Договор по отчуждению права пользования жилым помещением

Кто после отчуждения сохраняет право пользования жилым помещением

Следующая особенность договора купли-продажи жилой недвижимости состоит в том, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Данному требованию в Законе о регистрации соответствует норма ст. 20, которая к основаниям отказа в регистрации относит составление лицом, имеющим права, ограниченные определенными условиями, документа без указания этих условий.

Такими правами на жилое помещение могут обладать лица, заключившие с собственником договоры найма и аренды, а также лица, пользующиеся помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Однако до недавнего времени наличие этой нормы было связано, прежде всего, с положениями ст. 292 ГК РФ в прежней редакции, согласно которой «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». Новая редакция указанной статьи содержит противоположное правило: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом» *(382).

Таким образом, если раньше общим правилом было сохранение права пользования членов семьи при переходе права собственности, то теперь такое сохранение является исключением из общего правила, которое должно быть специально предусмотрено законом. Такое исключение, в частности, предусмотрено ст. 33 ЖК РФ, согласно которой «гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения». Но это исключение относится к переходу права на основании наследования. Что же касается сделок отчуждения, то для них таких исключений законом не предусмотрено. При этом собственник и члены его семьи лишены возможности изменить правило п. 2 ст. 292 ГК РФ своим соглашением. А это означает, что при заключении собственником сделки отчуждения квартиры вместе с переходом права собственности на нее к новому собственнику автоматически прекращается право пользование всех членов семьи прежнего собственника. Единственным ограничением, защищающим их права, является положение п. 4 ст. 292 ГК РФ о том, что «отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

Причины такого изменения законодательства в целом понятны. Декларация ст. 292 ГК РФ о том, что переход права собственности на объект не является основанием для прекращения их права пользования жилым помещением, была направлена на охрану их прав в том случае, если собственник без их ведома продаст данный объект недвижимости, или собственник сменится в результате наследования либо по иным основаниям. Однако применительно к купле-продаже данная норма практически не действовала в своем позитивном значении. Дело в том, что в реальной жизни практически отсутствуют лица, которые желают приобрести объект, право пользования которым будут сохранять члены семьи прежнего собственника по основаниям ст. 292 ГК РФ. Исключения составляют случаи продажи квартир или домов близким родственникам. Во всех же остальных случаях интерес покупателя состоит в прямо противоположном: он заинтересован в том, чтобы члены семьи собственника не сохранили права пользования объектом, несмотря на то, что закон прямо говорил об обратном. Это приводило к тому, что члены семьи собственника фактически каждый раз становились самостоятельными субъектами отношений по купле-продаже жилого помещения. При этом их роль сводилась к тому, что они тем или иным способом гарантировали покупателю прекращение своего права пользования квартирой после перехода права собственности. Особые сложности возникали в тех случаях, когда отчуждение жилого помещения происходило помимо воли собственника, например, при обращении взыскания на имущество. Характеризуя ранее действовавшую норму, И.Д. Кузьмина писала: «Представляется, что защита жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения, указанных в ст. 292 ГК РФ, осуществляется за счет несоразмерного обременения собственника несвойственными ему социальными функциями: обязанностями обеспечивать жилой площадью всех подопечных членов семьи независимо от родственных связей и нахождения на иждивении» *(383).

В то же время вызывает сомнение правильность осуществленного законодателем поворота на сто восемьдесят градусов в решении данного вопроса. Теперь получается, что члены семьи собственника лишены возможности как-либо защитить свои жилищные права от действий собственника, если он принял решение об отчуждении объекта. Пока объект продолжает находиться в собственности «главы семьи», члены этой семьи могут отстаивать свои права, опираясь на нормы ст. 292 ГК РФ. При этом такие возможности сохраняются даже у бывших членов семьи, у которых нет иного жилого помещения. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ суд может сохранить за ними на определенный срок право пользования прежним жилым помещением. Этот же пункт говорит о том, что между собственником и членом семьи может быть достигнуто соглашение о том, что прекращение семейных отношений не будет являться основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Но п. 5 этой статьи однозначно определяет, что «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника».

Складывается интересная ситуация. Если собственник заключил договор коммерческого найма или аренды принадлежащего ему помещения, то права нанимателя или арендатора будут обременять объект до окончания срока соответствующего договора и новый собственник сможет приобрести помещение только «вместе» с арендатором или нанимателем. Но даже при обоюдном согласии собственник не может гарантировать права своих членов семьи на проживание в данном жилом помещении. Получается, что единственным способом защиты своих интересов для членов семьи становится заключение с собственником гражданско-правовых договоров, порождающих право пользования. По мнению автора, в законе следовало бы предусмотреть возможность для собственника и членов его семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на жилое помещение.

Но, так или иначе, могут существовать лица, которые и после отчуждения сохраняют право пользования жилым помещением. Однако установление круга этих лиц связано для регистратора со значительными трудностями. Эти трудности обусловлены прежде всего тем, что регистрирующий орган не располагает и не может располагать исчерпывающей информацией о лицах, подлежащих включению в рассматриваемый перечень. Только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору аренды на срок год и более могут быть зарегистрированы. Таким образом, иные права (аренда до года, коммерческий найм) могут существовать, но не быть отражены в реестре. В таких условиях регистрирующий орган ограничен в возможностях установить несоответствие сделок закону по причине нарушения требований п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не решает этого вопроса и включение в число документов, необходимых для регистрации купли-продажи справки о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Минюст России в своей Инструкции (п. 4) предлагает требовать справку «о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства» *(384). Следует отметить, что такая формулировка придает документу, выдаваемому органами, осуществляющими регистрацию граждан, то значение, которое этот документ не может иметь. Так никто не обязывает нанимателя регистрироваться по адресу снимаемой им квартиры. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации в помещении, которое является предметом договора найма, никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. С учетом изложенных обстоятельств регистрирующий орган, не имея возможности установить несоответствие сделок закону в связи с несоответствием п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может нести и ответственность за регистрацию фактически ничтожных сделок.

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений. А) Субъекты, объекты купли-продажи.
регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место
Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или.

Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения
Кроме того, истица указала, что ее муж – Шаграманян Э. после приватизации спорной
Согласно закону (ч. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором.

что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого. дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с. законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 января 2014 N 33-5449/14 (ключевые темы: договор дарения — право пользования — квартира — обременение — члены семьи)

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 января 2014 N 33-5449/14

Судья суда первой инстанции:

Ушакова Т.Г. Дело N33-5449

30 января 2014 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Ульяновой О.В.

Судей Митрофановой Г.Н., Лукьянова И.Е.

С участием прокурора Самойловой И.С.

при секретаре Надвидовой Л.О.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.

дело по апелляционной жалобе Беляковой С.В.

на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 г.

по делу по иску Беляковой С.В. к Беляковой О.В. о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании выбрать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда,

Спорным жилым помещением является отдельная трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: . (далее — спорная квартира)

По состоянию на 24 апреля 2001 г. право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Беляковым В.Ю. на основании договора купли-продажи от 25 января 2001 г. (л.д. 42, 43-44).

На дату приобретения спорной квартиры в собственность Беляков В.Ю. состоял в зарегистрированном браке с . С.В.

По договору дарения от 24 апреля 2001 г. Беляков В.Ю. подарил спорную квартиру своей супруге Беляковой С.В. (л.д. 11-12). Государственная регистрация договора дарения и право собственности Беляковой С.В. на спорную квартиру были зарегистрированы 10 мая 2001 г. (л.д. 13).

Читайте так же:  Полномочия тик

На момент совершения договора дарения в спорной квартире были зарегистрированы по месту жительства и проживали в ней Беляков В.Ю., его . Белякова С.В. и их . — Белякова О.В., . (л.д. 36). После совершения договора дарения Беляков Ю.В. снялся с регистрационного учета по адресу спорной квартиры (л.д. 36).

В договоре дарения спорной квартиры имелся пункт 11 следующего содержания: «В указанной квартире зарегистрированы и проживают Белякова С.В. и Белякова О.В., о7.11.1988 года рождения. Других лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой не имеется».

Брак между Беляковым В.Ю. и Беляковой С.В. был расторгнут решением Тушинского межмуниципального суда г. Москвы от 03 декабря 2001 г. (л.д. 8).

В настоящее время в спорной квартире по месту жительства зарегистрированы собственник квартиры — Белякова С.В. и ее дочь Белякова О.В., .

Белякова С.В. обратилась в суд с иском к Беляковой О.В. о признании ответчицы прекратившей право пользования спорной квартирой, выселении ее из спорной квартиры, взыскании компенсации морального вреда. После неоднократных уточнений искового заявления исковые требования дополнились требованиями об обязании ответчицы выбрать жилое помещение из восьми предложенных для переселения в него на условиях пользования.

Свои требования истица обосновала тем, что она является собственником спорного жилого помещения, квартира была получена ею при разделе совместно нажитого с Беляковым В.Ю. имущества, оформленного брачным договором и договором дарения квартиры. Ответчица перестала быть членом ее семьи. Между истцом и ответчицей существуют конфликтные отношения, в силу которых истица не может проживать в своей квартире совместно с ответчицей и вынуждена проживать в другом жилом помещении у своих родителей. Истица предложила ответчице на выбор восемь жилых помещений, которые она готова приобрести за счет продажи спорного жилого помещения и предоставить в пользование ответчице. Ответчица от предложенных вариантов отказалась и продолжает одна проживать в спорной квартире.

Ответчица иск не признала, представила письменные возражения на иск, в которых ссылалась на то, что она не является бывшим членом семьи истицы, т.к. является ее дочерью. Кроме того, ответчица ссылалась на то, что спорная квартира была передана в собственность истицы с обременением этой квартиры правом пользования Беляковой О.В.

Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 г. постановлено:

Отказать Беляковой С.В. в иске к Беляковой О.В. о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании выбрать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда.

Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит Белякова С.В., указывая на то, что решение противоречит требованиям действующего законодательства; что суд неправильно истолковал пункт 11 договора дарения и пришел к ошибочному выводу о том, что истица приобрела квартиру с обременением, которое не прекращается после того как ответчица перестала быть членом ее семьи.

На апелляционную жалобы были поданы возражения Тушинским межрайонным прокурором.

В заседании судебной коллегии Белякова С.В. и ее представитель — адвокат Петров Д.В. апелляционную жалобу поддержали.

Представитель Беляковой О.В. возражал против удовлетворения жалобы.

Прокурор Самойлова И.С. в своем заключении просила решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении исковых требований.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по основаниям п.п. 3 , 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку, разрешая спор, суд допустил неправильное применение норм материального права, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира была подарена истице с обременением этой квартиры правом пользования Беляковой О.В. Указанное обременение было зафиксировано в п. 11 договора дарения спорной квартиры, заключенного между Беляковым В.Ю. и Беляковой С.В. Обременение квартиры правом пользования Беляковой О.В. носит бессрочный характер и не прекращается при смене собственника квартиры.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что право пользования спорной квартирой, которое имелось у Беляковой О.В. на момент приобретения спорной квартиры в собственность Беляковой С.В., не подлежит в последующем прекращению при наличии обстоятельств, на которые ссылалась истца в обоснование иска. Этот вывод суда первой инстанции является ошибочным.

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира являлась совместно нажитым имуществом Белякова В.Ю. и Беляковой О.В., поскольку была приобретена на имя Белякова В.Ю. по возмездной сделке в период его нахождения в браке с Беляковой С.В.

По условиям брачного договора, заключенного между Беляковым В.Ю. и Беляковой С.В. 24 апреля 2001 г., стороны этого договора произвели раздел принадлежащего им имущества, в состав которого, в частности, входила спорная квартира (л.д. 9-10). В соответствии с п. 3 брачного договора, Беляков В.Ю. обязался передать в собственность Беляковой С.В. по договору дарения спорную квартиру, которая после регистрации договора дарения должна была стать личной собственностью Беляковой С.В.

Брачный договор и договор дарения спорной квартиры были совершены в один день и удостоверены одним нотариусом.

Таким образом, договор дарения заключался во исполнение условий брачного договора. По существу этим договором оформлялось соглашение супругов о разделе совместно нажитого имущества в виде спорной квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения договора дарения, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Содержащиеся в п. 1 ст. 558 ГК РФ правила об обязательном указании в договоре купли-продажи жилого помещения перечня лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением, подлежат применению и к другим видам договоров об отчуждении жилого помещения, в том числе к договорам дарения жилого помещения.

В силу приведенных норм при заключении между Беляковым В.Ю. и Беляковой С.В. договора дарения спорной квартиры в договоре дарения должны были быть указаны лица, сохраняющие право пользования спорной квартирой после его перехода в единоличную собственность Беляковой С.В.

Ответчица Белякова О.В. на момент совершения между ее родителями договора дарения спорной квартиры имела право пользования спорной квартирой.

В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

На момент совершения договора дарения возраст Беляковой О.В. составлял 12 лет, оба ее родителя были зарегистрированы по месту жительства в спорной квартире, которая была их совместно нажитым имуществом. При таких обстоятельствах ее местом жительства не могло быть иное жилое помещение, кроме спорной квартиры. Кроме того, родители ответчицы определили квартиру местом жительства ответчицы, зарегистрировав ее в этой квартире по месту жительства.

Таким образом, на момент совершения договора дарения Белякова О.В. имела право пользования спорной квартирой как несовершеннолетний ребенок своих родителей, которые имели право пользования спорной квартирой и которые определили местом жительства ответчицы спорную квартиру. Право пользования ответчицы спорной квартиры являлось производным от права собственности на эту квартиру ее родителей.

Из изложенного следует, что право пользования спорной квартирой возникло у ответчицы не в силу договора дарения, а ранее, и это право уже существовало у ответчицы на момент совершения договора дарения. В силу действовавшей на тот период времени номы п. 2 ст. 292 ГК РФ в прежней редакции, право пользования спорной квартирой сохранялось у Беляковой О.В. и при смене титульного собственника спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, и в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, ответчица должна была быть указана в договоре дарения в качестве лица, которое сохраняет право пользования этим помещением и после заключения договора.

Следовательно, пункт 11 договора дарения, в котором указано о проживании в спорной квартире Беляковой О.В. и о наличии у нее права пользования квартирой, представляет собой констатацию имеющегося и сохраняющегося у Беляковой О.В. права пользования спорной квартирой и не является условием о наделении Беляковой О.В. новым правом пользования спорной квартирой.

Также следует учесть, что наделение Беляковой О.В. правом пользования спорной квартирой не могло быть осуществлено по договору дарения, т.к. Белякова О.В. не являлась стороной договора дарения. При этом необходимость в наделении ее правом пользования по договору дарения отсутствовала, т.к. право пользования спорной квартирой у нее уже имелось в силу закона.

При регистрации права собственности Беляковой С.В. на спорную квартиру это право было зарегистрировано с указанием обременения этого права правом пользования Беляковой О.В. (л.д. 13, 187).

Наличие такого обременения на момент регистрации договора дарения и регистрации права собственности истицы на спорную квартиру соответствовало требованиям действующего законодательства ( п. 2 ст. 292 ГК РФ) и фактическому наличию у Беляковой О.В. права пользования спорной квартирой.

Существование момент заключения договора дарения обременения спорной квартиры правом пользования Беляковой О.В. не означает, что такое обременение (право пользования) не могло быть прекращено в последующем при наличии к тому законных оснований.

В соответствии со ст. 5 ФЗ N189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие ЖК РФ», к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного Кодекса РФ, Жилищный Кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку спорные отношения по пользованию спорным жилым помещением являются длящимися, то права и обязанности по этим отношениям возникают у сторон и после введения в действие ЖК РФ. В связи с этим к спорным отношениям подлежала применению норма ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Читайте так же:  Получение лицензия ростехнадзора

Согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи ( ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения.

Из содержания нормативных положений ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ следует, что семейные отношения с позиции ЖК РФ могут быть прекращены и между лицами, являющимися родственниками.

Поэтому то обстоятельство, что истица и ответчица состоят в самой близкой степени родства (мать и дочь), не исключает возможности прекращения между ними семейных отношений.

Из материалов дела усматривается, что ответчица Белякова О.В. в настоящее время членом семьи собственника квартиры не является.

Данное обстоятельство подтверждается тем, что Белякова О.В. достигла совершеннолетия (в 2006 г.), с 2011 г. стороны не имеют общего бюджета, не ведут раздельное хозяйство. Между сторонами имеются конфликтные отношения, вследствие чего истица выехала из спорной квартиры и стороны длительное время проживают раздельно. Отсутствие у сторон общего бюджета и наличие между ними конфликтных отношений подтверждается и тем, что Белякова С.В. помимо настоящего иска обратилась в суд с иском к Беляковой О.В. о возмещении понесенных расходов по оплате квартиры и коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Белякова О.В. является бывшим членом семьи собственника спорного жилого помещения — Беляковой С.В.

Истица возражает против сохранения за бывшим членом ее семьи — Беляковой О.В. права пользования спорным жилым помещением. Соглашение о пользовании жилым помещением между сторонами не заключалось. Алиментных обязательств перед Беляковой О.В. у истицы не имеется.

В связи с этим, и в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право самостоятельного постоянного пользования спорным жилым помещением за Беляковой О.В. не сохраняется и, следовательно, это право подлежит прекращению.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законными подлежит отмене.

По вышеизложенным основаниям подлежит удовлетворению требование истицы о прекращении права постоянного пользования Беляковой О.В. спорным жилым помещением.

В то же время судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ оснований для сохранения за Беляковой О.В. права временного пользования спорным жилым помещением на определенный срок.

Так, Белякова О.В. проживает в спорной квартире длительное время (с 2001 г.) не имеет прав пользования другим жилым помещением, ее имущественное положение в настоящее время не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, поскольку она не работает.

Вместе с тем, Белякова О.В. имеет высшее образование, является трудоспособной.

С учетом этих обстоятельств, судебная коллегия определяет срок сохранения за Беляковой О.В. права временного пользования спорным жилым помещением продолжительностью 3 года — до 30 января 2017 г.

В связи с сохранением за ответчицей права временного пользования спорной квартирой требование истицы о выселении ответчицы удовлетворению не подлежит.

Требования истицы о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат в силу положений ст. 151 ГК РФ, т.к. истцом не доказано совершение ответчицей противоправных действий, нарушающих личные неимущественные права истицы или другие принадлежащие ей нематериальные блага.

Требования истицы о возложении на ответчицу обязанности выбрать жилое помещение для переселения в него на условиях пользования удовлетворению не подлежат, поскольку такой способ защиты права не предусмотрен ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни другими законами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 , 329 , п.п. 3 , 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Прекратить право постоянного пользования Беляковой О.В. жилым помещением в виде квартиры по адресу: .

Сохранить за Беляковой О.В. право временного пользования указанным жилым помещением на срок до .

В остальной части иска Беляковой С.В. отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

ВС решил, когда член семьи прежнего собственника сохраняет право пользования квартирой

Новая владелица квартиры потребовала выселить через суд члена семьи предыдущего собственника, который в ответ решил признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Первая инстанция отказала в удовлетворении требований обеим сторонам, но апелляция его выселила. Обе инстанции не обратили внимание на историю вселения гражданина в спорную квартиру. В обоснованности решения апелляции ВС усомнился, отправив дело на новое рассмотрение.

Квартирный вопрос – семейная драма

А. Ачимовой принадлежала квартира во Владивостоке, вместе с ней там проживали ее дети – Е. Маркова, Е. Мельников и С. Ачимова. Ачимова-старшая приобрела ее еще в 1968 году, вступив в ЖСК «Заря». В июле 2011 года мать выдала доверенность на распоряжение квартирой одной из своих дочерей – С. Ачимовой, а в ноябре та по доверенности продала недвижимость сестре Марковой. Государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру произвели 23 ноября 2011 года. А. Ачимова в мае 2013 года умерла. И только после смерти матери Мельников, по его словам, узнал о продаже квартиры.

Сама Маркова обратилась в Первореченский районный суд Владивостока, требуя признать утраченным право Мельникова на пользование спорной квартирой, снять его с регистрационного учёта и выселить (дело № 2-132/2014 (2-4168/2013;)

М-3653/2013). Она указывала на то, что Мельников в квартире фактически не проживает, членом ее семьи не является, расходы на содержание не несёт и препятствует ей пользоваться квартирой.

Мельников же подал встречный иск, которым оспорил доверенность и договор купли-продажи. Ответчик заявлял, что спорная квартира – единственное место его проживания, денег за продажу квартиры по договору ни он, ни мать не получали, и поэтому сделка ничтожна. По утверждению Мельникова, его включили в ордер на квартиру еще в 1968 году, когда туда вселялись его родители. Кроме того, по его мнению, мать хотела выдать дочери доверенность лишь на оформление наследства, а не продажу квартиры, но из-за болезни плохо понимала, какие бумаги подписывает.

Можно ли выселить брата

Судья Первореченского райсуда Станислав Сальников отклонил оба иска. Продавец и покупатель в договоре указали, что в квартире зарегистрированы Ачимова-старшая и Мельников, указал суд, а значит, последний сохранил право проживания. Во встречных требованиях Мельникову отказали, поскольку он не доказал мнимости договора купли-продажи и того факта, что мать не понимала, какую доверенность подписывает.

Не согласившись с таким решением, Маркова обжаловала его в Приморский краевой суд, и он постановил выселить ее брата (№ 33-6727/2014). Апелляция сослалась на п. 2 ст. 292 ГК РФ, который гласит: переход права собственности на квартиру – это основание прекратить право проживания членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Апелляция сочла, что Мельникова закон не защищает. К тому же упоминание его регистрации в договоре купли-продажи еще не означает, что новая владелица квартиры согласна его у себя поселить.

Спасительный ордер

Мельников обжаловал решение апелляции в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что для решения вопроса о выселении Мельникова нужно было выяснить, при каких обстоятельствах приобрела жилплощадь его мать (определение № 56-КГ15-31). Если во время ее вселения Мельникова тоже включили в ордер, то он приобрёл самостоятельное право пользования квартирой, поэтому такое право нельзя прекратить при отчуждении квартиры новому собственнику, написал ВС. Тройка судей ВС в составе Бориса Горохова, Татьяны Вавилычевой и председательствующего Александра Кликушина направила дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда.

29 февраля 2016 года Приморский краевой суд оставил изначальный акт первой инстанции без изменения (определение № 33-1941/2016), пояснив, что «члены семьи члена ЖСК, приобретшие равное с членом ЖСК право бессрочного пользования жилым помещением, не подлежат выселению по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ». Такое положение содержится в п. 15 Постановления Пленума ВС СССР № 11 от 11 октября 1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами». Как указал суд, прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи.

Главная / Консультация / Статьи

Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц.

Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия – в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, т.е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Итак, кто?
1. Члены семьи собственника, в том числе бывшие. Но не все. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Так, «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер»
А если член семьи не отказывался от приватизации, а не участвовал в ней по причине того, что ранее уже приватизировал жилье? В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Читайте так же:  По каким дням можно подать заявление в загс

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

2. Лица, пользующиеся жилым помещением по завещательному отказу.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

3. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

4. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору найма.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в найм. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому, продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.

5. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору безвозмездного пользования.

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире. Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора. Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи – прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки (ст.292 ГК РФ) Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ) И не важно, прописан он в квартире или нет.

Как выявить таких лиц? Увидеть информацию можно из правоустанавливающих документов. Однако, только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть, если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.

Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Как прекратить права пользования? Расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Получить заявление от пользователя о прекращении права пользования. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли продажи.

В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто. Но, каждая фраза имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.» Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Сделка была 3 года назад, повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», таких бы проблем не возникло.

Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Поэтому так важно объяснить продавцу о важности этой информации.

1. Член семьи собственника – право сохраняется на срок семейных отношений и прекращается при переходе в статус бывшего члена семьи собственника на основании ст.31 ЖК РФ и при переходе права собственности на квартиру на основании ст.292 ГК РФ.

2. Член семьи собственника или бывший член семьи собственника (если не участвовал в приватизации, в том числе по причине участия в приватизации ранее) – право пользования сохраняется бессрочно, в том числе и при переходе права собственности – статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

3. Лицо, проживающее в квартире на основании завещательного отказа – право пользования жилым помещением сохраняется на срок, указанный в завещательном отказе – ст.33 ЖК РФ.

4. Лица, передавшие квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением – право пользования жилым помещением сохраняется пожизненно – ст.34 ЖК РФ.

5. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма – право сохраняется на весь срок договора найма, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.675 ГК РФ.

6. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования – право сохраняется на весь срок договора безвозмездного пользования, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.700 ГК РФ.