Ипотека это договор о неустойке

Может ли неустойка превышать сумму основного долга?

Не всегда у заемщика есть возможность своевременно вносить платежи по погашению задолженности. А просрочка оплаты даже в один день дает право кредитору требовать рассчитать неустойку, что, само собой, приводит к увеличению требуемой к взысканию суммы. При этом проценты будут начисляться за каждые сутки невыполнения денежных обязательств.

Кроме того, гражданин вправе требовать выплаты пеней и при других нарушениях пунктов договора, например, со строительной компании при задержке сдачи дома в условиях долевого участия. Рассмотрим, что представляет собой неустойка и в каких случаях она возникает. Узнаем, может ли размер неустойки превышать сумму основного долга, научимся делать самостоятельный расчет пени.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 511-91-49 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон о неустойке?

Неустойка – это тип штрафных санкций, платеж, который обязан совершить дебитор при возникновении нарушений по исполнению денежных обязательств. Она является, своего рода, компенсацией за понесенные убытки. При этом кредитору не требуется аргументированного обоснования причиненного ущерба из-за несвоевременного погашения задолженности. Однако нельзя требовать уплаты процентов, когда просрочка платежей возникла не по вине заемщика (ст. 330 ГК РФ).

Согласно ст. 319 ГК РФ, при нехватке денежных средств для выполнения требований целиком, если не имеется дополнительного соглашения, должник обязан в первую очередь оплатить судебные расходы взыскателя, а затем погасить задолженность по процентам и выплатить сумму основного долга. В этом случае раньше главного долга нужно оплатить проценты за пользование чужими деньгами (например, пени за кредит, предоплату и т. п.).

Внимание! В соответчики со ст. 395 ГК РФ, проценты, возникшие из-за просроченной задолженности, выплачиваются только после того, как будет возвращен главный долг.

При этом кредитор и дебитор могут заключить договор, где последовательность погашения задолженности может быть изменена. Например, требования по выплате неустойки могут идти следом после требования о выплате основного долга.

Когда появляется неустойка?

Различают несколько типов неустойки в зависимости от требуемого к исполнению обязательства: законная и договорная. В первом случае она автоматически наступает при нарушении условий соглашения и носит обязательный характер. Договорной вид указывается в документе, принятом обеими сторонами, где прописываются условия начисления процентов и их размер.

Кроме того, неустойку можно разделить на четыре типа на основании причиненного ущерба за нарушение исполнения требований договора:

  1. Зачетная взыскивается только в той части, что не покрывают проценты, и обеспечивает выполнение обязательств дебитором.
  2. Штрафная прописывается в соглашении и утяжеляет ответственность неплательщика, т. к. взимаются пени и возмещается ущерб полностью.
  3. Исключительная не подразумевает взыскание убытков, только проценты.
  4. Альтернативная означает взимание процентов или возмещение убытков, фиксируется в соглашении.

Неустойку следует требовать тогда, когда был нарушен срок исполнения обязательств по договору. При этом в официальном документе можно указать основания для начисления процентов и по другим поводам:

  • несоблюдение сроков оказания услуг и различных работ;
  • полное или частичное отсутствие оплаты в установленный период времени по соглашению;
  • мера обеспечения выполнения платежей, в том числе и аванса;
  • нарушение пунктов заключенного договора;
  • задержка передачи заказчику материалов, инструментов и документов;
  • просроченные платежи за услуги ЖКХ;
  • за задержку сдачи дома по договору долевого участия начисляются проценты (1/300 ставки рефинансирования);
  • причиненный ущерб кредитору по вине неплательщика.

Таким образом, неустойка нужна в качестве меры обеспечения выполнения договорных обязательств и добавляется к сумме основного долга, если было выявлено нарушение требований соглашения между кредитором и дебитором. Возникает закономерный вопрос: размер неустойки не может превышать размер основного долга или может? Сначала разберемся с тем, как определяется сумма процентов.

Рассчитываем сумму неустойки

Сторонам рекомендуется в договоре прописать условия начисления пеней по ставке рефинансирования ЦБ РФ, при этом размер процентов не может быть ниже данной ставки. При выяснении суммы неустойки нужно учитывать следующие параметры:

  • размер долга с НДС;
  • дата выполнения денежных обязательств, указанная в соглашении;
  • дата погашения долга;
  • процентная ставка за каждый день просроченного платежа.

Если стороны указали в соглашении конкретную сумму за нарушение тех или иных условий, то она и подлежит оплате. В том случае, когда в акте прописан определенный процент за каждый день просроченного платежа, то сумма неустойки равна произведению процентов и стоимости основного долга. В остальных ситуациях размер неустойки определяют по ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Важно! Формула определения размера неустойки: (сумма неустойки = сумма основного долга ✕ число просроченных дней ✕ процентная ставка ЦБ РФ) / 360.

Например, задолженность составляет 300 тысяч рублей, а период просрочки равен 50-ти дням, ставка рефинансирования ЦБ РФ (идентична ключевой ставке Банка России) — 7,50% или 0,0750. Вычисляем значение по формуле: (300 000 рублей * 50 * 0,0750) / 360 = 3125 рублей. Следовательно, размер неустойки составляет 3125 рублей.

Примечание! Посчитать сумму неустойки можно с помощью специализированных онлайн-сервисов в интернете.

При расчёте суммы процентов нужно учитывать все календарные дни: и выходные, и праздничные, т. к. российским законодательством не предусмотрено иное. В исковом заявлении указывается размер неустойки на момент подачи документов в суд, на последующих заседаниях это число можно корректировать.

Может ли неустойка быть дороже суммы основного долга?

Согласно российскому законодательству, сумма процентов не может превышать сумму основного долга. Это относится и к штрафным санкциям, стоимость которых не может быть выше цены произведенных работ или оказанных услуг.

Если гражданин не согласен с требуемым к взысканию размером неустойки, он имеет право подать заявление в суд с просьбой уменьшения суммы процентов. При этом потребуются доказательства того, что просроченная задолженность не нанесла ущерба кредитору, или поздняя подача иска является с его стороны источником дополнительного обогащения. Полезно будет сделать и самостоятельный расчет пеней.

Обычно суды снижают размер заявленной неустойки, даже если не было подано соответствующее ходатайство. Это связано с установлением баланса между фактическими понесенными убытками кредитора и мерой наказания для неплательщика. В соответствии со ст. 333ГК РФ, суд может уменьшить сумму законной или договорной неустойки, если они несоразмерны причиненному ущербу.

Можно выделить такие основания для снижения размера процентов:

  • пропорция пеней и базисного долга;
  • период нарушения исполнения требований взыскателя;
  • соотношение процентов со ставкой рефинансирования;
  • желание заимодателя обогатиться за счёт завышенного размера штрафа;
  • тяжелое финансовое положение неплательщика;
  • несвоевременные действия банка по взиманию кредитного долга.

Таким образом, сумма неустойки не может превышать сумму основного долга (статья 23.1 ФЗ РФ «О защите прав потребителей»): размер пени не должен быть выше цены оплаченного товара. Эта норма закона применима и к соотношению неустойки и стоимости проведения работ или оказания услуг, в других случаях она не действует.

Однако необоснованное увеличение размера процентов не приветствуется в судах и в некоторых случаях прямо противоречит закону. Например, нельзя завышать размер пеней по просроченным платежам за коммунальные услуги (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Кроме того, неустойка не должна превышать максимально вероятный размер и быть меньше минимального значения. Так за несоблюдение сроков выполнения разного рода работ начисляются пени, минимум равные 3% от стоимости проделанного труда. В этом случае сумма пени не может превышать сумму основного долга (статья 332 ГК РФ), но может быть увеличена по соглашению сторон, если это не противоречит закону.

Следует знать, что запрещается взыскивать неустойку за досрочное погашение кредита за исключением случаев, когда долг возвращается в первые полгода кредита, выданного на срок до 12 месяцев, или в первый год, если временные рамки займа превышают 360 дней. Могут ли проценты по кредиту превышать сумму основного долга?

Если говорить о процентах, начисляемых микрофинансовыми учреждениями, то с 01.01.2017 года они не должны превышать сумму главного долга в три раза. При этом пени должны начисляться только на оставшуюся задолженность до наступления двукратного увеличения денежной суммы. Таким образом, проценты за обращение чужими денежными средствами могут превышать сумму кредита.

Гражданин вправе требовать начисления процентов к сумме основного долга, если были нарушены сроки погашения задолженности или иные условия заключенного договора. При этом ему не требуется доказывать обоснованность таких требований, однако в некоторых случаях неустойка не может быть больше суммы долга (ГК РФ), в частности это касается сферы услуг и различных работ, купли-продажи товара.

Однако, если должник не согласен с установленным размером пеней, он может подать заявление в суд с просьбой уменьшения суммы. Для этого понадобятся доказательства несоразмерности заявленных требований и желания взыскателя незаконно обогатиться. Очень часто судьи уменьшают размер штрафных санкций до разумных пределов, учитывая многие обстоятельства.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Неустойка в кредитном договоре. Статьи ГК РФ.

В любом кредитном договоре предусмотрена неустойка. Нет ни одного нормативного акта, который бы закреплял максимум неустойки. Ни один гос.орган не контролирует в этом отношении ни один коммерческий банк. Для банков такого правила нет, потому не стоит удивляться, что в любом кредитном договоре всегда будет пункт о неустойки и ее размер будет существенным, порой несоразмерным.

Читайте так же:  Типовой договор дарения земельного участка с домом

Определение неустойки дано в статье 330 Гражданского Кодекса России: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков». Из нее становится ясно, что это денежная сумма, которую необходимо заплатить заемщику кредитору, нарушившему сроки оплаты очередного платежа. Неустойка может быть фиксированной — определенная сумма (штраф), либо же выражаться в процентном соотношении (пеня) от аннуитетного платежа, или же от суммы основного долга. Банк на свое усмотрение выбирает тот или иной вид неустойки, просчитывая максимально возможную выгоду и заранее планируя, при несоразмерных неустойках длительную выплату всех сумм, загоняя заемщика в финансовую кабалу.

Неустойка является одним из способов обеспечения обязательства, которые предусмотрены статьей 329 ГК РФ. Наряду с ней есть поручительство, залог, банковская гарантия и многие другие. Думаю каждый кто хоть раз брал кредит знает или слышал про поручительство. Тем кто «участвует» в ипотеке непременно известно о залоге. Когда заключается договор, обе стороны стараются подстраховаться на случай, если что-то пойдет не так, как об этом было условлено. Однако, суть договора взята все же из сферы юридических лиц, где договор заключается совместными действиями. До подписания, многие моменты пересматриваются, изучаются невыгодные пункты для каждого контрагента, в которые он имеет право внести существенные изменения. В потребительском кредитовании такого нет. Одна сторона, которая заведомо зависима от получения максимальной прибыли предлагает подписать уже готовый договор другой стороне — Заемщику. Ясно, что банк все свои права реализовал в полной степени, нагрузив заемщика (гражданина) максимальным количеством обязанностей, оставив ему минимальное количество прав, необходимых для оплаты. В договоре само собой он указал неустойку как способ обеспечения обязательства по договору, потому что это самый удобный и простой вариант для банка.

Представьте, к примеру, что вместо неустойки выбрано поручительство. То есть вам для получения кредита необходимо было найти, и привести ни один раз, двух лиц, которые настолько вам доверяют, что в случае чего, будут выплачивать свои деньги за ваши не исполненные обязательства. Таких людей не так просто найти каждому гражданину, который желает взять кредит. Да и банку не выгодно такое условие, ибо количество и скорость выдачи кредитов было бы в разы меньше. Банк не хочет обременять клиента ни лишними познаниями своих прав, ни лишними походами. Мало ли человек не сможет найти двух людей, или передумает, пока ходит. Кроме того, поручитель может быть человеком разбирающимся в кредитах, и захочет взглянуть подробнее на договор, посчитать, а там такое, что он откажется, еще и клиента банка отговорит.

Насчет залога тоже все тяжело. К примеру, если бы вы брали кредит, и вам бы сказали, что если что, какие-то проблемы с неоплатой, то банк может наложить взыскание на часть вашей квартиры. Вы бы тут пять раз подумали и возможно бы и отказались. Кроме того, те у кого есть квартира не будут ей рисковать ради каких-то кредитов, а те, кому нужны кредиты, у тех не факт, что есть своя квартира. Снова процент кредитов резко бы снизился, а уровень грамотности бы возрос. Поскольку если у вас семья, и квартира ваша попадает в залог, то вы будете более тщательно перечитывать и пересчитывать, еще и законы начнете читать. Этого банку не нужно.

Именно поэтому, кредиты с поручителями сейчас можно встретить крайне редко в качестве потребительских, а слово залог у большинства граждан в теме кредитования вызывает неминуемую ассоциацию с ипотекой. Остается только неустойка. Ни надо никого искать и звать, как поручителей. Ни надо никакого имущества в собственности, чтобы можно было за счет него погасить свои требования. Все что нужно это прописать пару пунктов так, что человек если заметит, то нескоро, а посчитать все это и обозначить в цифрах банк и не обязан. Что вам скажет, к примеру, цифра 1,5% от суммы основного долга, или 1% в день. Большинство не думают и не считают, беря кредит, только потом понимают, что это слишком, но увы, уже поздно, и увы, даже если бы вы и не были согласны, то все равно ваш единственный вариант был только не подписывать весь договор. Переделать пункты, поспорить, прийти к соглашению и или изменению условий договора, как это принято в деловом обиходе юридических лиц, в кредитовании граждан НЕЛЬЗЯ. Само собой это неправильно и ущемляет их права как потребителей, и само собой это сделано только для выгоды банка, который во что горазд, то и пишет в своих договорах.

Пункт о неустойки по потребительскому или иному виду кредитования граждан всегда будет в договоре банка, поскольку это его потенциальная прибыль. Порой, человек переплачивает по неустойке до 80% от самого кредита, это без процентов и без самой суммы, которую ему предоставил банк. Кто-то наверняка переплатил и больше, но мы с вами об этом не узнаем. Все нормы, которые закреплены в статьях 331 Форма соглашения о неустойке, 332 Законная неустойка ГК РФ, на практике скорее всего не пригодятся, поскольку с трудом верится, что юристы банков забудут включить в типовые договора пункт о неустойке. Если бы кредитный эксперт с юристом на месте, с каждым человеком обсуждали пункты договора и заключали все сразу, то такая вероятность хоть и мизерная присутствовала бы. На деле же есть стандартные договора, которые все либо подписывают, либо нет. Обсуждению, несогласию по некоторым пунктам, здесь нет места.

Можете ли вы повлиять на неустойку, ее размер, срок, во внесудебном порядке? Ответ — НЕТ! Только банк в одностороннем порядке может ее снизить или списать под ноль, и некоторые так делают, поскольку понимают, что в суде такая несоразмерная неустойка будет существенно уменьшена. Вы как заемщик ничего по поводу объема выставляемых требований во внесудебном порядке сделать не можете. Более того, неважно болеете ли вы или уволены, неустойка идет на каждый день просрочки: и в выходные, и в праздники, и в Новый Год. Ничто ее не останавливает. На неустойку, предъявленную вам банком, вы можете повлиять только в суде, например, ходатайствовать об ее уменьшении, согласно статье 333 Гражданского Кодекса РФ.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее. Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность. Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства. Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков. В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация. Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

Читайте так же:  Реквизиты госпошлина за замену паспорта в 45 лет

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.

Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.

Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.

Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Договор ипотеки

Договор ипотеки – соглашение о залоге недвижимого имущества между залогодержателем (кредитор) и залогодателем (заемщик).

Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.

Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита, процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.

Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.

Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.

После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается. Закладная в таком случае аннулируется.

Смотреть что такое «Договор ипотеки» в других словарях:

Договор о залоге недвижимого имущества — (англ. contract of mortage) в РФ гражданско правовой договор, вид договора о залоге, в соответствии с которым одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет … Энциклопедия права

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ — вид договора залога. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ должен быть нотариально удостоверен. В РФ ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения, иного объекта. Переход права собственности или полного… … Финансовый словарь

ДОГОВОР РЕСПОНДЕНСИИ, БОДМЕРЕЯ — (respondentia bond) См.: обеспечение ипотеки (hypothecation). Финансы. Толковый словарь. 2 е изд. М.: ИНФРА М , Издательство Весь Мир . Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000 … Финансовый словарь

Договор о залоге недвижимого имущества — (англ. contract of mortage) в РФ гражданско правовой договор, вид договора о залоге, в соответствии с которым одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих… … Большой юридический словарь

Договор об ипотеке — (см.: Ипотека, Назначение ипотеки) заключается в виде закладной и вступает в силу с момента ее регистрации. Ипотека, согласно норме ст. 336 ГК РФ, может быть установлена на: земельные участки; предприятия, здания и иное недвижимое имущество,… … Жилищная энциклопедия

Договор об ипотеке (договор о залоге недвижимого имущества) — гражданско правовое соглашение, в соответствии с которым одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству … Большой юридический словарь

Читайте так же:  Визу можно оформить по прилету в китай в аэропорту

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ — вид договора о залоге. В соответствии с п. 2 ст. 315 ГК под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе,… … Юридический словарь современного гражданского права

Договор об ипотеке — соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости). В договоре должны быть указаны предмет… … Ипотека. Словарь терминов

Оформление договора ипотеки — (см.: Ипотека). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений статьи 8 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) . Оформление ипотеки в настоящее время… … Жилищная энциклопедия

Рефинансирование ипотеки — Даже при небольшой разнице в размере процентных ставок по действующему и новому ипотечному договору рефинансирование позволяет существенно сократить размер итоговой переплаты за счет срока кредитования. Заемщик может минимизировать переплату,… … Банковская энциклопедия

Ипотека на вторичку в банках: пошаговая инструкция по оформлению и где самый низкий процент

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня — ипотека вторичное жилье. Вы узнаете, как взять ипотечный кредит на вторичное жилье по шагам, какими требованиями должно обладать вторичное жилье по ипотеке и на каких условиях происходит оформление ипотеки на вторичное жилье в крупнейших банках страны и где самый низкий процент в банках.

Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку

Покупка собственного жилья — это достаточно сложная проблема для каждого жителя нашей страны. Она заключается не только в соотношении стоимости квартиры или дома с зарплатой, но и рядом других проблем. Давайте же разберемся, как оформить ипотеку на вторичное жилье, и с какими нюансами придется столкнуться заемщику?

Большинство современных финансовых организаций без лишних вопросов поможет решить вопрос с жильем в виде ипотеки. Такой подход давно практикуется, а схема организации процесса оформления уже отработана до автоматизма. Но уже на начальных этапах выясняется, что ипотечные ставки будут максимально низкими только в тех случаях, если вы хотите стать обладателем жилья на первичном рынке, то есть, в новостройках. При покупке квартиры или нового дома банки пойдут вам навстречу, а в некоторых ситуациях не придется даже платить первоначальный взнос.

Но покупка квартир в новостройках, как показывает практика, вариант ненадежный, так как процесс возведения многоэтажек часто останавливается из-за нехватки финансирования, да и качество жилья оставляет желать лучшего.

Более подробнее читайте об этом в посте: «Ипотека на новостройку».

В этой ситуации заемщик отправляется на вторичный рынок, но здесь ему на пути становятся другие препятствия:

  • выбор жилья, особенно в городах федерального значения, выходит за рамки возможностей покупателя;
  • сложно подобрать нужный вариант без «последствий» от прошлых собственников в юридическом плане;
  • процентные ставки на вторичку гораздо выше, нежели в новостройках.

То есть, заморочиться нужно будет в любом случае, но усилия стоят затраченных сил, особенно если вы получите крышу над головой.

Важно понимать, что к вторичке на определенных условиях относится: «ипотека на комнату«, «ипотечный кредит на долю квартиры» и даже «ипотека на дом«. Если вас интересуют именно эти варианты, то о них можно узнать у нас на сайте.

Вторичная ипотека на жилье оформляется в несколько шагов, а если не учитывать время, которое вы потратите на риэлтора и простаивание в очередях, все выглядит достаточно просто:

  1. Сначала вы собираете минимальный пакет документов.
  2. Далее, предстоит выбрать банк-кредитор.
  3. На следующем этапе вы подаете кредитную заявку, а представители банка решат, разрешать ли вам покупку или нет.
  4. Только на четвертом этапе вы начинаете выбирать подходящую квартиру.
  5. После выбора необходима оценка недвижимости экспертами.
  6. И на последнем этапе производится оформление кредита и заключения договоров с банком и продавцом.

Условия ипотеки на вторичное жилье у всех банков очень схожи, да и выбор достаточно большой. Ипотека на готовое жилье в топ банков лидеров ипотечного рынка страны.

Условие о неустойке в договорах: когда оно верно, а когда – нет?

Дата публикации : 27-02-2016

Условие о выплате неустойки в финансовых договорах дозволено, если только изначально не был договор о долге. Например, не дозволено ставить условие тому, кто покупает товар в рассрочку, чтобы он выплатил большую, чем цена товара, сумму, если задержал оплату. Так как в этом случае эта добавка увеличит сумму долга, что является очевидным ростовщичеством. Если же это не кредиты и долги, а обязательства, то условие о неустойке ради возмещения вреда, который действительно был нанесен, дозволено. В постановлении Исламской Академии по Фикху на эту тему сказано следующее:

«Во-первых, условие о неустойке по закону – это соглашение двух сторон договора о назначении компенсации, которую заслуживает сторона по условиям (договора) за вред, который может быть нанесен в том случае, если вторая сторона не выполнит свои обязательства или выполнит их с опозданием.

Во-вторых, Совет подтверждает те предыдущие постановления, в которых говорилось об условии о неустойке, и которые упоминаются в Постановлении о торговле бай‘ату-с-салям[1] № 85 (9/2). Текст Постановления: „Не дозволено условие о неустойке за опоздание в получении товара, о котором была договоренность, так как это – долг (заем), а обусловливать долг выплатой надбавки в случае задержки недозволено“. Также подтверждает Постановление об изготовлении № 65 (7/3). Текст Постановления: „Договор об изготовлении (производстве) может включать в себя условие о неустойке, опираясь на то, о чем договорились стороны, если только не наступят форс-мажорные обстоятельства“, а также Постановление о продаже в рассрочку № 51 (6/2): „Если покупатель (должник) задержал оплату долга и не выплатил его в оговоренное время, то принуждать его выплачивать неустойку нельзя (как и при наличии этого условия в договоре, так и без него), потому что это является запретным ростовщичеством“.

В-третьих, условие о неустойке может быть связано с основным договором, но также дозволено разместить его в отдельном соглашении, которое будет заключено до наступления вреда.

В-четвертых, условие о неустойке дозволено ставить во всех видах имущественных договорах, кроме договоров, где основное исполнение обязательств – это (возврат) долга. В последнем случае подобное условие будет ростовщичеством.

Учитывая это, скажем, что это условие дозволено, например, в договорах подряда в отношении подрядчика, в договорах поставок в отношении поставщика, в договорах о производстве по отношению к производителю (продавцу) в случае неисполнения обязательства или в случае его задержки.

Однако, условие о неустойке не дозволено, например, при продаже в рассрочку, когда должник задерживает оплату оставшейся части долга по причине неплатежеспособности или затягивания. Также подобное условие не дозволено ставить в договоре о производстве по отношению к заказчику (покупателю) в случае, когда он задержит исполнение своих обязательств.

В-пятых, вред, который дозволено компенсировать, должен содержать действительный имущественный ущерб, когда потерпевшая сторона действительно понесла убытки, или, когда потерпевшая сторона действительно упустила прибыль. К этому не относится ущерб моральный.

В-шестых, условие о неустойке не выполняется в том случае, когда сторона, которой эти условия были выставлены, подтвердит, что неисполнение договора случилось по не зависящим от неё причинам, или подтвердит, что человек, выставивший условие о неустойке, не понес никакого ущерба из-за неисполнения договора.

В-седьмых, суд имеет право, основываясь на прошении одной из сторон, изменить сумму выплат неустойки, если обнаружит для этого аргументы, или если сумма неустойки будет чрезмерно завышена»[2].

Подобное мнение было высказано и Советом крупных ученых Саудовской Аравии в журнале Исламские исследования после разбора исследований об условии о неустойке:

«Совет единогласно постановляет, что условие о неустойке, которое ставится в договорах, является условием верным, принимаемым во внимание и обязательным к исполнению, кроме случаев, когда обязательства не были исполнены по уважительной по Шариату причине. Уважительная причина отменяет неустойку до тех пор, пока она не исчезнет. Если условие о неустойке (заключается) в большой, в обычном понимании, сумме, если оно (выставляется) для материального устрашения, и вообще не согласуется с правилами Шариата, то в этом случае следует стремиться к справедливости и в отношении того, кто упустил прибыль, и в отношении того, кому был причинен ущерб. Определение размера в случае разногласий осуществляется шариатским судьей посредством консультирования со специалистами в этом вопросе. Так мы осуществим слова Всевышнего:

وَإِذَا حَكَمْتُم بَيْنَ النَّاسِ أَن تَحْكُمُوا بِالْعَدْلِ

„…судить по справедливости, когда вы судите среди людей“,

وَلَا يَجْرِمَنَّكُمْ شَنَآنُ قَوْمٍ عَلَى أَلَّا تَعْدِلُوا اعْدِلُوا هُوَ أَقْرَبُ لِلتَّقْوَى

„…и пусть ненависть людей не подтолкнет вас к несправедливости. Будьте справедливы, ибо это ближе к богобоязненности“, а также слова Посланника Аллаха, да благословит его Аллах и приветствует: „Нельзя причинять вред ни себе, ни другим“. Успех и содействие – от Аллаха. Да благословит Аллах и приветствует Мухаммада, его семейство и его сподвижников»[3].

Таким образом понятно, что покупатель может ставить Вам условие о неустойке в случае, если Вы задержите отправку товара и осуществите его позже оговоренного срока. Однако Вы не можете ставить условие о неустойке, если покупатель задержит оплату оставшейся части стоимости товаров. Также Вы можете ставить условие о неустойке фирме, которая поставляет Вам товар, если они на исполнили пункты договора, заключенного между вами.

А Аллаху ведомо лучше.

[1] Салям – это продажа определенного товара, получение которого отложено, но который уже оплачен во время договора о продаже – прим. пер.

[2] Карарату-ль-маджма‘. С. 371. – Визарату-ль-аукаф аль-катария.

[3] Маджалляту-ль-бухус-ислямия. Т. 2. С. 143.