Договор найма житла

Цивільне право України

Навчальний посібник

Київ
Прецедент
2005

Особливості договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК).

Юридичні ознаки договору: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний.

ЦК України розрізняє такі види найму:

• договір найму (оренди) житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності;

• договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).

Відповідно, правове регулювання договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму — ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Сторонами договору є наймодавець та наймач, якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Законодавець допускає множинність осіб на боці наймача. Зокрема, відповідно до ст. 916 ЦК, у договорі найму житла мають бути вказані особи, що проживатимуть разом із наймачем, які набувають рівних із наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Причому помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму житла. Однак, якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір найму житла належить до строкових договорів. Однак строк не є істотною умовою договору, тож якщо у договорі його не встановлено, то договір вважається укладеним на 5 років.

Форма договору — письмова.

Специфіка договору найму (оренди) житла полягає в наявності низки особливостей змісту прав та обов’язків сторін, зокрема наймача. Основні обов’язки наймача житла (ст. 815 ЦК):

1) використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Причому він не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;

2) своєчасно вносити плату за житло (у строк встановлений договором найму житла, а якщо строк не встановлено — щомісяця). Крім того, зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

3) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором.

Наймач має право:

1) вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця;

2) дозволити, за попереднім повідомленням наймодавця, тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом, тому повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання;

3) переважне право на укладення договору найму житла на новий строк у разі спливу строку договору, а у разі продажу житла — переважне перед іншими особами право на його придбання;

4) укласти договір піднайму житла.

За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК).

Характерними рисами договору піднайму житла є:

1) договір піднайму житла є реальним та відплатним;

2) строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла;

3) у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму;

4) до договору піднайму житла не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

За договором найму житла допускається заміна наймача: а) на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця -— однією з повнолітніх осіб, які постійно проживали разом із наймодавцем; б) у разі смерті наймача або вибуття його з житла — іншими повнолітніми особами, які проживали з наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб.

Розірвання договору найму житла може мати місце як на вимогу наймача, так і на вимогу наймодавця (ст. 825 ЦК). Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за 3 місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Крім того, він має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірвано за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

• невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

• руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути надано строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, то суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на 1 рік.

Крім того, договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірвано на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці.

Договір найму житла

Поняття та різновиди договору найму житла

Право на житло — одне із найважливіших соціально-економічних благ людини. Житлова проблема одна із найгостріших проблем Української держави. На 1 січня 2008 р. майже 1,5 млн. українських сімей перебувають на квартирному обліку на покращення житлових умов. Хліб, вода і житло — неодмінні умови нормальної життєдіяльності людини. Одним із способів задоволення потреб людини у житлі є договір найму житла.

Залежно від об’єкта договору найму житла вирізняють такі його різновиди:

  • 1) договір найму житла, що є об’єктом права приватної власності (договірні відносини регулюються главою 59 ЦК України «Найм (оренда) житла»);
  • 2) договір найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності (підстави, порядок надання такого житла і укладання договору регламентує чинний на сьогодні (на 01.04.2008) Житловий кодекс Української PCP);
  • 3) договір найму житла, що підпадає під поняття «соціальне житло» (порядок надання такого житла й особливості договірних відносин визначає Закон України від 12 січня 2006 р. «Про житловий фонд соціального призначення » ).

Відповідно при опрацюванні питань щодо особливостей укладання договору найму житла, прав і обов’язків наймодавця і наймача, підстав припинення договору необхідно звертати увагу на те, про який саме різновид договору найму житла йдеться у конкретному випадку.

У ст. 47 Конституції України законодавець відмовився від поняття «договір найму житлового приміщення», замінивши його терміном «оренда житлового приміщення». На нашу думку, ці термінологічні зміни не є достатньо обґрунтованими. У світовій практиці традиційно під «орендою» розуміють найм речей, що плодоносять. Так, скажімо, у Німеччині, Швейцарії залежно від предмета договору розрізняють майновий найм і його різновид — оренду. До договору оренди відносять лише найм речі, що дає плоди, тобто наймач отримає право користуватися не лише самою річчю, а й вилучати із неї плоди.

Договір найму (оренди) житла (статті 810-826 ЦК)

Договір найму житла традиційно вважався інститутом цивільного права. Уст. 810ЦК законодавець дає таку характеристику договору:

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк за плату.

Загальна юридична характеристика договору.

Це іменний, двосторонній, консенсуальний, оплатний договір, який належить до категорії договорів для передачі майна у тимчасове користування.

Легальність визначення поняття договору найму житла, змісту прав та обов’язків сторін дають підстави віднести договір найму житла до іменних договорів. Наявність ряду специфічних особливостей дозволяє розглядати договір найму житлового приміщення як самостійний цивільно-правовий договір.

Цю позицію поділяє сьогодні й законодавець, який виділив найм (оренду) житла в окрему Главу 59 » Найм (оренда) житла» ЦК України.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Читайте так же:  Работа юридический адвокат

Сторонами договору можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи. Проте, якщо наймачем є юридична особа — вона може використовувати житло лише для проживання фізичних осіб.

Форма договору — письмова. Розмір оплати визначається за погодженням сторін. За загальним правилом наймач зобов’язаний оплачувати і комунальні послуги, якщо інше не передбачене договором найму.

Договір укладається на встановлений договором строк. Якщо строк у договорі не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

Законодавець наділяє наймача певними переважними правами:

  • 1) після закінчення строку договору наймач має переважне право на його переукладання. Якщо наймодавець відмовився переукласти договір, але протягом року уклав договір найму житла з іншою особою, колишній наймач має право вимагати: а) переведення на нього прав наймача;
  • б) відшкодування збитків, заподіяних йому у зв’язку з відмовою переукласти договір (наприклад, відшкодування транспортних витрат, пов’язаних з переїздом та ін.)»;
  • 2) у разі продажу житла власником наймач має переважне право на його купівлю (ст. 822 ЦК).

Переважні права не надаються наймачу, якщо договір було укладено на строк менше одного року.

Наймач має право у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, в іншому разі, наймодавцю надається право вимагати від наймача плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти чи здати житло на таких самих умовах з іншою особою.

Наймодавець має вимагати розірвання договору, якщо наймач не вносить плату протягом шести місяців (а при короткостроковому договорі — протягом двох місяців); руйнує або псує житло, використовує не за призначенням, порушує права сусідів. Якщо житло потрібне для проживання самому наймодавцю, він повинен попередити наймача про розірвання договору за два місяці.

Договор найма житла

1. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

2. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822 — 824 цього Кодексу.

Коментована стаття визначає строк дії договору найму житла. За загальним правилом, строк найму є договірною умовою та визначається сторонами. В разі невизначення сторонами договору строку житлового найму, цей договір вважається укладеним на п’ять років, тобто протягом цього строку наймодавець та наймач зобов’язані дотримуватися умов договору, і в разі продажу наймодавцем житла до нового власника перейдуть всі права та обов’язки наймодавця.

Частина 2 коментованої статті умовно поділяє договір житлового найму на два види: короткостроковий найм (договір, укладений на строк до одного року) та довгостроковий найм (договір, укладений на строк один рік та більше). Короткостроковий найм має ряд привілеїв щодо встановлення умов договору, до такого роду договору не застосовуються положення частини 1 статті 816 ЦК (щодо вказівки осіб, які проживають разом з наймачем), ст. 818 (щодо тимчасових мешканців), ст. 822 (щодо переважних прав наймача), ст. 823 (щодо можливості укладення договору піднайму) та ст. 824 (щодо заміни наймача й договорі найму житла).

Договір найму житлового приміщення

Договір
найму житлового приміщення

м. ______________ «__»__________ 20___ р.

_______________________________ (найменування (П.І.П.) власника житлового приміщення або уповноваженої особи) іменований надалі «Наймодавець», в особі з одного боку, і ______________ (П.І.П. громадянина-наймача) іменований надалі «Наймач», з іншого боку, уклали даний договір про нижченаведене.

1. Предмет договору й інші загальні положення

1.1. За даним договором найму Наймодавець зобов’язується надати Наймачеві у володіння й користування вільне ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання в ньому за плату.

1.2. За даним договором надається наступне житлове приміщення: ____________________________, (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку) іменоване надалі «Приміщення».

1.3. Відповідно до дійсного договору крім Наймача в приміщенні будуть постійно проживати наступні громадяни:

1.4. Громадяни, що постійно проживають разом з Наймачем, мають рівні права по користуванню приміщенням. Відносини між Наймачем і такими громадянами визначаються законом. Відповідальність перед Наймодавцем за дії громадян, що постійно проживають із Наймачем, у випадку порушення ними умов даного договору найму, несе Наймач.

1.5. Плата за приміщення становить ___________________ (сума) і вноситься в наступний термін: _________________________.

1.6. Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається.

1.7. Даний договір укладений строком на ______ років.

2. Вселення громадян, що постійно проживають із Наймачем. Тимчасові мешканці

2.1. Інші громадяни можуть бути вселені в приміщення за згодою Наймодавця, Наймача і громадян, що постійно проживають із Наймачем, у якості постійно проживаючих з Наймачем. Неповнолітні діти Наймача вселяються без згоди Наймодавця.

2.2. Наймач і громадяни, постійно з ним проживаючі, за спільною згодою й з попереднім повідомленням Наймодавця, вправі дозволити безоплатне проживання в приміщенні тимчасовим мешканцям (користувачам). Строк проживання тимчасових мешканців — не більше 6 місяців. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування приміщенням. Відповідальність за дії тимчасових мешканців перед Наймодавцем несе Наймач.

3. Обов’язки сторін за даним договором

3.1. Наймодавець зобов’язується:

— передати Наймачеві вільне приміщення в стані, придатному для проживання;

— здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, у якому перебуває здане в наймання приміщення, надавати або забезпечувати надання Наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і пристроїв для надання комунальних послуг, що перебувають у приміщенні;

  • робити капітальний ремонт приміщення;
  • запропонувати Наймачеві укласти договір на тих же або інших умовах або попередити Наймача про відмову від продовження даного договору у зв’язку з рішенням не здавати протягом не менш року приміщення в найм (якщо Наймодавець не виконав цього обов’язку, а Наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же строк).

3.2. Наймач зобов’язується:

  • використати приміщення тільки для проживання, забезпечувати схоронність Приміщення й підтримувати його в належному стані;
  • не вправі робити перебудову й реконструкцію приміщення без згоди Наймодавця;
  • вчасно вносити плату за приміщення;
  • самостійно вносити комунальні платежі;
  • здійснювати поточний ремонт приміщення.

3.3. Наймодавець не вправі робити переустаткування зданого в найм приміщення без згоди Наймача, якщо таке переустаткування істотно змінює умови користування зданим приміщенням.

4. Піднайм житлового приміщення

4.1. Наймодавець вправі укласти договір піднайму. За договором піднайму приміщення Наймач за згодою Наймодавця передає на строк частину або все найняте ним приміщення в користування піднаймачеві. Піднаймач не здобуває самостійного права користування приміщенням. Відповідальним перед Наймодавцем за договором піднайму приміщення залишається Наймач.

4.2. Договір піднайму приміщення може бути укладений за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину.

4.3. Договір піднайму приміщення є відплатним.

4.4. Строк договору піднайму приміщення не може перевищувати строку даного договору.

4.5. При достроковому припиненні даного договору одночасно з ним припиняється договір піднайму приміщення.

4.6. На договір піднайму житлового приміщення не поширюються правила підпункту 5.3. даного договору про переважне право на укладання договору на новий строк.

5. Розірвання даного договору

5.1. Наймач вправі за згодою інших громадян, що постійно проживають із ним, у будь-який час розірвати даний договір з письмовим попередженням Наймодавця за три місяці.

5.2. Даний договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу Наймодавця у випадках:

— невнесення Наймачем плати більше двох разів після закінчення встановленого даним договором строку платежу;

— руйнування або псування приміщення Наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

5.3. Даний договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу кожної зі сторін у договорі:

— якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у випадку його аварійного стану;

— в інших випадках, передбачених житловим законодавством.

5.4. Якщо після попередження Наймача про необхідність усунення порушення, Наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, продовжують використовувати приміщення не по призначенню або порушувати права й інтереси своїх сусідів, Наймодавець вправі в судовому порядку розірвати договір найму.

5.5. У випадку розірвання договору найму в судовому порядку Наймач і інші громадяни, що проживають у приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню із приміщення.

6. Заключні положення

6.1. На вимогу Наймача й інших громадян, постійно з ним проживаючих, і за згодою Наймодавця Наймач у даному договорі може бути замінений одним з повнолітніх громадян, що постійно проживають із Наймачем.

6.2. У випадку смерті Наймача або його вибуття із приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а Наймачем стає один із громадян, що постійно проживають із колишнім Наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо така згода не досягнута, всі громадяни, що постійно проживають у приміщенні, стають співнаймачами.

6.3. Після закінчення строку даного договору Наймач має переважне право на укладання договору найму приміщення на новий строк.

6.4. Даний договір набуває чинності з моменту його підписання, укладений в ______ екземплярах.

6.5. Адреси й реквізити сторін:

Наймодавець ___________________ Наймач _________________

Договір найму (оренди) житлового приміщення

Передача у користування нерухомого майна – актуальна тема практично для кожного власника. Тому, в даній статті проаналізовано норми чинного законодавства щодо вимог до форми договору оренди житла та необхідності його державної реєстрації.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі – Кодекс). При цьому вимоги глави 59 Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 Кодексу, які є спеціальними щодо положень глави 58 Кодексу.

Читайте так же:  Заявление об отзыве кассационной жалобы образец

Відповідно до частин першої та другої статті 810 Кодексу за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюється законом.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Звертаємо увагу, що згідно пункту 113 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 № 20/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 за № 283/8882 (зі змінами) (далі — Інструкція), не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (стаття 813 Кодексу). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

Відповідно до статті 810-1 Кодексу оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.

За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

За вимогою, встановленою у статті 811 Кодексу, договір найму житла укладається у письмовій формі.

Слід зазначити, що договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Крім того, договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

Частиною першою статті 811 Кодексу не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору найму житла. Проте, за правилом частини четвертої статті 209 Кодексу правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченю лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до статті 54 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси, зокрема, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.

Нотаріус при посвідченні, на бажання сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, відповідно до пункту 112 Інструкції, вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду).

Відповідно до пункту 114 вищезазначеної Інструкції, у тексті договору найму (оренди) житла обов’язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи, відповідно до статті 816 Кодексу, набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду.

Разом з тим, згідно частини п’ятої статті 810-1 Кодексу істотними умовами договору оренди житла з викупом є:

  1. найменування сторін;
  2. характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;
  3. строк, на який укладається договір;
  4. розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
  5. умови дострокового розірвання договору;
  6. порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;
  7. права та зобов’язання сторін;
  8. відповідальність сторін;
  9. інші умови, визначені законом.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладений на п’ять років. (стаття 821 Кодексу). У відповідності до вимог пункту 116 Інструкції при посвідченні договору найму (оренди) без зазначення строку його дії нотаріус повинен роз’яснити сторонам, що такий договір вважається укладеним на п’ять років.

Посвідчуючи договори про здачу в найм квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів чи про здачу житла в піднайм (державний чи громадських житловий фонд), нотаріус, крім того, роз’яснює сторонам зміст статті 94 Житлового кодексу УРСР, про що зазначається в тексті договору найму (піднайму), щодо наслідків недодержання встановленого порядку здачі жилого приміщення в піднайом, а саме: здача жилого приміщення в піднайом з порушенням вимог, установлених частинами першою, третьою і четвертою статті 91 і статтею 93 Житлового Кодексу УРСР, тягне за собою недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмовлення — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Відповідно до частин першої, третьої та четвертої статті 91 Житлового Кодексу УРСР, наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім’ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення у випадках і в порядку, встановлюваних Житловим Кодексом; для здачі в піднайом жилого приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв’язку з тимчасовим виїздом всієї сім’ї; договір піднайму укладається в письмової формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.

Стаття 93 Житлового Кодексу УРСР передбачає, що здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо:

  1. в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48 ЖК УРСР);
  2. як піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Крім того, наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (частина друга статті 815 Кодексу). Проте, поточний ремонт житла, переданого у найм, відповідно до вимог статті 819 Кодексу, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.

Згідно статті 820 Кодексу передбачається, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Орендні платежі за договором оренди житла з викупом – періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов’язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

При посвідченні згаданих договорів нотаріус, відповідно до пункту 117 Інструкції, роз’яснює сторонам необхідність їх реєстрації у відповідних органах, про що робиться відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі, якщо наймодавцем по договору є фізична особа, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов’язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) обов’язковій державній реєстрації підлягають, крім інших, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

Цим Законом встановлено, що до 1 січня 2012 року державна реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Проте, відповідно до Кодексу житло як об’єкт нерухомості виокремлено в окрему правову категорію і не може ототожнюватися з об’єктами, речові права щодо яких виникають з підстав, визначених § 4 глави 58 «Найм (оренда)» Кодексу. З огляду на загальні засади регулювання відносин найму (оренди), що визначені Кодексом, а також виходячи із положень Закону, норми останнього щодо обов’язковості державної реєстрації такого речового права як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла.

Читайте так же:  Нотариус на ул шевченко краснодар

Згідно частини першої статті 825 Кодексу наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.

Договір найму також може бути розірваним за рішенням суду на вимогу наймодавця у випадках, перелічених частиною другою статті 825 Кодексу.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

О.А. Красій, Головний спеціаліст відділу методично-правового забезпечення Департаменту нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань

Договор найма житла

Договір найму житла

м. Київ «__» __________ 20__ р .

Гр. ________________________, мешкає за адресою: м ________________, вул. __________________, буд. _____, кв. ____ (надалі — НАЙМОДАВЕЦЬ) та гр. ____________________, мешкає за адресою: м. __________, вул. ______________, буд. ___, кв. ___ (надалі — НАЙМАЧ), попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам’яті та діючи добровільно, розуміючи значення своїх дій та їх правові наслідки,домовилися про наступне:

1. НАЙМОДАВЕЦЬ передає, а НАЙМАЧ приймає в тимчасове платне короткострокове користування квартиру N ___ в будинку N ___ по вул.______________ у м. ______________ (надалі — квартира) строком на ________ місяців.

1.1. Квартира складається з однієї житлової кімнати, житловою площею ____ кв. м, та кухні.

1.2. Загальна площа квартири становить ___ кв. м, корисна площа — ____ кв. м.

1.3. Квартира обладнана газовою плитою «Піч», газовим котлом «Вогонь», ванною, сантехнічним обладнанням.

1.4. В квартирі знаходяться вбудовані кухонні меблі, 4 стільці, стіл, диван сірого кольору.

1.5. Усе обладнання та меблі у справному стані.

2. Квартира належить НАЙМОДАВЦЕВІ на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого ___________, приватним нотаріусом ___________ міського нотаріального округу _________ р. за реєстровим N ___, зареєстрованого в _____________ бюро технічної інвентаризації _______ р. в реєстровій книзі N __ за реєстровим N ___.

3. НАЙМОДАВЕЦЬ зобов’язується:

3.1. передати квартиру у фактичне володіння НАЙМАЧЕВІ у строк до _____ 20__ р.

3.1.1. Передачею квартири вважається вручення ключів від вхідних дверей;

3.2. не заходити в квартиру за відсутності НАЙМАЧА;

3.3. здійснювати капітальний ремонт квартири.

4. НАЙМОДАВЕЦЬ має право в присутності НАЙМАЧА перевіряти стан збереження квартири.

5. НАЙМАЧ зобов’язаний:

5.1. використовувати квартиру лише для проживання в ній;

5.2. дотримуватися санітарних, протипожежних та інших обов’язкових вимог;

5.3. забезпечувати збереження квартири та підтримувати її в належному стані, не демонтувати сантехнічне, електротехнічне обладнання, вікна, двері, вбудовані меблі, наявні у квартирі на момент її передачі;

5.4. своєчасно і в повному обсязі вносити плату за користування житлом і плату за комунальні послуги;

5.5. після припинення договору повернути квартиру НАЙМОДАВЦЕВІ в належному стані;

5.6. не провадити перевлаштування та реконструкцію квартири без згоди НАЙМОДАВЦЯ;

5.7. самостійно вносити плату за комунальні послуги;

5.8. не вселяти у квартиру інших осіб, в тому числі тимчасових мешканців, за винятком членів своєї сім’ї, без згоди НАЙМОДАВЦЯ;

5.9. не передавати квартиру у піднайм;

5.10. здійснювати поточний ремонт квартири.

6. НАЙМАЧ має право:

6.1. користуватися майном, що є у квартирі;

6.2. вселяти в квартиру членів своєї сім’ї.

6.2.1. Члени сім’ї НАЙМАЧА, які проживають разом з ним у квартирі, користуються нарівні з НАЙМАЧЕМ усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з цього договору.

7. За користування житлом НАЙМАЧ вносить щомісячну плату в розмірі ______ (______) гривень.

7.1. В день укладення договору НАЙМАЧ сплачує плату наперед за ___ місяці.

7.2. Внесення плати здійснюється щомісячно до 10 числа кожного місяця.

7.3. Сума місячної плати сплачується готівкою за місцем знаходження НАЙМОДАВЦЯ.

7.4. Платежі за комунальні послуги сплачуються НАЙМАЧЕМ самостійно.

8. НАЙМАЧ відшкодовує збитки, завдані НАЙМОДАВЦЕВІ внаслідок пошкодження квартири або майна, що знаходиться в ній.

8.1. НАЙМАЧ несе відповідальність перед НАЙМОДАВЦЕМ за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

8.2. Повнолітні члени сім’ї НАЙМАЧА несуть солідарну з НАЙМАЧЕМ майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із цього договору.

9. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на новий строк.

9.1. Якщо за 3 (три) місяці НАЙМОДАВЕЦЬ не попередив НАЙМАЧА про укладення договору на таких самих або інших умовах чи про відмову від укладення договору на новий строк, а НАЙМАЧ не звільнив квартиру, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

10. НАЙМАЧ квартири має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це НАЙМОДАВЦЯ за 3 (три) місяці.

10.1. Якщо НАЙМАЧ звільнив квартиру без попередження, НАЙМОДАВЕЦЬ має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці.

10.2. НАЙМАЧ має право відмовитися від договору найму, якщо квартира стала непридатною для постійного проживання у ній, не з вини НАЙМАЧА.

11. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду, на вимогу НАЙМОДАВЦЯ:

11.1. у разі невнесення НАЙМАЧЕМ плати за житло за 2 (два) місяці;

11.2. у разі руйнування або псування житла НАЙМАЧЕМ або іншими особами, за дії яких він відповідає;

11.3. у разі необхідності використання житла для проживання самого НАЙМОДАВЦЯ та членів його сім’ї.

11.4. у разі використання квартири НАЙМАЧЕМ або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням, якщо після попередження НАЙМАЧ продовжує використовувати житло не за призначенням;

11.5. у разі систематичного (більше як 2 рази) порушення прав та інтересів сусідів, якщо після попередження НАЙМАЧ продовжує порушувати права та інтереси сусідів.

11.6. НАЙМОДАВЕЦЬ повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 (два) місяці;

12. При припиненні договору НАЙМАЧ зобов’язується протягом одного місяця звільнити КВАРТИРУ та передати її НАЙМОДАВЦЕВІ.

12.1. Всі невіддільні від КВАРТИРИ поліпшення, зроблені НАЙМАЧЕМ, переходять у власність НАЙМОДАВЦЯ безкоштовно.

13. НАЙМОДАВЕЦЬ свідчить, що:

13.1. незастережених недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням зазначеної в цьому договорі квартири, немає;

13.2. від НАЙМАЧА не приховано обставин, які мають істотне значення;

13.3. квартира під забороною (арештом) та у заставі, в податковій заставі не перебуває.

13.3.1. Факт відсутності заборони відчуження зазначеної квартири підтверджується довідками, виданими __________, приватним нотаріусом _____________ міського нотаріального округу _______ 20__ р.;

13.4. квартира як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана;

13.5. щодо квартири відсутні судові спори;

13.6. внаслідок надання квартири в користування не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, в тому числі неповнолітніх, малолітніх, непрацездатних дітей та інших осіб, яких НАЙМАЧ зобов’язаний утримувати;

13.7. квартира не надана в користування іншим наймачам (орендарям);

13.8. обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо квартири немає;

13.9. договір не укладається під впливом тяжкої для НАЙМОДАВЦЯ обставини.

14. Сторони підтверджують, що:

14.1. вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;

14.3. волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі;

14.4. умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін;

14.5. договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому;

14.6. чоловік (дружина) кожної із сторін згоден (згодна) з укладенням цього договору.

15. Сторони свідчать, що у тексті цього договору зафіксовано усі істотні умови, що стосуються найму квартири.

15.1. Будь-які попередні домовленості, які мали місце до укладення цього договору і не відображені у його тексті, після підписання цього договору не матимуть правового значення.

16. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження квартири несе НАЙМОДАВЕЦЬ.

17. Витрати, пов’язані з оформленням цього договору, сплачує НАЙМАЧ.

18. Зміст ст. ст. 229, 230, 231, 233, 234, 235, 778, 815, 816 Цивільного кодексу України, ст. 65 Сімейного кодексу України.

19. Цей договір складений в трьох примірниках, один з яких залишається у справах приватного нотаріуса _______________, а інші видаються сторонам договору.

НАЙМАЧ _______________________ /___________________________/

Місто _________________, «___» ____________ 20__ року.

Цей договір посвідчено мною, __________________________, приватним нотаріусом ________________ міського нотаріального округу.

Договір підписано сторонами у моїй присутності. Особу сторін встановлено, їх дієздатність перевірено.

Цей договір підлягає реєстрації у відповідному уповноваженому органі.