Договор на сдачу в аренду недвижимого имущества

Оглавление:

Право на сдачу имущества в аренду

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем — законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Даем согласие на субаренду нежилого помещения правильно: образец документа, а также его нормы оформления и отправки

В процессе хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость сдачи арендованных помещений в субаренду. Причины у хозяйствующих субъектов являются совершенно различными, но необходимо руководствоваться правилами, установленными законодательством.

Субаренда нежилого помещения – это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Но оно имеет свои особенности. До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя – собственника недвижимого имущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Согласие можно оформить следующими способами:

  1. Включением непосредственно в текст договора фразы, упоминания или самостоятельного пункта о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду.
  2. Составлением отдельного документа в форме заявления, письма, приложения.

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

  • физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
  • юридическое лицо.

Каким образом составить?

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

  1. Наименование адресата: прописать своего контрагента в чей адрес предоставляется согласие.
  2. Наименование подписываемого документа, например: «согласие собственника на передачу в субаренду нежилого помещения».
  3. Место и дата составления.
  4. Фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, и его представителя, подписывающего данное разрешение.
  5. Четкое намерение, характеризующее волеизъявление на передачу имущества в субаренду. Например: «Даю свое согласие на передачу в субаренду».
  6. Характеристики интересующего объекта: где находится, с определением точного адреса, этажа расположения, номер помещения и площадь, позволяющие определенно идентифицировать объект недвижимости.
  7. Технические характеристики согласно данных с технического паспорта, описание (например, состояние ремонта).
  8. Срок, на который оно предоставляется.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г.

  • Указание на договор аренды.
  • Подпись собственника с расшифровкой.

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Как отправить документ?

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

  1. посредством электронной почтой;
  2. факсимильной связи;
  3. непосредственного обмена сотрудниками компаний;
  4. почтовой связью и другие возможные способы.

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

  • Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
  • Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Нужен ли бланк описи имущества при сдаче квартиры в аренду? Кто должен составить документ и необходимые требования к бумаге

Большинство собственников предпочитают подписывать с жильцом только договор. Но существует еще один ключевой документ для сдачи квартиры, необходимый при передаче объекта в пользование. Это опись.

Опись имущества при сдаче квартиры – это документ, в котором указана собственность, передаваемая в пользование арендатору.

Опись имущества прилагается к договору аренды квартиры при заключении сделки. В каких случаях она бывает полезной и как ее грамотно оформить?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Понятие и цели документа

Аренда подразумевает под собой передачу квартиры во временное пользование одним лицом другому. Чтобы сделка была юридически грамотно оформлена, ее участники заключают договор, в котором указываются правила пользования помещением, обязанности и ответственность. Важно еще оформить опись имущества при сдаче квартиры.

Многие владельцы недвижимости не учитывают то, что вместе с жилплощадью они передают и вещи, находящиеся в ней.

Вещи представляют определенную ценность для хозяина. Чтобы избежать порчи и кражи имущества, необходимо составлять его опись.

Этот документ для хозяина служит гарантией того, что жилец будет поддерживать порядок в квартире, бережно относиться к вещам и не допускать их повреждения. В случае порчи на основании описи собственник имеет право потребовать у жильца возмещения причиненного им ущерба.

Составление перечня вещей защищает и нанимателя. При выезде из квартиры собственник не сможет предъявить претензии жильцу по поводу сломанной техники или мебели, если они изначально при заключении договора и составлении описи находились в ненадлежащем состоянии.

Инициатором оформления документа может быть как хозяин недвижимости, так и жилец. Бумага должна быть составлена собственником в присутствии жильца. Это поможет избежать возможных недоразумений в будущем.

Еще один вариант: собственник составляет документ без жильца, а затем, при заселении вместе с ним проверяет имущество, перечисленное в документе, на его состояние и наличие.

Требования к оформлению

У документа нет установленной формы. Опись может быть составлена в письменном виде или в печатном варианте.

Что необходимо внести в документ?

Задача собственника – перечислить в документе все имущество, находящееся в квартире, которое представляет для него определенную ценность.

Наймодатель имеет право внести в документ любые вещи – от посуды до люстры на потолке. Однако зафиксировать все предметы достаточно сложно и трудозатратно. Специалисты по аренде рекомендуют перечислить в документе только самое важное:

  • бытовую технику;
  • сантехнику;
  • мебель;
  • посуду;
  • элементы интерьера;
  • отделку;
  • электроприборы;
  • приборы учета.

Нужны ли подробности?

Опись должна отражать не только перечень имеющихся вещей, но и их технические характеристики и состояние. Это позволит сторонам договора аренды избежать недоразумений. Каждый предмет желательно характеризовать по критериям:

  1. внешний вид;
  2. цвет;
  3. количество;
  4. наличие или отсутствие дефектов;
  5. состояние (рабочее, не рабочее, функционирует с перебоями и пр.);
  6. марка, год выпуска (для бытовой техники).

Как примерно должно выглядеть описание вещей:

  • Утюг, 1 шт., производитель «Elenberg», год выпуска 2015, состояние рабочее, дефектов не обнаружено.
  • Диван угловой, 1 шт., цвет синий, отделка – натуральная кожа, на спинке слева имеется царапина.
  • Раковина в ванной, 1 шт., цвет белый, состояние исправное, дефектов не обнаружено.
  • Отделка в спальной комнате – обои итальянские, цвет красный, состояние новое, дефекты и царапины отсутствуют.

Подробное описание состояния и характеристики предметов дают собственнику следующие гарантии:

  1. жилец не сможет тайком от собственника заменить одну вещь на другую (это будет сразу заметно по описи);
  2. если в описи вещь указана без дефектов и поломок, то при их появлении в период действия договора найма хозяин может потребовать денежную компенсацию.

Подробности в описи важны и для жильца. При расторжении договора или при проверке квартиры собственником, ему не потребуется платить компенсацию за испорченные вещи, которые изначально были в нерабочем состоянии.

Нюансы проведения процедуры описи

Что нужно знать при составлении этого документа:

  • Так как опись защищает собственника от возможной утраты имущества, ему необходимо прописать в документе размер компенсации в случае порчи или кражи. Желательно указать стоимость каждой вещи, тогда с определением величины суммы возмещения ущерба не возникнет проблем.
  • Вместе с описью можно составить акт-приема передачи квартиры и имущества в ней. В нем указываются сведения об участниках сделки, адрес квартиры, дата заключения договора, а также перечень вещей, зафиксированной в описи. Подписание акта означает, что наниматель принял квартиру в пользование и не имеет претензий к состоянию и характеристикам.
  • Составляя опись, собственник должен понимать, что существует такое понятие как естественный износ. Если имущество утратило свой первозданный вид не по вине жильца, а по причине естественного износа, то никаких претензий к нанимателю собственник предъявить не сможет.

Описание каждой категории вещей имеет особенности:

  1. В характеристике предмета бытовой техники нужно указать название производителя, год производства, серийный номер, модель, исправность, что входит в комплект.
  2. Для мебели – цвет, материал, состояние механизма.
  3. Для электрооборудования – исправность, мощность.
  4. Для сантехники – наличие или отсутствие течи и сколов.
  5. Приборы учета – показания, наличие пломб.

Сколько экземпляров нужно составить?

Документ составляется в 2 экземплярах. Один – для собственника, второй – для жильца. Если сделка совершается с участием риэлтора, то потребуется копия и для него. В описи должны стоять подписи с расшифровкой всех участников сделки.

Опись имущества гарантирует безопасность сделки для жильца и для собственника. Ее составление – дело добровольное, однако при наличии в квартире дорогого ремонта, ценных вещей, новой мебели и техники она необходима.

Договор аренды коммерческой недвижимости образец

Договор аренды производственных помещений между юридическими лицами, составленный в простой письменной форме.
Этот договор аренды производственных помещений составлен на основе реального заключения соглашения между юридическими лицами. Арендатором является ателье. То есть аренда производственного помещения «легкого» типа вполне возможна в офисном типе помещения. Договор составлен на срок 11 месяцев, с последующей пролонгацией и возможным повышением арендной ставки не более 5 %. Особо стоит отметить, что кроме постоянной арендной платы, Арендатор по итогам каждого месяца оплачивает Арендодателю переменную часть арендной платы, равную 58 % суммы стоимости электроэнергии, указанной в Акте приёма-передачи электрической энергии за прошедший месяц. Данное условие определяется только по согласованию сторон.

Договоры по коммерческой недвижимости, другие документы

2.Данные на сдающийся в аренду объект недвижимости. В договоре должны быть указаны подробные характеристики: адрес, площадь, наличие коммунальных и электронных коммуникаций, охраны и т.д. В документе должны содержаться сведения позволяющие установить права арендатора на сдаваемый объект. Необходимо так же указать существуют ли третьи лица, имеющие права на арендуемый объект.

Договор аренды нежилого помещения, образец

Одним из спорных вопросов для арендатора при заключении договора аренды недвижимого имущества с целевым назначением склад, является вопрос о необходимости постановки организации на налоговый учёт, в связи с тем, что арендованный склад признается как обособленное подразделение организации.

Договор аренды недвижимого имущества

Этап № 3. Заключение договоренности об арендной плате
Ее размер обязательно прописывается в контракте и без указания цены за объект документ считается незаключенным. Также в договоре нужно прописать условия изменения арендной платы. Кроме того, важным пунктом контракта будет и условие о распределении расходов на содержание объекта. Как правило, арендатор должен будет оплатить текущий ремонт и содержание помещения, включая его уборку, коммунальное обслуживание, вывоз мусора, обеспечение охранной и пожарной сигнализацией и другие текущие услуги. Арендодатель отвечает за капитальный ремонт.

Договор аренды коммерческой недвижимости образец

Общий обзор документа – это то, с чего необходимо начинать анализ договора аренды, который, как правило, состоит из основного документа, а также – приложений к нему. Не забывайте учитывать то, что эти приложения – неотъемлемая часть договора. Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем внимательно их изучать, поскольку зачастую в них находятся наиболее важные положения договора.

Типовой договор аренды торговой площади: как заключить

3.6. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в зависимости от состава передаваемого в аренду имущества, изменения тарифов и цен на коммунальные и эксплуатационные услуги, пользование телефонной связью, а также в случае изменения реально складывающихся цен на рынке аренды. Арендатор извещается об этом не позднее, чем за один месяц до введения таковых изменений.

Договор аренды нежилого помещения

1.3. Помещение передается от арендодателя арендатору на основании акта приема-передачи помещения, содержащего описание передаваемого в аренду помещения, все технические характеристики помещения и его состояние, а также недостатки, уже существующие на момент заключения договора, а также выявленные при осмотре помещения. Настоящий акт является неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор аренды коммерческой недвижимости

2.2.4. производить текущий и капитальный ремонт, реконструкции и перепланировки помещения исключительно с письменного согласия Арендодателя за свой счет в полном объеме. Сумма затрат на осуществление ремонта, реконструкции и перепланировки согласовывается сторонами настоящего договора в смете, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора;

Читайте так же:  Договор на юридическое обслуживание физических лиц

Договор аренды торгового помещения

6.1. В случае неуплаты или несвоевременной уплаты арендной платы Арендатор обязуется выплатить Арендодателю неустойку в размере 0,1% от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.
6.2. За нарушение иных условий договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

Договор аренды нежилого помещения

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды коммерческой недвижимости образец

  • реквизиты: арендатора и арендодателя;
  • характеристики: назначение, площадь, расположение и прочие имеющие значение параметры;
  • срок действия соглашения;
  • размер ежемесячных, квартальных или годовых арендных платежей;
  • формат оплаты;
  • обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта, оплате коммунальных услуг и другие действия по содержанию;
  • ответственность за несоблюдение договорных обязательств;
  • прочие условия, имеющие приоритетное значение для любой из сторон.

Договор аренды нежилого помещения

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

Договор аренды нежилого помещения

После этого эксперт займется юридической и дипломатической стороной подготовки сделки, представляя Ваши интересы. В частности подготовит все необходимые документы: договор (аренды, купли-продажи), акт приема-передачи, а также прочие приложения.
Для нас защита Ваших интересов и конфиденциальность – первоочередная задача.

Estate Market — компания-брокер коммерческой недвижимости

  1. Наименования сторон. Если и арендодатель, и арендатор — граждане, то указываются их полные имена, адреса проживания и — крайне желательно! — паспортные данные. Если же одна из сторон — организация, то в договоре должно указываться ее полное наименование с указанием организационно-правовойформы (ООО, АО и т. д.), ИНН, ОГРН и банковских реквизитов. Наконец, если одна из сторон — физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, и гараж берётся в аренду для коммерческих целей, то помимо имени должны содержаться данные свидетельства о регистрации ИП. Разумеется, не требуется всё это вписывать в преамбулу договора — но выделить специальный раздел под реквизиты и подписи сторон крайне желательно.
  2. Описание того, что именно передаётся в аренду. Можно, конечно, ограничиться просто указанием типа: «гараж №…, расположенный по адресу. », однако лучше охарактеризовать объект договора подробнее. В частности, указать площадь гаража, особенности планировки (наличие подвала, смотровой ямы и т. д.). Если гараж был зарегистрирован как недвижимое имущество, крайне желательно указать и кадастровый номер, присвоенный при регистрации.
  3. Состояние гаража и порядок его передачи. Это необходимо, чтобы избежать в будущем претензий типа «Я снял гараж, а в нём крыша протекает, и из-за этого машина проржавела!». Лучше всего избежать этого, подписав акт приёма-передачи помещения, в котором либо полностью описать все имеющиеся недостатки, либо указать, что арендатор принимает помещение таким, какое оно есть.
  4. Права и обязанности сторон. Здесь описываются порядок и сроки оплаты, кто обязан производить ремонт и может ли владелец проверять состояние гаража в период действия договора.
  5. Срок, на который заключается договор, и порядок продления срочного договора.

Типовой договор на сдачу в аренду гаража

Образцов предварительного договора не существует, так как формой для его составления является основной договор. В случае отсутствия основного договора соглашение оформляется в письменном виде. Несоблюдение правил оформления предварительного договора влечет его недействительность.

Договор на сдачу в аренду недвижимого имущества

Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между ООО «Бриллиант» (арендодатель) и ИП О.А. Блиновым (арендатор) заключено соглашение об использовании площадей от 12.09.2008 N 20.

Впоследствии ИП О.А. Блинов, ссылаясь на несоответствие этого соглашения статьям 131, 218, 219, 608 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20 на основании вышеназванных норм права, суды исходили из того, что здание, в котором расположены спорные помещения, является вновь созданным объектом недвижимости; право собственности истца на эти помещения возникло 24.05.2010, то есть после заключения сторонами соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20, следовательно, на момент заключения соглашения от 12.09.2008 у истца отсутствовало право распоряжаться указанными помещениями.

Ссылка ООО «Бриллиант» в кассационной жалобе на пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отклоняется как основанная на ошибочном его толковании.

Как следует из этого Постановления, в нем отсутствуют положения дающие право распространять его действие на правоотношения, вытекающие из договора аренды.

В этой связи несостоятелен довод жалобы о применении к спорным правоотношениям части 6 статьи 13 АПК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется. «

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-905/2011 по делу N А59-3099/2010

«. При этом 02.07.2009 между ООО «Бриллиант» (арендодатель) и ИП Ким А.М. (арендатор) заключено соглашение N 76, предметом которого является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, коммерческое использование арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды.

Исходя из пунктов 2.2 — 5.6 соглашения N 76, площади передаются арендатору для выполнения работ арендатора, необходимых для осуществления коммерческой деятельности.

Исходя из положений статей 209, 608 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом, включая сдачу его в аренду, принадлежат собственнику.

При этом согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Установив, что на момент заключения соглашения N 76 у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорное помещение (право собственности истца на помещение возникло 24.05.2010, в то время как дата подписания соглашения — 02.07.2009) и, как следствие, отсутствовало право распоряжаться данным помещением, арбитражные суды, руководствуясь вышеназванными нормами права, признали соглашение N 76 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и определения платы за пользование таким помещением до вступления в силу краткосрочного договора аренды ничтожным, не порождающим каких-либо юридических последствий.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, сделанными с правильным применением норм гражданского законодательства. «

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.03.2012 по делу N А75-2466/2011

«. Из материалов дела видно, что между ОАО «РЖДстрой» (арендодатель) и МОУДОД «Детская музыкальная школа N 4» (арендатор) подписан договор от 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 аренды недвижимого имущества ОАО «Росжелдорстрой» (далее — Договор), согласно условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к Договору, расположенное по адресу: г. Сургут, ул. Мечникова, дом 11, включающее в себя: жилые помещения площадью 60,4 кв. м, находящиеся в здании общежития СМП-739, общей площадью 2 417,9 кв. м, инвентарный N 110010 (далее — недвижимое имущество) (пункт 1.1 Договора).

Срок действия Договора определен в пункте 2.1 Договора — с 01.01.2007 по 30.04.2007.

Дополнительным соглашением от 30.04.2007 N 1 стороны продлили срок действия Договора до 30.12.2007.

По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что из текста искового заявления следует, что предметом иска является взыскание задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами, а в качестве основания указан договор от 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 аренды недвижимого имущества ОАО «Росжелдорстрой», к судебной защите заявлено именно право на получение исполнения по названному договору, учитывая, что право собственности истца на переданное в аренду имущество возникло после подписания сторонами Договора, что влечет его недействительность, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. «

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2012 по делу N А40-36915\11-11-318

«. Отказ в удовлетворении исковых требований мотивирован арбитражным судом первой инстанции тем, что отсутствие регистрации права собственности ООО «Зодчий-Инвест» на переданные в аренду ответчикам помещения транспортно-пересадочного узла Планерная не является основанием для признания оспариваемых договоров ничтожными, передача в аренду недвижимого имущества до регистрации права собственности на него не противоречит нормам гражданского права, в частности, положениям об аренде.

В настоящее время строительство транспортно-пересадочного узла Планерная завершено, объект введен в эксплуатацию, акт о реализации контракта не подписан, помещения ТПУ Планерная между участниками инвестиционной деятельности не распределены, право собственности на объект в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке не зарегистрировано.

При указанных обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что передача недвижимого имущества в аренду ООО «Зодчий-Инвест», не являющегося собственником этого имущества, не противоречит нормам гражданского права, и в частности, положениям об аренде основан на неправильном применении требований ст. 608, 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на это имущество, не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. «

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09 по делу N А41-10574/09

«. Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года в удовлетворении требований о признании договора аренды от 01.01.2008 г. N 01/08 недействительной сделкой в силу ее мнимости отказано. Требование об обязании ответчика возвратить истцу полученные денежные средства в размере 328 601 руб. 87 коп. удовлетворено по мотивам того, что предметом договора аренды N 01/08 являлся объект недвижимости, права на данный объект не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем договор является ничтожной сделкой по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет никаких последствий, кроме как последствий ее недействительности.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года по делу в части обязания ответчика возвратить истцу 328 601 руб. 87 коп. отменено, в удовлетворении иска в этой части отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован выводами об отсутствии правовых оснований для признания оспоренного договора мнимой сделкой в связи с доказанностью обстоятельств ее исполнения и наличием, в указанной связи, у ответчика права на получение возмещения за пользование помещениями.

Как видно из материалов дела, 01 января 2008 года АНО «НОУМЦ «Автопилот» (арендодатель) и НОУ «Мытищинская автошкола Московского областного Совета РОСТО» (арендатор) подписали договор аренды N 01/08. В соответствии с п. п. 1.1, 3.1 и 5.1 договора: ответчик предоставляет, а истец принимает во временное пользование сроком с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года нежилые помещения площадью 96,3 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Олимпийский проспект, владение 43, стр. 1, 2 этаж, офисы. Стоимость арендной платы за весь срок действия договора согласована сторонами в размере 529 650 руб.

Во исполнение условий вышеуказанного договора истец перечислил ответчику 328 601 руб. 87 коп., что подтверждается платежным поручением N 458 от 26.12.08 г. и не оспаривается по делу.

Оценивая представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что имущество, переданное в пользование ответчику, не является объектом недвижимости, поскольку в отношении данного имущества не осуществлена государственная регистрация прав. На основании данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. «

Примечание:В приведенном ниже Постановлении рассматривалась ситуация, когда стороны в соответствии с предварительным договором обязались заключить договор аренды, но не заключили его. Суд указал, что договор аренды не может быть заключен до государственной регистрации права собственности на объект аренды. При этом в судебном акте прямо не сказано, что в противном случае договор аренды следует считать ничтожным.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20

«. Суд первой инстанции установил, что сторонами 03.04.2006 года заключен предварительный договор, во исполнение которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения в строящемся здании административно-торгового комплекса в г. Набережные Челны, арендодателем по которому должен выступить ответчик. В соответствии с соглашением о задатке, истец обязался уплатить ответчику в качестве задатка 1 862 000 рублей с последующим зачетом этой суммы в счет причитающихся ответчику арендных платежей.

Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.

Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект.

Ни краткосрочный (как он поименован в тексте договора), ни основной договор сторонами не был заключен ни в срок, предусмотренный частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на момент обращения истца с иском, при этом и оферта на заключение таких договоров не направлялась. «

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2010 по делу N А21-9538/2008

«. Как следует из материалов дела, 01.08.2007 Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 114 аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 46 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Железнодорожная, д. 7, и помещение площадью 11,5 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, Советский проспект, 10 / площадь Победы, 4.

В последующем Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2008 N 014, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 11,5 кв. м, расположенное по указанному адресу.

Поскольку право собственности истца на здание, возведенное в качестве самостоятельного объекта права после вступления в силу Закона о регистрации, зарегистрировано не было, апелляционный суд признал договоры N 014, 114 в части передачи в аренду помещения площадью 11,5 кв. м в силу статьи 168 ГК РФ ничтожными. Как следствие на основании статьи 167 ГК РФ суд сделал вывод об отсутствии обязанности ответчика вносить арендную плату за пользование указанным помещением.

Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и принял обоснованное постановление на основании установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. «

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу N А32-47195/2009

«. По договору аренды нежилых помещений от 03.10.2008 N 3 (далее — договор аренды) предприниматель принял обязательство передать во временное владение и пользование обществу следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, Славянский район, станица Петровская, ул. Песчаная, 165: здание конторы площадью 96,3 кв. м; здание пункта осеменения площадью 669,7 кв. м; здание корпуса площадью 963 кв. м; здание корпуса площадью 1 109,2 кв. м; здание молочного блока площадью 171,4 кв. м (далее — недвижимое имущество). Срок договора аренды определен до 03.12.2008 (л. д. 9 — 10).

В обоснование наличия права собственности на недвижимое имущество предприниматель предоставил суду первой инстанции свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 01.11.2008 на основании договора купли-продажи от 03.10.2008 (л. д. 15 — 19).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд апелляционной инстанции установил, и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было зарегистрировано за предпринимателем право собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре аренды.

Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал договор аренды от 03.10.2008 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса. «

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7700/11 по делу N А47-9438/10

«. Как установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 13.12.2008 N 12-1/4-М, по условиям которого общество предоставило предпринимателю в аренду нежилое помещение N 4 общей площадью 34,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 23, на срок 11 месяцев для размещения офиса.

Общество, ссылаясь на то, что предпринимателем обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнена, обратилось в арбитражной суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам в период с декабря 2009 г. по апрель 2010 г.

Предприниматель, обращаясь с встречными исковыми требованиями, полагает, что договор аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-м является недействительной сделкой, поскольку на момент заключения названного договора у общества отсутствовало право собственности на спорное нежилое помещение, и общество неосновательно обогатилось на сумму произведенных в период срока действия договора с декабря 2008 года по ноябрь 2009 года арендных платежей в размере 655 320 руб. 22 коп.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Читайте так же:  Жалоба в страсбург

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это право может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что общество приобрело правомочие собственника на распоряжение спорным помещением с момента государственной регистрации права собственности на здание, в котором находится это помещение, то есть с 05.02.2009.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-М зарегистрированное право собственности на вновь созданный объект недвижимости у общества отсутствовало, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласился с доводами предпринимателя о том, что названный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения. «

Постановление ФАС Уральского округа от 28.07.2011 N Ф09-2928/11 по делу N А50-29916/2009

«. Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право собственности Фоменко Н.И. на переданный обществу «Точка роста» по договору аренды от 10.12.2007 земельный участок в установленном порядке зарегистрировано 21.12.2007, суд апелляционной инстанции признал, что на момент заключения спорного договора аренды и передачи земельного участка обществу «Точка роста» 10.12.2007 Фоменко Н.И. не являлась собственником указанного участка.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (ст. 166 данного Кодекса).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 10.12.2007, заключенного между обществом «Точка роста» и индивидуальным предпринимателем Фоменко Н.И.

Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству. «

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2010 N Ф09-6172/10-С6 по делу N А47-9163/2007

«. Как установлено судами, встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 620,8 кв. м и помещение N 2 (номера на поэтажном плане N 29 — 37) общей площадью 126,1 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома литера АЕ, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, принадлежат на праве собственности обществу «Торгсервис», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.06.2007 и 09.10.2007.

На основании договоров аренды от 28.02.2003 N 1-712р-2046/5012, от 16.04.2004 N 1-712р-5984, от 22.07.2005 N 1-7126-6980, заключенных между комитетом (арендодатель) и обществом «Радиосвязь» (арендатор), нежилое встроенное помещение N 3, состоящее из комнат N 1, 2, 3, и комната N 6, расположенные на первом этаже пятиэтажного здания литера А, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, переданы в аренду обществу «Радиосвязь» для использования под производственные помещения.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что комитет не являлся собственником помещений, передаваемых в аренду обществу «Радиосвязь», и обществом «Торгсервис», которому данные помещения принадлежат на праве собственности, полномочия на передачу имущества в аренду комитету не передавались.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что договоры аренды, заключенные между комитетом и обществом «Радиосвязь», следует считать недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения. «

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2010 N Ф09-6316/10-С6 по делу N А76-6980/2009-26-540/150

«. Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела и оценив их в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что спорное нежилое помещение передано предприятию «ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска», указанному в качестве арендодателя по договору аренды от 28.12.2007 N 16, на основании соглашения о внесении изменений и дополнений от 03.12.2007 N 3 в договор о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения от 31.03.2000 N П-63/84.

Между тем право хозяйственного ведения предприятия «ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска» на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в ЕГРП только 15.09.2008, то есть после подписания договора от 28.12.2007 N 16.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора аренды от 28.12.2007 N 16, а также на момент внесения в него изменений по сроку его действия (01.06.2008) право на передачу спорного имущества в аренду у предприятия «ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска» отсутствовало.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды от 28.12.2007 N 16, объектом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Российская, 47а, как заключенного неуполномоченным лицом со стороны арендодателя и, соответственно, об отсутствии правовых оснований у общества «Жилсфера» для его занятия. «

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701

«. Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом «ДЕЗ Калининского района» (арендатор) и предпринимателем Гордеевым П.В. (арендодатель) заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома от 01.06.2008 N 58, согласно условиям которого ответчик (управляющая компания) обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Победы, д. 166г (проходной подъезд) для использования под размещение продуктового магазина. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 21 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.06.2008 до 01.05.2009 (п. 5.2 договора).

Предприниматель Гордеев П.В., считая, что договор аренды от 01.06.2008 N 58 является недействительным в связи с отсутствием у ответчика права на передачу объекта недвижимости в аренду, поскольку оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорное нежилое помещение расположено в проходном подъезде многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения. «

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 N Ф09-7558/09-С6 по делу N А76-7613/2008-12-445

«. Заявитель полагает, что спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». В связи с этим спорный объект недвижимости должен рассматриваться как объект муниципальной собственности, независимо от того оформлено ли это право в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями, установленными ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В обоснование своего права на переданное в аренду предпринимателю Косаревой Т.П. имущество комитет по управлению имуществом представил в материалы дела выписку из реестра муниципальной собственности города Челябинска от 21.05.2008 N ОМС/1227 по состоянию на 21.05.2008 и постановление главы г. Челябинска от 12.07.2001 N 836-п, на основании которого в собственность г. Челябинска от филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества «Свердловскдорстрой» было принято имущество, в том числе жилой фонд общей площадью 18694,7 кв. м, в состав которого включено спорное нежилое помещение. Указанное помещение передано с баланса филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества «Свердловскдорстрой» в муниципальную собственность г. Челябинска на баланс муниципального унитарного предприятия «Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение» по акту приема-передачи.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Суд апелляционной инстанции на основании исследования материалов установил, что оснований считать право муниципальной собственности на спорное имущество возникшим не имеется, так как доказательств государственной регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию «Город Челябинск» на данные помещения не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на имеющийся в материалах дела и не оспоренный отказ в государственной регистрации от 10.08.2005 N 5819 права муниципальной собственности на нежилое помещение N 1 (магазин) площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18-а, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что включение помещения в реестр муниципальной собственности не может являться доказательством возникновения у муниципального образования права собственности на него.

С учетом сказанного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 16.02.2006 N 9/7491, указав на отсутствие у комитета по управлению имуществом права распоряжаться имуществом, право муниципальной собственности на которое не возникло. «

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008

«. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия «Почта России» на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие «Почта России» не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием «Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установив, что договор аренды заключен в отношении имущества, право хозяйственного ведения на которое за арендодателем в установленном законом порядке не зарегистрировано, а также с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (без проведения конкурса), суды правомерно признали договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14 недействительным и применили последствия недействительности ничтожной сделки, обязав арендатора возвратить спорное помещение. «

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2006 N Ф09-8398/06-С3

«. Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 на основании акта сдачи-приемки предприятие передало обществу в аренду нежилое помещение общей площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19.

. Запись о праве собственности истца на которое внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серия 74-АА N 056296).

Установив, что истец не доказал в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт наличия у него на момент заключения договора аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 зарегистрированного права собственности на помещение площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19, суды пришли к верному выводу о ничтожности названного договора ввиду его несоответствия положениям ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. «

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4

«. Кроме того, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 4 указанного Закона).

При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Департаментом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, которая является обязательной (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а следовательно, и возникновения права муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах являются правомерными выводы суда апелляционной инстанции о том, что Департаменту право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Федосеева, д. 19, не принадлежит, и Департамент в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не имел права сдавать в аренду указанное помещение. «

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2010 по делу N А08-2804/2009-24

«. Как усматривается из материалов дела, 01.06.2007 ООО «Консалтинг-центр «ЮНИКОН» (арендодатель) и ГОУ ВПО «Белгородский государственный университет» (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 19, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект нежилого фонда — нежилое помещение, именуемое далее «объект», расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Королева, 2а, а именно: здание Центра наноструктурных материалов и покрытий, площадью 785,8 кв. м для использования в целях научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что право собственности ООО «Консалтинг-центр «ЮНИКОН» на переданное ответчику по договору аренды N 19 от 01.06.2007 нежилое помещение площадью 785,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Королева, д. 2а, было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.12.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31 АБ N 305531 (т. 1 л.д. 14).

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент заключения договора аренды N 19 от 01.06.2007 ООО «Консалтинг-центр «ЮНИКОН» не являлось собственником спорного помещения, а, следовательно, исходя из положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ было не вправе передавать его в аренду, тем более, что спорное нежилое помещение как объект недвижимости в июне 2007 года не существовало, так как не было введено в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора аренды N 19 от 01.06.2007 в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ. «

Постановление ФАС Центрального округа от 12.05.2010 N Ф10-1865/10 по делу N А68-5904/09

«. Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 58 от 16.01.2006, администрация МО Тепло-Огаревский район выступала как собственник передаваемого в аренду имущества.

Однако, свидетельство о государственной регистрации права серии 71 АБ N 312480, согласно которому собственником нежилого здания магазина, общей площадью 188,30 кв. м, лит. А (кадастровый номер 71-71-22/006/2007-392), расположенного по адресу: Тульская область, Тепло-Огаревский район, поселок Теплое, ул. Садовая, д. 3, является муниципальное образование Тепло-Огаревский район Тульской области, выдано администрации 19.04.2007, тогда как договор аренды заключен 16.01.2006, то есть ранее, чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Следовательно, на дату заключения договора аренды администрация МО Тепло-Огаревский район не обладала правомочиями по распоряжению данным имуществом.

Таким образом, поскольку указанный договор аренды является недействительным в силу его ничтожности, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате. «

Читайте так же:  Статья 345 ук рф

Позиция 2.Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость в момент заключения договора аренды не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства, если арендодатель передал имущество арендатору, а последний пользовался им и вносил арендные платежи.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.10.2012 по делу N А82-16218/2011

«. ИП Дворсон А.Р. (арендодатель) и ИП Удалова О.Н. (арендатор) заключили договор аренды от 15.06.2010 N 15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения (2-й этаж) общей площадью 27,92 квадратного метра, находящееся в здании торгового центра «Александрия», расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск улица Крестовая, дом 109-111 (пункт 1.1 договора).

Срок аренды составляет 11 месяцев с даты передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания (помещения) на срок менее года заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и не требует государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость на дату заключения договора аренды само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства.

Стороны, подписав договор от 15.06.2010, в пункте 2.1 установили срок его действия с 15.06.2010. После регистрации права собственности истца на здание торгового центра площадью 2 052,2 квадратного метра 09.12.2010 договор аренды участниками не изменялся, волеизъявления контрагентов как в момент заключения сделки, так и после регистрации права направлены на пользование ИП Удаловой О.Н. объектом имущественного найма. При этом арендатор признавал себя фактически должником в арендном обязательстве и оплачивал платежи за пользование объектом и до государственной регистрации права собственности за арендодателем.

В связи с указанными обстоятельствами доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном применении к настоящему спору статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости взимания за пользование переданным имуществом платы судом кассационной инстанции признаются правильными. «

8.3. Вывод из судебной практики:Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя.

Примечание:Приведенный ниже судебный акт был принят до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Следовательно, в нем не учтена правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009

«. Судом первой инстанции установлено, что 13.11.2002 между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом «Бурятснабсбыт» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.

29.05.2008 Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество, отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе и путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13.11.2002, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. «

8.4. Вывод из судебной практики:Договор аренды недвижимого имущества, в отношении которого право собственности арендодателя признано недействительным после заключения договора, а также признана недействительной государственная регистрация такого права, является ничтожным.

Постановление ФАС Московского округа от 01.09.2010 N КГ-А40/9578-10 по делу N А40-145519/09-105-1095

«. 20.06.2000 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ГУ Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в ЮВАО г. Москвы (арендатор и правопредшественник истца) был заключен договор аренды от 20.06.2000 г. N 05-00317/00, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 596,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 сроком действия с 01.05.2000 г. по 30.04.2005 г.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, принадлежность указанного недвижимого имущества на праве собственности городу Москве на момент действия договора аренды подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.07.2009 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2009 г. по делу N А40-27128/09-11-287, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2009 г., признано право федеральной собственности на помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 общей площадью 600,2 кв. м и признано недействительным зарегистрированное право собственности города Москвы на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 общей площадью 596,2 кв. м.

Суды обеих инстанций, руководствуясь статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили преюдициальное значение указанного выше решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2009 г. по делу N А40-27128/09-11-287 для рассмотрения настоящего спора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченным собственником лицам.

Поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 20.06.2000 г. N 05-00317/00, не является собственностью города Москвы, и как следствие, Департамент имущества города Москвы не уполномочен собственником (Российской Федерацией) на сдачу его в аренду, последний в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки. «

Аналогичная судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А46-9/2007

«. Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО «Паллада» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/3 (с изменениями от 06.05.2005), согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение (строение), находящееся в собственности муниципального образования город Омск, расположенное в подвале по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17 (Литера А (8П), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, общей площадью 92,50 квадратных метра, сроком с 01.07.2003 по 30.06.2008.

Решением Куйбышевского районного суда города Омска от 08.07.2008 признано недействительным право собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение 8П на поэтажном плане (1, 2, 45) общей площадью 92,50 квадратных метра, расположенное в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17, а также признана недействительной государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение.

Приняв во внимание указанное решение суда, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции, правомерно признали договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2003 N 25501/3 недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. «

8.5. Вывод из судебной практики:Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным.

Примечание:Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 36).

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55

«. Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер «А», сроком с 24.01.2008 по 24.01.2011. Помещения по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование арендатору.

Право собственности предпринимателя на указанные помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2007 N 114, заключенному с муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того обстоятельства, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у предпринимателя права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а поскольку в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным.

Таким образом, суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.

Однако согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а исковое требование — подлежащим удовлетворению.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. «

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55

«. Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилого помещения (арендатор), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер «А», общей площадью 116,4 кв. метра, на срок с 24.01.2008 по 24.01.2011 и по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование.

Предприниматель на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 21.09.2007 N 114, заключенного с муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», приобрел в собственность нежилые помещения по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер «А», общей площадью 127,1 кв. метра.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Следовательно, договор аренды от 24.01.2008, зарегистрированный 11.03.2008, считается заключенным с момента регистрации.

Суды, делая вывод о том, что поскольку на момент заключения договора аренды от 24.01.2008 переход права собственности предпринимателя на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, у последнего отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости, не применили указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительным договора аренды отсутствуют. «

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2011 по делу N А11-4945/2010

«. Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) оформили договор аренды торговых помещений от 01.06.2009 N Ц/5 площадью 20 квадратных метров на цокольном этаже торгового центра, расположенного по адресу: город Муром, улица Советская, 12, пристроенного к западному торцу торгового центра «Витязь» (пункты 1.2, 1.5 и 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1 договора помещения передаются в аренду до 01.07.2015.

Право собственности Общества на здание упомянутого торгового центра зарегистрировано 13.08.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2009 серии 33АК N 709298).

Договор аренды от 01.06.2009 N Ц/5 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 15.06.2010 за номером 33-22-12/024/2010-572.

Выводы суда апелляционной инстанции о недействительности и незаключенности договора аренды от 01.06.2009 N Ц/5 ошибочны, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

На момент государственной регистрации договора аренды от 01.06.2009 N Ц/5, с которого он считается заключенным, арендодатель являлся собственником арендуемых помещений и, соответственно, у него имелось правомочие на передачу принадлежащего ему имущества в аренду по правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому суд первой инстанции правомерно признал договор аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством. «

8.6. Вывод из судебной практики:Если право собственности на объект аренды возникло у арендодателя в порядке правопреемства при реорганизации правопредшественника, то договор аренды такого имущества является действительным несмотря на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения указанного договора отсутствуют сведения о правах арендодателя на недвижимое имущество.

Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2011 по делу N А41-27488/10

«. Как следует из материалов дела, на момент заключения спорного договора аренды N Р-95/К/08 от 29.05.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали сведения об ОАО «Аграрная группа «РОСТ» как о правообладателе нежилого помещения.

Одновременно судами было установлено, что ОАО «Аграрная группа «РОСТ» создано в результате реорганизации в форме слияния с ОАО «Агрофирма «Павловская», что подтверждается свидетельствами серии 50 N 011199851 от 29.05.2008 г. и серии 50 N 011199859 от 29.05.2008 г.

В соответствии с договором о слиянии ОАО «Агрофирма «Павловская» и ОАО «Аграрная группа «РОСТ» от 14.02.2008 г. последнее является правопреемником ОАО «Агрофирма «Павловская» в отношении любого его имущества.

Перечень имущества, подлежащий передаче от ОАО «Агрофирма «Павловская» к вновь образуемому юридическому лицу отражен в подписанном сторонами передаточном акте от 01.05.2008 г. Данный перечень содержит указание на передачу в составе иного имущества цеха деревообработки инв. N 00000031, расположенного, согласно распоряжению Администрации городского округа Домодедово N 392 от 30.08.2007 г., по адресу: д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11.

При изложенных обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о доказанности наличия у ОАО «Аграрная группа «РОСТ» как правопреемника в отношении имущества ОАО «Агрофирма «Павловская» права распоряжения нежилым помещением общей площадью 240 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11 (столярный цех).

Оснований для признания договора аренды N Р-95/К/08 от 29.05.2008 г. недействительным у судов не имелось. «

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.02.2012 N ВАС-1782/12 по делу N А41-27488/10

«. Полагая, что в соответствии с нормой статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества отсутствовали правомочия по распоряжению объектом аренды, предприниматель обратился в суд с требованием о признании договора аренды от 29.05.2008 N Р-95/К/08 недействительной сделкой.

Как следует из судебных актов, общество создано в результате реорганизации в форме слияния с ОАО «Агрофирма «Павловская», что подтверждается свидетельствами серии 50 N 011199851 от 29.05.2008 г. и серии 50 N 011199859 от 29.05.2008 г.

В соответствии с договором о слиянии ОАО «Агрофирма «Павловская» и ОАО «Аграрная группа «РОСТ» от 14.02.2008 г. последнее является правопреемником ОАО «Агрофирма «Павловская» в отношении любого его имущества.

Перечень имущества, подлежащего передаче от ОАО «Агрофирма «Павловская» к вновь образуемому юридическому лицу, отражен в подписанном сторонами передаточном акте от 01.05.2008 г. Данный перечень содержит указание на передачу в составе иного имущества цеха деревообработки инв. N 00000031, расположенного, согласно распоряжению Администрации городского округа Домодедово от 30.08.2007 г. N 392, по адресу: д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11.

Столярный цех площадью равной 240 кв. м, являющийся объектом договора аренды от 29.05.2008 г. N Р-95/К/08, является частью здания принадлежащего ОАО «Аграрная группа «РОСТ» цеха деревообработки.

В связи с изложенным, суды обоснованно пришли к выводу о доказанности наличия у общества как правопреемника в отношении имущества ОАО «Агрофирма «Павловская» права распоряжения нежилым помещением общей площадью 240 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11 (столярный цех), поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Учитывая изложенное, нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено. «