Налог при продаже квартиры несовершеннолетним ребенком

Налог на доход от продажи квартиры


Ранее мы разбирали Имущественный вычет при покупке квартиры, Увеличить налоговый вычет за квартиру, Возврат налога при покупке квартиры, порядок действий, список документов. После этого у моих читателей появилось большая масса вопросов, которые я разберу в этой статье. Традиционно статья разбита на подтемы:

1. Если расходов на приобретение квартиры не было
2. Если собственников несколько
3. Если разный срок владения долями
4. Если один из продавцов несовершеннолетний ребенок
5. Если за год продано несколько квартир
6. Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой
7. Продажа с целью улучшения жилищных условий
8. Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)
9. Продажа старой и покупка новой квартиры
10. Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов

Если расходов на приобретение квартиры не было

Если собственников несколько

При реализации имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности), то есть налоговый вычет предоставляется на отдельный продаваемый объект, а не отдельному физическому лицу.

Предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что вычет в размере 1000000 рублей может быть предоставлен налогоплательщику в полном объеме, только если самостоятельным объектом договора купли – продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры (например, комната), но не доли в комнате или неделимой квартире.

Если объектом продажи является доля квартиры (жилого дома), пусть и по отдельному договору купли – продажи, являющаяся долей в праве на квартиру (жилой дом), соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности.

Если разный срок владения долями

Если один из продавцов несовершеннолетний ребенок

Поскольку в вышеуказанных сделках часто участвуют несовершеннолетние дети, то за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, которые являются законными представителями несовершеннолетнего физического лица – налогоплательщика.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах через законного представителя.

Налогоплательщик вправе представить налоговую декларацию через своего представителя.

Из вышеизложенного следует, что от имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи квартиры, принадлежавшей ему на праве собственности, и имеющего право на получение имущественного налогового вычета налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель как законный представитель.

Если за год продано несколько квартир

В то же время надо помнить, что имущественный налоговый вычет уменьшает совокупный годовой доход, в том числе и совокупную сумму дохода, полученного от продажи недвижимости за весь календарный год, а не доход по каждому объекту в отдельности. То есть прежде чем вычитать, надо сложить.

Предположим, гражданин продал в течение года две квартиры стоимостью 3100 000 рублей и 2 800 000 рублей, обе были в его собственности менее 3-х лет. Он решил воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 000 000 руб. Облагаться налогом 13% будет сумма 4 900 000 руб.

При этом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России не ограничивают количество объектов недвижимости, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет.

Таким образом, по каждому объекту недвижимости, в отношении которого налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы определяется отдельно. По объектам, в отношении которых такие расходы налогоплательщиком не подтверждаются, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей за налоговый период.

Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой

Продажа с целью улучшения жилищных условий

Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)

Если продавец недвижимого имущества ещё не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья, то такая сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке жилья он не заявлял. Значит, полученные от продажи квартиры доходы он вправе уменьшить:

– на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
– на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
– на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Продажа старой и покупка новой квартиры

Добрый день Евгений!

Квартиру в 2009г купили за 1450000руб, хотим продать в 2012г за 2000000руб,и купить за 2500000руб.

Если будет на момент продажи квартира в собственности менее 3лет и если более 3лет, то какие будут налоги с продажи?
Ситуация 1. Квартира находилась в собственности три года и больше

Доходы от продажи ЛЮБОГО имущества (в том числе квартир), которое находилось в собственности человека три года и больше налогом не облагают. Эта льгота установлена п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Ситуация 2. Квартира находилась в собственности меньше трех лет

В такой ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году, вы получаете право на два налоговых вычета. Вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Вместо использования первого вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке. Вам это будет выгоднее.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может превышать 2 000 000 руб. Итак, после уменьшения доходов от продажи на сумму расходов по покупке ваш доход, облагаемый налогом, составит:

2 000 000 (продажня стоимость квартиры) — 1 450 000 (расходы на ее покупку) = 550 000 руб.

Как я сказал выше вы также вправе использовать вычет, предоставляемый покупателям квартир. После его применения ваш доход, составит:

550 000 (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом) — 2 000 000 руб. (общая сумма второго вычета) = 0 руб.

В результате доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, часть не использованного вами второго вычета, перейдет на следующий год. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 550 000 руб.). Данная сумма будет уменьшать ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем году.

P.S. В ответе я предполагаю, что квартира куплена и продана одним человеком.

Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов

налогоплательщики — физические лица самостоятельно исчисляют НДФЛ, подлежащий уплате в соответствующий бюджет, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основании заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Налогоплательщики, получившие доходы, обязаны представить в налоговый орган по месту своего жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет и исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Следовательно, налогоплательщик, получивший в прошлом году доход, облагаемый по ставке 13%, обязан:

представить в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля этого года налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) за прошлый год
в срок не позднее 15 июля самостоятельно сосчитать и уплатить в бюджет налог.

Для получения полной информации по всем существующим налоговым вычетам, пройдите по ссылке Возврат подоходного налога, обзор

Назад | | Вверх

Вопросы и ответы

Подскажите, надо ли платить налог (и в каком размере) при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет (только вступили в наследство), если мы продаем всю квартиру, но доля моего несовершеннолетнего ребенка составляет 1/3. Остальные два совершеннолетних собственника к нашей семье не имеют отношения. Неужели несовершеннолетний ребенок должен платить налог? Меня органы опеки обязуют покупать взамен продаваемой квартиру адекватной квадратуры (не менее 17 кв.м.).

То есть мне еще платить и налог на покупку квартиры?

Во-первых никакого «налога на покупку квартиры» не существует в природе. Поэтому его платить вам точно не придеться. Во-вторых, несовершеннолетние являются точно такими же налогоплательщиками как и все остальные. Обязанность по уплате налога и составлению налоговых деклараций за них возлагается на их законных представителей — родителей (опекунов, попечителей).

будет ли у него доход, облагаемый налогом по сделке, связанной с продажей его доли? Все зависит от двух факторов:

  • первый — продажной стоимости квартиры;
  • второй — порядка оформления продажи (по одному договору купли-продажи квартиры или по трем договорам купли-продажи долей в квартире).

Вы не написали ни того, ни другого. Поэтому сказать нужно ли платить налог — невозможно. Но о том как посчитать налог если была продажа доли в квартире мы уже очень подробно писали (см. ссылку).

Налог при продаже и покупке жилья несовершеннолетними

Если квартира была продана по долям по разным договорам, то каждый собственник имеет право на вычет при продаже 1 млн. руб. Также вы можете воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры. Вы можете увеличить сумму своего вычета за счет долей несовершеннолетних детей, но больше 2 млн. руб. всё равно получить нельзя, учитывая стоимость вашей квартиры, ваш вычет при покупке так и будет равен почти 2 млн. руб. (1 млн 966 тыс. руб.). Также если вы находитесь в отпуске по уходу за ребенком, и у вас нет доходов за 2014 год, облагаемых НДФЛ, то получить имущественный вычет вы сможете только тогда, когда выйдете на работу, и у вас будет доход.

Евгения, прошу вас поточнее расписать — квартира была продана вы пишите за 5 300 000 рублей, но по отдельным договорам. То есть, договор на продажу от имени одного ребенка и договор на продажу от имени второго ребенка? Так?

Какая стоимость указана в каждом договоре продаже? Напишите мне, я хочу вам рассчитать сумму НДФЛ.

Каждый ребенок при продаже может воспользоваться вычетом 1 млн. руб., Получить вычет при покупке сейчас дети не могут, потому что они несовершеннолетние, и у них нет дохода, облагаемого налогом. Вы можете получить вычет, но не более 2х млн. руб. Также и ваш муж может получить вычет, так как всё имущество, купленное в браке, является совместной собственностью и увеличить свою долю на вычеты детей, но всё равно не более 2х млн. руб. 2 млн. руб. на каждого — максимум. То есть налог при продаже — 442.000, и вернуть вы с мужем можете 520.000 (13% с 4 млн. руб.) Таким образом к уплате налога у вас быть не должно. Неиспользованный остаток вычета можно переносить на следующий налоговый период.

У ваших детей будет взаимозачет.

Посмотрите, доход каждого ребенка составляет 2 700 000 рублей. Данный доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере 1 млн руб. и получается, что налоговая база будет равна по 1 700 000 рублей.

Размер вычета при покупке жилья на каждого ребенка будет составлять 1 966 667 рублей. И получается, что еще остается небольшая часть вычета, которой они могут воспользоваться, когда выйдут на работу.

Стоимость услуги по подготовке одной декларации нашим консультантом на основании ваших документов составляет 2990 руб.

Мы работаем дистанционно, вам нужно будет загрузить необходимые документы через ваш профиль на нашем сайте, при наличии всех документов консультант подготовит декларацию в течение 3-х дней.

продажа собственности несовершеннолетнего

Здравствуйте, мы живем в трехкомнатной квартире, я ее единственный собственник (в ней прописаны я и сын). Хотим продать комнату в коммунальной квартире (20 кв. м), собственник которой моя несовершеннолетняя дочь (там прописаны дочь и муж). Взамен комнаты хотим купить однокомнатную квартиру. Как это сделать?

Участник программы «‎Работаю честно»

При необходимости продать объект недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, участие в такой сделке принимают его законные представители, которые должны дать письменное согласие на совершение сделки и которым необходимо получить разрешение от органов опеки (Гражданский кодекс РФ, статья 37).
Каждый случай рассматривается индивидуально. Определяющим фактором здесь является соблюдение интересов несовершеннолетнего ребенка.
Так, например, условия проживания в новой квартире или сама новая квартира не должны быть хуже тех условий, в которых несовершеннолетний жил или имел до совершения сделки. Другими словами, новый объект недвижимости или его доля должны быть равноценны или лучше прежнего. При несоблюдении этого условия на имя несовершеннолетнего может быть открыт счет, на который в денежном выражении переведут причитающуюся ему долю.
В некоторых случаях органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры при одном условии, что для несовершеннолетнего ребенка уже куплено новое жилье. Следует отметить, что решение органов опеки также может не совпадать с намерениями родителей или законных представителей ребенка – в таком случае сторона, выражающая недовольство, имеет полное право подать судебный иск для обжалования принятого решения.

У нас комната в коммуналке 20,4 м . В опеке сказали, что в покупаемой квартире жил. площадь должна быть не меньше 21м. Мы не можем найти у нас в районе квартиру с такой жилой пл. нам хватает на квартиры к жил.пл. 18-19м. Опека говорит этого недостаточно. А вот про открытие счета на имя несовершеннолетнего мне никто не говорил. А где можно точнее про это узнать или на что сослаться. И права ли опека -разве когда ребенок получает отдельную квартиру (в этом же районе) вместо комнаты в коммуналке это ухудшение условий? и по цене это гораздо дороже

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Выставляете комнату в рекламу (сами или с помощью специалиста), находите альтернативу, получаете разрешение опеки на продажу комнаты с одновременной покупкой квартиры — скорее всего, ее придется полностью оформлять на ребенка (но этот момент уточните в опеке), совершаете одновременную сделку. Не забывая про обязательный нотариат.
Вопрос выписки — или прописываете всех в имеющееся жилье, или — в покупаемое.
Удачи)

Налог с продажи доли несовершеннолетнего

Продается доля несовершеннолетнего, полученная по приватизации в 17 году, только на него покупается квартира С ДОПЛАТОЙ, он будет в ней единственный собственник. Одновременно в этой же квартире продается и моя доля (я отец ребенка), но покупать себе недвижимость не планирую. С мамой ребенка в разводе. Можно ли как-то С СОГЛАСИЯ. бывшей супруги в ДКП прописать , чтобы обязанность уплаты налога за долю ребенка легла на неё, чтобы в дальнейшем она применила имущественный вычет в 260 тыс. рублей ? Как на это смотрит налоговая , возможно ли это , какие пути решения ?

Участник программы «‎Работаю честно»

Обязанность оплаты налога возникает от дохода, полученного каждым, она не может быть переложено на другое лицо. При этом, получение вычета при покупке никак не связано с оплатой налога при продаже. Если супруга до этого не использовала свое право на вычет, то пункт 6 ст. 220 НК РФ, оглашает допустимость оформления налогового вычета с доли ребенка – на родителя (усыновителя) или опеку. Оформляется заявлением в налоговую.
Для оптимизации, в ДКП вы можете указать разные стоимости долей, если на это согласится нотариус, т.к сделка нотариальная. Или можете продавать двумя договорами, каждую долю по-отдельности, если согласится покупатель. Хороший специалист разрулит в выгодном для Вас варианте.

К сожалению, продажу разными договорами нам не разрешит банк, у которого покупатель наших долей берет ипотеку и стоимость долей в договоре мы не можем изменять, все доли стоят одинаково. Поправьте, если я ошибаюсь, бывшая супруга, не будучи собственником в покупаемой квартире может просто подать заявление в налоговую за ребенка и применить этот вычет ?

Участник программы «‎Работаю честно»

А почему думаете, что доли не можете изменять? Каждый дольщик может предлагать свою цену.

Просто мы уже подписали договор с риэлт.компанией , где указана общая стоимость квартиры и цена за долю каждого собственника, все поровну, покупатель тоже уже авансировался. По поводу моего вопроса «Может ли бывшая супруга подать декларацию за ребенка?» сегодня звонил в налоговую, подтвердили , тоже сказали, что без проблем это можно сделать. Один из родственников подсказывает ,что декларацию бывшая супруга должна подавать через месяц, после меня, вроде как ему так кто-то подсказал , кто имеет отношение к налоговой, чтобы «каких-то» проблем с этим не было, хотя «какие там проблемы?» — ответа нет. Я -то так понимаю, что особой роли это не играет , кто первый подает декларацию, я (только за свою долю) или бывшая супруга (за ребенка), если сделано все в одном налоговом периоде. Но есть еще и такое мнение, что бывшая супруга должна первой подавать декларацию за ребенка, чтобы когда я уже подавал, было док.подтверждение, что с налогом с доли ребенка уже «разобрались» и с меня его требовать не надо. Порядок подачи действительно играет какую-то роль ?

Участник программы «‎Работаю честно»

Внести изменения в договор с риэлторской компанией не проблема, а покупателю от этого нет н какой разницы.
Про порядок подачи уточняйте в налоговой.

Уплата налога при продаже доли ребенка

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, при продаже доли ребенка налог на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, и у Вас возникает также обязанность в установленные законом сроки задекларировать доход с продажи этого имущества. Чтобы рассчитать размер НДФЛ к уплате — надо знать подробности.
На продажу доли ребенка потребуется разрешение органов опеки по месту регистрации несовершеннолетней. Стандартные условия одобрения сделки опекой: продажа 1/5 доли возможна только с одновременной покупкой на имя ребенка доли в др. жилье. Увязать в один день сразу, как минимум, три сделки — продажа двух квартир и покупка третьей — технически очень сложно, даже для специалистов. Как бы то ни было, Вам необходимо начать с визита в опеку и проконсультироваться у них, какие варианты возможны в Вашей ситуации. Многое зависит от конкретного отдела опеки, в разных районах один и тот же вопрос решается по-разному.

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, не нужно. Обязанность к уплате компенсируется вычетом при покупке. Распоряжение органов опеки Вам поможет подтвердить целевое назначение полученного от продажи доли ребенка дохода

Участник программы «‎Работаю честно»

За детей налоги платят родители в обычном порядке. Если Вы купите новую квартиру в том же налоговом периоде, то можете оформить налоговый вычет (2 миллиона), если Вы еще им не пользовались.

НАЛОГИ несовершеннолетним продавцам

Здраствуйте, уважаемые профессионалы!

Квартира была приватизирована год назад на моих 2 детей (десятилетних).Я потеряла право приватизации. Квартира продается за 4.6 млн. Тут же покупаем другую квартиру (С разрешения опеки)на детей и меня за 5.1 млн. Из которых 430 тр -маткапитал.

В налоговой сказали (по телефону горячей линии)- что налогов не будет. Можно верить? Спасибо

Льгот по налогу на доход от продажи недв-ти, связанных с несовершеннолетием продавца, налоговым кодексом не предусмотрено.Устный ответ по горячей линии «к делу не пришьешь». К тому же не исключено, что мог быть либо Ваш вопрос ими понят неправильно, либо их ответ Вами.При продаже такой квартиры двумя собственниками одним договором за 4,6млна возникает обязанность по уплате налога на доход от продажи в размере 13% от суммы продажи или от суммы кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 — в зависимости от того, какая из этих сумм бОльшая, т.е. с большей суммы будет начисляться налог. Любую из указанных сумм при расчете налога имеете право уменьшить на 1 млн. налогового вычета на продажу. Одновременно, при покупке долей квартиры в этом же налоговом периоде на имя детей они могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет на покупку недвижимости, который составляет 13% от суммы покупки, но не более, чем от двух млнов на каждого купившего долю. При этом на сумму маткапитала этот вычет не полагается. Т.е. из 5,1 млна отнимаете сумму маткапитала, из оставшейся суммы определяете, сколько уплачено за каждую долю, полученную по каждой доле детей цифру умножаете на 13% — это сумма, которую каждому ребенку будет должно государство в лице налоговой инспекции. Суммой вычета на покупку можно будет путем взаимозачета погасить налог на продажу.

Если что-то не понятно, то напишите здесь кадастровую стоимость продаваемой квартиры, сумму маткапитала и распределение долей по размеру в новой квартире, тогда можно будет все рассчитать Вам в цифрах.

Ирина Владимировна! Спасибо Вам за подробное разъяснение!Кадастровая стоимость нашей квартиры 4 200 000. Но покупатели хотят купить по рыночной стоимости 4 600 000. Новая квартира стоит 5 150 000. Минус маткапитал 430 000. Итого своими деньгами 4 720 000.По распоряжению Органов опеки — выделить детям по 5/14 долей каждому. 4/14- мне. И я так поняла, что надо написать в договоре покупки новой квартиры, что детям покупаем на деньги, вырученные с продажи их долей ранее?Еще раз благодарю Вас и всех откликнувшихся!

Круто. разобрались-таки в моей писанине! Уууумненькая ::-)) Алла, у них при продаже за 4,6млна, если убрать миллион вычета на продажу, у каждого дитяти налог с 1,8 миллиона получается. А налоговый вычет на покупку при оформлении на них по 5/14 долей, если убрать маткапитал, получается округленно с 1, 685млна. Со 115тыс. за каждого ребенка придется заплатить налог. Опека Вам доли неправильно посчитала. Если не хотите платить налог, надо, чтобы покупаемые доли детей стоили по 1,8 млна каждая. Спросите у нотариуса, не оформит ли он доли побольше, чем в разрешении опеки, или не сделает ли в договоре покупки непропорциональную оценку долей: каждую детскую по 1,8млна плюс 1/3 от маткапитала, а Ваши 4/14 за остальные деньги. Тогда налога вовсе не будет. Или сходите в опеку и попросите изменить доли, если нотариус откажет. И еще имейте ввиду, что декларацию с указанием дохода и всех вычетов в любом случае в 2018 году Вам надо сдать, т.к. все эти льготы сами по себе не появляются, т.е. носят заявительный характер.

Ирина Владимировна! Спасибо! Пол дня готовилась к ответу:)))Завтра бегу в опеку менять доли в распоряжении. БЛАГОДАРЮ ВАС.

я тут Вам доли посчитала: получается, что детям надо дать по 3/8, а Вам 2/8. Тогда у них доля будет стоить 1931т.р. — это округленно и будет 1800тр. плюс 1/3 маткапитала, которая им полагается.

В целом родитель может воспользоваться налоговым вычетом при покупке своим несовершеннолетним детям в пределах нормы 2 млн. вкупе. Так говорит нам налоговый кодекс. кроме этого, есть ряд писем Минфина, разъясняющие эти вопросы. например Письмо от 14 апреля 2015 г. N 03-04-05/21111, Письмо от 15 июня 2016 г. N 03-04-05/34579

Читайте так же:  Приказ 45 н от 20022018