая. В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы.

Расчет налога следует производить по следующей формуле:

Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.

НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 — 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.

Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.

Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.

Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей.

Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан — налогоплательщиков.

Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.

Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.

Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.

Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).

Налог НДФЛ с продажи квартиры с разными сроками владения по долям

У наших клиентов часто возникает такой вопрос:

Как рассчитать налог с дохода от продажи недвижимости, если одна часть имущества находится в собственности более 3 лет (3 года до 01.01.2016 года; 3 или 5 лет с 01.01.2016 года в зависимости от основания возникновения права), а вторая часть приобретена недавно.

Срок владения таким имуществом для целей налогообложения как считать:

  • с даты возникновения права собственности на первую часть?
  • с даты возникновения права собственности на последнюю часть?
  • с каждой части налог уплачивается отдельно?

Сразу оговорим, что речь идет только о налоговых резидентах (лицах, проживающих на территории РФ непрерывно более 183 дней за последние 365 дней), потому что нерезиденты в любом случае уплачивают налог, сколько бы имущество ни находилось у них в собственности.

Самым свежим и актуальным разъяснением Министерства Финансов РФ по этому вопросу является письмо от 12.01.2018 N 03-04-05/908.

Так, согласно этому письму, если имущество принадлежало Вам (НЕЗАВИСИМО от изменения РАЗМЕРА ДОЛЕЙ) более минимального срока, установленного статьей 217.1. Налогового Кодекса РФ в целях освобождения от уплаты НДФЛ с дохода от продажи такого имущества, то доходы от реализации такого имущества не облагаются налогом.

Если при получении во владение другой части жилья Вы только увеличили объем прав, то срок владения считается с даты возникновения собственности на первую его часть

Аналогичные выводы указаны в более ранних разъяснениях Министерства Финансов РФ (внимание, все рассмотренные ситуации произошли до 01.01.2016, поэтому срок, после которого налогоплательщик-резидент освобождается от уплаты НДФЛ от продажи этого имущества, составляет 3 года) :

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ. ООО 2СПИК» не несет какой-либо ответственности за возможную упущенную выгоду или убытки в любой форме, возникшие в результате расхождения позиции правоприменительных органов с позицией, изложенной в данной статье.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

В Российской Федерации приходится платить не только один налог – с заработной платы.

В нашей стране существует множество разнообразных налогов, причем один из них достоин пристального внимания – налог, уплачиваемый продавцом при реализации собственной квартиры.

Платить данный налог необходимо не во всех случаях – иногда этой процедуры можно избежать.

Если вы в ближайшее время планируете продавать свою квартиру, данное руководство поможет узнать вам, потребуется ли выплачивать налог в вашем случае продажи своей квартиры.

Читайте так же:  Режим трудовой кодекс

Что нужно знать?

Перед тем, как продать квартиру, следует знать несколько моментов касательно уплаты налога:

  • налог выплачивается только в случае, если квартира зарегистрирована до трех лет назад;
  • в некоторых случаях появляется возможность уменьшить налог путем его компенсации;
  • максимальная сумма вычета составляет 260 тыс. рублей.

Также в этом деле есть и другие нюансы, о которых вы сможете узнать далее.

Правовое регулирование

Стоит отметить, что, начиная с 2018 года действуют новые правила, которые устанавливают сроки уплаты и освобождения от налогов.

Так, для квартир, купленных в 2018 году, пограничный срок составляет уже не три года, а пять лет.

Существуют некоторые отклонения от принятых изменений – граждане, которые обзавелись квартирой не посредством покупки, а в результате приватизации или получения в дар, могут освободиться от уплаты налогов уже через три года.

При продаже квартиры налог взимается непосредственно с продавца жилья.

Так как продажа квартиры считается официальным доходом, на который в России устанавливается налог в 13%, продавец обязан его выплатить в налоговый орган при соблюдении определенных условий (квартира до трех лет в собственности и стоимость разницы сделки от одного миллиона рублей).

Налог с продажи квартиры

Главную роль при определении необходимости уплаты продавцом налога с реализованной квартиры играют два основных фактора, указанных далее:

  • время, в течение которого реализуемая квартира находилась в собственности продавца;
  • стоимость, уплаченная продавцом при покупке реализуемой недвижимости.

Следует отметить, что решающее значение имеет не общая стоимость продажи квартиры, а разница между суммой, которая была отдана за покупку жилья и суммой, указанной в договоре о продаже недвижимости.

Если разница превышает 1 млн. рублей, придется уплачивать налоги.

С временем нахождения квартиры в собственности тоже не все так просто:

  • если квартира в вашем распоряжении полностью, то здесь с расчетом проблем не возникает – пограничный срок составляет ровно 36 месяцев с момента регистрации права собственности;
  • если в вашем случае имеет место долевая собственность, то срок рассчитывается от первой полученной доли.

Для физических лиц

Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц составляет 13%, как и в предыдущие года. Сразу после оформления сделки собственник обязан подать декларацию в налоговый орган по месту прописки.

Также есть возможность получить налоговый возврат при продаже квартиры, который станет хорошей возможностью законным путем снизить сумму, которую необходимо уплатить в счет НДФЛ при реализации собственной недвижимости.

Образец декларации для продажи квартиры можно скачать здесь.

Для физических лиц действуют все правила, которые указаны в данной статье. Они распространяются на большинство категорий.

Полученной по наследству

Если реализуемая вами квартира была передана вам по наследству, то независимо от срока ее нахождения в вашей собственности и суммы продажи налог взиматься не будет.

Подобные правила действуют и для квартир, полученных по договору дарения – платить НДФЛ нет нужды.

Менее 3 лет в собственности

Если квартира, которую вы хотите продавать, зарегистрирована за вами менее трех лет назад, необходимость оплаты налога будет определяться двумя различными вариантами:

  • разница до 1 млн. рублей – при сделке налог не взимается;
  • разница от 1 млн. рублей – уплата налога необходима.

Таким образом, все зависит от стоимости квартиры.

Именно по этой причине иногда продавцы проводят различные махинации, продавая квартиру по официальной версии дешевле пограничной суммы, указанной выше, получая остальную часть денег обходным путем, избегая тем самым уплаты налога.

Для пенсионеров

Для собственников пенсионного возраста, желающих продать квартиру, действуют правила, которые аналогичны установленным в отношении других категорий граждан – лицам пенсионного возраста также необходимо будет подать налоговую декларацию, чтобы узаконить сделку и оградить себя от штрафов и других проблем с налоговой.

Пенсионеры также имеют право воспользоваться налоговым возвратом, чтобы снизить свои расходы на выплату НДФЛ.

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году? Полный перечень тут.

Для того, чтобы максимально точно рассчитать размер НДФЛ при реализации своей квартиры, вы можете воспользоваться следующей формулой: НДФЛ = (стоимость продажи – стоимость покупки) * 13%.

В случае, если вы собираетесь подать документы на вычет в размере миллиона рублей, вместо стоимости покупки в формулу необходимо подставить сумму полученного вычета.

При продаже квартиры взимается подоходный налог, размер которого составляет 13%. Да, это тот самый налог, которым облагается официальная заработная плата.

Так как реализация своего жилья является доходом, при выполнении определенных условий придется уплатить 13% налога.

Налоговые льготы (освобождение) при продаже квартиры действуют в следующих случаях:

  • квартира получена по дарственной или по наследству;
  • жилье зарегистрировано более трех лет (либо пяти с 2018 года);
  • жилье было получено в кооперативе.

Получить освобождение от уплаты НДФЛ с реализации квартиры можно сразу в нескольких случаях – довольно неплохие шансы оградить себя от существенных затрат.

Нужен бланк предварительного договора купли-продажи квартиры? Смотрите здесь.

Какой порядок оформления купли-продажи квартиры? Подробная информация в этой статье.

Можно ли уменьшить размер?

Существует несколько способов уменьшения или компенсации налога с продажи квартиры:

  1. Ожидание рубежного срока. Если подождать три года с момента покупки квартиры, можно законно и без проблем «уклониться» от уплаты налога в 13%.
  2. Продажа жилья по цене ниже одного миллиона рублей. Этот способ не подойдет, если ваш покупатель собирается брать ипотеку. Также при значительном занижении суммы можно привлечь нездоровое внимание со стороны налоговых органов.
  3. Продажа единственной недвижимости в собственности – в такой ситуации владелец полностью освобождается от обязательной уплаты налога.
  4. Получение вычета. При продаже квартиры можно получить вычет, после чего вычесть его из суммы сделки, и платить налог с этой разницы.

Как видите, налог с продажи квартиры более чем реально уменьшить.

Для этого пользуйтесь только законными способами, так как после привлечения внимания налоговой можно обрести большие проблемы вплоть до ареста квартиры, что сделает ее продажу просто невозможной.

На видео о налогообложении при продаже недвижимости

Оптимизация налога про продаже квартиры. Продажа долями и налоговые вычеты

В целой собственности у одного физического лица с августа 2016 года в Московской области имеется квартира кадастровой стоимостью 2,5 млн. руб. Цена приобретения составила 1 млн. руб. В настоящий момент нашелся покупатель на квартиру за 950 тыс. руб.

При продаже объекта целиком возникает налог (2500000*0,7-1000000=750000) в размере 97500 руб. Возможно ли в целях оптимизации продать квартиру долями (1/2 до конца 2018 г. и 1/2 в 2019 г.), отдельными договорами и сделками, чтобы, если опять-таки возможно, применять к каждой реализации налоговый вычет по 1 млн. руб.? Тогда бы налог с каждой доли составил бы 0 (1250000*0,7-1000000).

На горячую линию ФНС по вопросу налогового вычета по проданным долям в разные налоговые периоды я уже звонил, применить вычеты можно. А вот Росреестр мне сообщил, что такая сделка не пройдет регистрацию, при этом никак не закрепляя законодательно свой ответ.

Либо по Вашему мнению, может быть есть какой-то другой вариант оптимизации налога. Предлагать фактически понесенные расходы при приобретении не нужно, их нет.

Покупатель готов на любую сделку, лишь бы в ближайший год собственность целиком или долями перешла на него.

Уважаемые господа, пожалуйста, помогите в данном вопросе квалифицированным ответом. Спасибо.

Ответы юристов (16)

Первое, на что хочу обратить ваше внимание.

кадастровой стоимостью 2,5 млн. руб.

В этом случае вы не можете продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости, то есть дешевле 1.750.000 рублей, так как в отношении имущества, право собственности на которое возникло после 1.01.2016, действует следующее правило:

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Другими словами — продадите дешевле 70% кадастровой стоимости, налоговая исчислит налог исходя из 70% кадастровой стоимости.

Уточнение клиента

Виталий! Вы не заметили, что расчет налогов и так произведен из кадастровой, умноженной на коэффициент 0,7!

Мой вопрос заключается совершенно не расчете и законодательных актах, регулирующих установление налоговой базы, а в методе оптимизации налога при продаже объекта

04 Декабря 2018, 15:59

Есть вопрос к юристу?

Евгений, добрый день! В принципе да. Согласно ст. 220 НК РФ при продаже имущества налогоплательщик имеет право воспользоваться налоговым вычетом при продаже имущества. Применительно к квартире его размер составит в пределах 1 млн. Данный вычет может быть получен в каждом налоговом периоде поэтому разнесения сделок по разным годам дает основание применить налоговый вычет в каждом налоговом периоде,

На горячую линию ФНС по вопросу налогового вычета по проданным долям в разные налоговые периоды я уже звонил, применить вычеты можно. А вот Росреестр мне сообщил, что такая сделка не пройдет регистрацию, при этом никак не закрепляя законодательно свой ответ. Именно что такого запрета в законе нет, в случае отказа придется обжаловать в судебном порядке.

Уточнение клиента

Андрей! Зачем такие сложности… Наверняка есть варианты проще. Неужели люди в нашей стране не отчуждают доли из целого объекта

04 Декабря 2018, 16:02

Коллега, продать имущество можно хоть за один рубль, ни в НК ни в ГК нет запрета на продажу недвижимости ниже 70% кадастровой стоимости

Евгений, добрый день!

В дополнение к ответам, хочу отметить, что все сделки с долями должны быть нотариально удостоверены. Т.е. для продажи квартиры по долям Вам необходимо с покупателем сначала обратиться к нотариусу с документами на квартиру и с паспортами сторон сделки. Нотариус составит договор купли-продажи доли, удостоверит его после подписания. Затем этот договор сдается в МФЦ либо в Росреестр для регистрации перехода права собственности. За удостоверение сделки нотариус берет вознаграждение по своим тарифам (обычно процент от стоимости продажи либо от кадастровой стоимости объекта).

Уточнение клиента

В Росрееятре я задавал вопрос именно о нотариально удостоверенном договоре купли-продажи доли…

04 Декабря 2018, 16:07

При продаже квартиры как целого объекта, удостоверять сделку у нотариуса не нужно. Возможно поэтому в Росреестре Вам сказали, что продажа доли регистрацию не пройдет, поскольку подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Буквального запрета нет, но он есть опосредованный, так как при продаже имущества по цене ниже 70%, получаете налог, исчисленный именно от 70%. То есть на выбор: либо продаешь, соблюдая требование, либо не соблюдаешь, но получаешь налог в большем размере, чем рассчитывал.

Читайте так же:  Центр наследия опеки

Собственник первой и второй доли будет один и тот же? То есть не потребуется соблюдать положение о приоритетном праве покупки (статья 250 ГК РФ)?

Это нет так, согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости»

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению в данном случае собственность еще не долевая, долевой она станет только после регистрации права второго долевого собственника

Добрый день. В данном случае я все же приведу Вам практику судов, когда указанные продажи по долям уже признавались схемой ухода от налога с начислением его как за продажу обьекта целиком. Например посмотрите вот это

Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда
12 октября 2016 года

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и не оспаривалось административным ответчиком, квартира,… была приобретена в общую долевую собственность.… Его последующая продажа, не смотря на формальное заключение отдельных договоров купли-продажи долей (по 1/4 ) в праве, также фактически осуществлялась в качестве единого объекта. Об этом свидетельствует совершение сделок в один и тот же день — 06 октября 2014 года, с одним и тем же покупателем…

Учитывая, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности четырех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности, несмотря на наличие четырех договоров купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Иными словами, каждый участник общей долевой собственности имеет право получить долю имущественного налогового вычета пропорциональную принадлежащей ему доле

Поэтому советую оформлять продажу не только разными договорами, но и разными датами. При этом гарантировать отсутствие вопросов со стороны налоговой я не берусь. Советую Вам обратиться все же в минфин с письменным запросом с подробным описанием именно Вашей ситуации.

С уважением Евгений Беляев

Уточнение клиента

Разумеется разными датами! Более того в разных налоговых периодах. Иначе вся эта процедура оптимизации априори теряет экономический смысл. Или Вы думаете, можно одновременно двумя разными сделками можно произвести отчуждение? Но тогда я Покупатели вероятно должны быть разные… (хотя это думаю для Покупателя не было бы особой проблемой)

04 Декабря 2018, 16:11

продавать Вы будете одному покупателю? Если да, то могут быть.вопросы именно в части того, что у данной операции нет экономического смысла за исключением ухода от налогов

Закон не содержит запрета на отчуждение единоличным собственником своей доли. Вся проблема в том, что после отчуждения доли изменяется режим собственности, поэтому полагаю, что Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности, сославшись на ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

Согласно ст. 244 ГК РФ

. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Практика приостановок Росреестром регистрации по указанным основаниям существует уже достаточно давно( с момента выражения гос.позиции о недопущении дробления недвижимости). Поэтому к отказу Вам нужно быть готовым.

Полагаю, что такой отказ будет незаконным исходя из положений ст. 421 ГК РФ, согласно которой

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку в законе нет прямого запрета на совершение действий то действия разрешены.

Судебная практика признания действий Росреестра незаконными в стуаци, аналогичной Вашей, есть.

3 октября 2017 года г. Смоленск

Судебная коллегия по административным делам Смоленского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке административное дело по административному исковому заявлению… о признании действий государственного регистратора незаконными, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Смоленской области на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 года.

… обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконным решения от 31 мая 2017 года о

приостановлении государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности… о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права, права общей долевой собственности истцов на вышеуказанную квартиру, возникших на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности от 30 мая 2017 года, заключенному между истцами…

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 г. административный иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области ставит вопрос об отмене судебного решения и принятии нового — об отказе в удовлетворении административного иска, указывая… а такжео невозможности создания общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на него.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у административного ответчика не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на долю в вышеуказанной квартире, поскольку действующим законодательством запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не установлен.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество.При этом запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.

В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.

Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе, путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч.2 ст.35 Конституции РФ) и содержанию ст.209 ГК РФ.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст.309,311 КАС РФ, судебная коллегия

решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Смоленской области — без удовлетворения.

При этом первая сделка по отчуждению доли нотриальному удостоверению не подлежит, а вот вторая уже должна быть удостоверена нотариально.

То есть изложенный Вами в вопросе вариант опимизации является вполне приемлемым, и, пожалуй, единственным, если готовы к возможным препятствиям со стороны Росреестра.

Да, покупатель, во избежание вопросов по схеме лучше что бы был не одним лицом.По датам я просто еще раз заострил внимание именно исходя из наличия негативной судебной практики.

Добрый день! В соот. с письмом министерства финансов РФ от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.
В случае если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Поэтому в вашем случае, что получить налоговый вычет в размере 1млн рублей необходимо чтобы продажа доли в праве собственности на квартиру происходила как самостоятельный объект купли продажи, т.е. вам необходимо выделить каждую долю в натуре.

В вашем случае при не выделенной доли в натуре, размер имущественного вычета будет пропорционально поделен размеру проданной доли.

Поэтому для уменьшения налога данный способ вам не подойдет.

А как Вы при отказе Росреестра будет право регистрировать? ) В том то и дело что отчуждают и запрета на такие сделки нет, но нельзя исключать самодурства сотрудника Росреестра которые незаконно откажет в регистрации прав по такой сделке. Если будет отказ то его придется обжаловать, другого пути нет, либо продавать квартиру целиком.

Евгений, а на каком основании приобретена квартира если нет расходов? Не наследство?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.