Договор на просмотр недвижимости

Оглавление:

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Все риски

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости это очень распространённая практика у агентств и частных риэлторов. В этой статье мы раскроем всю правду о данном виде договоров, а вы сами примете решение, стоит его заключать или это не в ваших интересах. Мы рассмотрим плюсы и минусы эксклюзивных договоров, какие о них отзывы и для чего они используется посредниками. Как именно риэлтор пытается вас обмануть.

Мы специально взяли как образец два реальных договора из разных агентств недвижимости. В них отличаются условия, но суть ловушек одинакова. Ниже в статье разберем подробно каждый из них. После прочтения данной статьи вы будете знать об эксклюзивном договоре на продажу недвижимости всю самую важную информацию.

Основные риски эксклюзивного договора

Вы передаете все права на продажу вашей квартиры только одному риэлтору или агентству. После заключения эксклюзивного договора вы в любом случае должны заплатить 5-6% комиссии, даже если найдёте покупателя сами или приведет другой посредник.

Передумать, подарить тоже не можете, потому что заплатите штрафные санкции. Если сосед захочет купить вашу квартиру за 40 тысяч, сумму, которую вы хотите, то тоже ничего сделать не сможете. Всё только через оплату 5% комиссионных непонятному риэлтору, который мог лежать на море всё это время и не заниматься продажей. Пока не отдадите 2 тысячи посреднику, продать будет нельзя. В итоге от 40 тысяч останется только 38.

У вас заберут документы на квартиру

Агентство, чтобы иметь гарантию оплаты и не упустить продавца, очень часто забирает оригиналы документов на квартиру. Эксклюзивным договором они подстраховываются и окончательно привязывают вас к себе. Иначе как рабством это не назовёшь. Своей росписью вы гарантируете агенту заработок пару тысяч долларов с продажи квартиры, а он, в свою очередь, не гарантирует ничего. Только обещает продавать квартиру и оказывать информационные услуги.

Почему нельзя отдавать документы

В эксклюзивном договоре на продажу недвижимости передача документов риэлтору – частое условие. Этим они подстраховывают себя, чтобы вы никак не смогли продать сами. Это хороший метод шантажа и воздействия на владельца. Если документы останутся у посредников, то продавец в большой опасности.

Главный риск – полностью лишиться квартиры. Каждая 14 сделка на рынке недвижимости связана с мошенничеством и такие доверчивые люди — прямо рай для чёрных риэлторов. Им квартиру продать и оставить вас на улице вообще ничего не стоит, тем более с оригиналами. Пока вы думаете, что риэлтор продаёт квартиру, она уже может быть продана несколько раз другим людям.

Как могут продать вашу квартиру

Нужно всего лишь подделать паспорт владельца или сделать фальшивую доверенность. Таким же образом делается справка из ЖЭКа. После этого мошенник идёт к нотариусу и продаёт вашу квартиру от вашего имени. А получив деньги, благополучно скрывается.

Посредников обычно даже не оформляют в агентство. Так что нужно будет ещё доказывать в суде, что вы отдали документы работнику фирмы, а не человеку с улицы. В итоге после эксклюзивного договора и без денег, и без квартиры. Вот почему нельзя отдавать документы никому, кроме нотариуса на самой сделке. Видео 2017 года о преступной группе по подделке документов.

Виды эксклюзивных договоров

Из-за того, что документы составляют разные фирмы, у каждого своё видение пунктов договора. В любом случае этот договор делают так, чтобы максимально прописать ваши обязанности и штрафные санкции, а риэлтора защитить и оградить от возможных проблем. Называться он может договором на оказание услуг, договором риэлторских услуг или договором поручения. В каждом из них с большой вероятностью будут признаки и условия эксклюзивных договоров.

Посредник и агентство недвижимости делают договора под свои требования и, исходя из своей наглости, прописывают штрафы. Суть, что вы должны риэлтору 5-6% с продажи, конечно, всегда остаётся, но условия отличаются. Поэтому всегда внимательно читайте и не подписывайте ничего без консультации со своим юристом. А лучше, конечно, без крайней необходимости вообще не подписывайте никакие договора с риэлторами.

Зачем заключают эксклюзивный договор

Обычно заключают такие соглашения по неопытности. Люди нечасто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Посредник хорошо рассказывает и нахваливает свою услугу. Говорит, что для продавца это бесплатно. Что продажа пойдёт быстрее и только с эксклюзивом ждёт успех.

Вас пытаются обмануть и, благодаря манипуляциям, заставить подписать эксклюзив. Вот видео реклама, в которой риэлторам предлагают повысить навыки влияния на собственников. Но самое главное вначале – 98% собственников не рады видеть посредника в продаже их недвижимости. Тут мы с ними согласимся.

Выгода от эксклюзивного договора для риэлтора

Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках. Это выгодная сделка для риэлтора, но не для собственника недвижимости. Преимущества для вас, как для заказчика услуги, неоднозначные, а недостатков уйма.

После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и размеренно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него. Не заплатив комиссию 5%, сами вы продать не сможете, потому что документы на квартиру лежат в агентстве. Им это очень выгодно, потому что полная свобода действий и никаких штрафов для риэлтора. Продавцу остаётся только ждать и надеяться, а в случае расторжения договора ещё и заплатить полную комиссию риэлтору.

Преимущества эксклюзивного договора для продавца

Мы их не видим, но попробуем разобраться. Скопируем преимущества эксклюзивного договора с сайта агентства недвижимости, а тут их разберем.

  • «Продажа квартиры по максимально рыночной цене с торгом на повышение»

Максимальная рыночная цена будет, когда вы продадите квартиру без посредника напрямую покупателю. В этом случае, если покупатель платит 40 тысяч, вы их и получите. А с посредником это будет 38. Вы потеряете ровно его комиссию в 5% – это 2 тысячи долларов. Покупателю квартира как стоила 40, так и стоит.

Торг на повышение. Это вообще смешно. Приводит посредник покупателя, говорит квартира стоит 40, а через полчаса уже кричит, что всё, уже подорожала – только 42, дешевле не отдам. Покупатель разворачивается и уходит. Цепочки продаж на повышение не работают. У нас в Украине падающий рынок, нет спроса. Какое повышение? Сейчас много предложений на рынке и у всех примерно одинаковые цены. Клиент просто выберет другую квартиру. Так что в этом пункте обман.

  • «Защита правовых и экономических интересов продавца»

Конечно, защитили. Документы у продавца забрали, кабальный договор подписать вынудили, прав не имеет и сам продать квартиру не может. Только в предложении ошибка, главный кого защищает эксклюзивный договор — это риэлтор и агентство недвижимости. Он даёт уверенность в заработке только им. Продавцу эксклюзивный договор не даёт никаких гарантий.

  • «Полноценная работа и заинтересованность»

Может хоть с гарантией оплаты 2 тысяч долларов начнут работать. Но зачем риэлторам спешить и шевелиться, если и так уже гарантированно они получат деньги. Продавать будут так же, но дополнительно оплатят одну рекламу объявления за 200 гривен. И запишут заранее в колонку заработка 2 тысячи долларов.

  • «Защита от некомпетентности и криминала»

Хоть тут всё честно написано. Некомпетентности и криминала среди посредников хватает. Поэтому лучше иметь дела с юристом. Мало кто в чём разбирается среди посредников, кроме как рассказывать сказки и брать комиссию. А криминал и работа с нечистыми юридически квартирами у чёрных риэлторов очень распространена.

По статистике каждая 14 сделка в недвижимости связана с мошенничеством. Это 7% от общего числа договоров купли-продажи. В этом пункте, наверное, обещают сотрудника, который не сидел и немного имеет представление о работе. Хотя не факт, конечно.

Недостатки эксклюзивного договора

Пройдёмся по пунктам реального договора из агентства недвижимости о предоставлении услуг на эксклюзивных условиях.

  • Обязуетесь оплатить комиссию в любом случае продажи квартиры. Даже если купит сосед или ваша подруга.
  • Даёте эксклюзивное право продажи одному человеку и не получаете гарантий самого факта продажи. Он может заболеть или уехать, тогда ваша квартира вообще продаваться не будет.
  • Зависимы от посредника и агентства. Сами не можете сделать ничего. Только подать в суд и судиться, если что-то пошло не так.
  • Забирают документы на хранение и сохраняют их прямо в агентстве. Во втором случае вы добровольно отдаёте на ознакомление по любому запросу. Суть одна – документов у вас на квартиру не будет.
  • Обязуетесь оплачивать рекламные расходы исполнителя, то есть посредника и агентства. Это вообще наглость. 2 тысячи долларов, так ещё и рекламу оплачивать.
  • Автопролонгация на такой же срок в случае окончания договора. Уведомить нужно в письменном виде не позже, чем за месяц. А в случае отказа от дальнейшего сотрудничества – штрафные санкции.
  • Заплатите 5% комиссии посреднику в течение полугода, даже если продадите квартиру сами, а договор уже закончился. Такой пункт есть в одном из образцов эксклюзивного договора, который мы изучили.

Риэлторов учат заключать эксклюзивные договора

Риэлторов учат на специальных курсах как заключить с владельцем недвижимости эксклюзивный договор на оказание услуг, как уговорить продавца и как получить желаемое.

Если эксклюзив был бы выгоден собственнику квартиры, то они бы сами хотели заключить такой договор, но выгода тут только для риэлтора, поэтому посредники тренируются и учатся как подписывать такие договора и зарабатывать на комиссии больше.

Тут работает чистая психология, уговоры и обман. Посредники заучивают наизусть фразы, чтобы правильно отвечать на ваши возражения. Если вы говорите: «мне договор не нужен, оплачу комиссию, если продадите квартиру», то у посредника уже есть тысяча заготовок как всё же вас убедить подписать эксклюзив на продажу. Они специально учатся склонять вас к договору и добиваться своей цели.

Читайте так же:  Страховка тотал угон

Как посредники вынуждают подписать эксклюзивный договор

Схем давления и влияния для подписания эксклюзивного договора риэлторы уже придумали много. Вот одна из этих схем. Её часто используют для того, чтобы зацепить продавца, а дальше уже продавать обычными способами, но с полной уверенностью, что заплатят комиссию.

Подставной покупатель

В один из дней Вам звонит риэлтор и говорит, что есть очень серьезные покупатели и по всем параметрам им подходит ваша квартира. Они с деньгами и им нужно срочно купить. Договаривается, в какое время можно посмотреть. На просмотр приходит подставное лицо. Это может быть подружка, друг, муж, знакомая или любой другой знакомый человек посредника, который сможет сыграть хорошо роль заинтересованного покупателя. Они смотрят квартиру и уходят.

Потом раздаётся повторный звонок. Риэлтор звонит и говорит, что квартира покупателю подходит, но он хочет купить её через агентство. Для этого вы должны прийти в офис с документами на квартиру и вначале подписать с агентством договор на эксклюзивную продажу.

Радостный продавец, думая, что вот покупатель найден и не разбираясь в тонкостях эксклюзивного договора, идёт в агентство и подписывает всё, что скажут. Оставляет документы и ждёт, когда же будет совершена сделка. Но его просто обманули. Через пару дней звонит посредник и отменяет сделку. Говорит, что покупатели передумали, нет денег, и сделка сорвалась.

В итоге, продавец уже подписал эксклюзивный договор, особо его не читая. Документы уже лежат в агентстве. Прав на продажу нет, одни обязанности и разорвать договор можно только со штрафными санкциями или со скандалом через суд.

Поэтому довольный риэлтор, радуясь, как ловко провернул дело, скорее всего, продолжит продавать эту квартиру. Он обещает продать и говорит, что найдёт другого покупателя. Заработок ему уже гарантирован по эксклюзивному договору. Пришлось только обмануть хозяина.

Как можно доверять такому человеку и таким схемам работы риэлторов? А это очень частая практика у посредников. Нельзя подписывать эксклюзивные договора, даже когда вам говорят, что покупатель найден и вот-вот сделка. Это всё обман.

Как разорвать эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор разорвать можно, но вы заплатите риэлтору и агентству много лишних денег, не получив услуги, которую вам обещали. В договоре могут быть прописаны штрафные санкции для собственника. Это главная проблема при разрыве договора.

Обычно решение таких спорных ситуаций происходит путём переговоров либо через суд. Вас защищает закон о защите прав потребителей и статья 907 гражданского кодекса Украины о расторжении договора на предоставление услуг. Если решить проблему путём переговоров не получается, то её можно решить в судебном порядке.

Обычно риэлторы не доводят до суда, а только шантажируют угрозой суда и пытаются торговаться по сумме компенсации. В суде можно признать договор полностью или частично не действительным согласно статье 18 закона Украины о защите прав потребителей. Эксклюзивный договор ущемляет ваши права как потребителя услуги и ставит в невыгодное положение. У вас одни обязанности и штрафы, а у риэлтора только информационные услуги.

Когда можно отказаться от эксклюзивного договора

Вы вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора и агентства недвижимости. Нужно будет возместить только реально понесённые расходы посредником – расходы на рекламу, транспорт, телефонные переговоры и т.д. В суде риэлтор должен представить доказательства того, какие расходы понесены им именно по данному договору и предоставить доказательства. Конечно, риэлторы на такое не согласятся, но это наиболее вероятный исход дела.

Лучше эксклюзивный договор на продажу квартиры не заключать.Зачем вам выяснение отношений, споры, скандал и судебный процесс? Вы сможете продать свою квартиру сами. Это будет безопаснее и быстрее.

Отзывы об эксклюзивном договоре

Собственники говорят, что повелись на уговоры и подписали договор из-за того, что не знали об условиях. Не предполагали, что могут быть серьезные последствия. Они не знали о штрафах и комиссиях в случае расторжения. Не думали, что вообще могут обмануть и лишить квартиры. Хороших отзывов об эксклюзиве обычно не слышно. Все чем-то недовольны. Или сроками, или исполнением договора.

К нам иногда обращаются люди с просьбой помочь забрать документы из агентства и расторгнуть эксклюзивный договор. Когда покупатель нашелся, а продать нельзя, люди начинают осознавать, что они в сложной ситуации. Отзывы негативные из-за того, что никто не понимает, за что должны платить, если услуга не оказана. Но бывают клиенты агентств, которые по незнанию всё ещё попадают в эту ловушку. Им может помочь эта статья. Скиньте ссылку – пусть почитают.

Услуга эксклюзивного договора сомнительная и навязанная. Посредникам не нужно платить деньги. Можно найти покупателя напрямую и продать квартиру самостоятельно. Так вы получите больше денег и сохраните нервы. Общение с некомпетентными риэлторами очень выматывает.

Заключать эксклюзивный договор или нет

Наш совет – нет. Эксклюзивный договор заключать не стоит. Он не в ваших интересах. Вы гарантируете человеку заработок, а взамен не получаете гарантий продажи вашей квартиры. Получаете только документ, по которому вы должны деньги посреднику в любом случае продажи.

В одном из договоров, который мы изучили, был даже пункт, что если вы продали сами после окончания договора, то ещё на протяжении полугода вы всё равно должны заплатить комиссию риэлтору.

Продавайте квартиру сами. К вам и так будут звонить десятки посредников с предложением привести клиентов. К вам и так будут звонить обычные покупатели, которые хотят посмотреть и купить квартиру. Зачем Вам ограничивать продажу квартиры только одним агентством или риэлтором? Не стоит по принуждению посредника самого себя загонять в ловушку. А сказки их не слушайте. Все их доводы по эксклюзивному договору – обман и навязанная услуга.

Как продавать квартиру

Продавать квартиру лучше самостоятельно и без посредников. Можно нанять юриста для подстраховки и безопасности. В этом случае вам ничего не будет страшно и это стоит значительно меньших денег. Эксклюзивные договора с посредниками не заключайте. Не отдавайте документы ни в каком случае. Это документы ваши, на вашу квартиру и должны находиться только у вас, а не у посредников, которых вы больше можете никогда не увидеть.

Вывод по эксклюзивному договору

Подписывая эксклюзивный договор, вы сами на себя навлекаете проблемы, которые потом придётся решать в судебном порядке или платить штрафы. Зачем вам это нужно — неизвестно. Это выгодно только риэлторам. Мы рады, что вы прочитали и теперь разбираетесь в опасностях и ловушках эксклюзивного договора.

Если не уверены в покупателях или атакуют посредники с сомнительными предложениями, то обращайтесь за сопровождением сделки к юристу. Он поможет на всех этапах — от начала продажи и до окончания сделки. В этом случае вы полностью защищены от махинаций и обмана риэлторов.

Юрист гарантирует чистоту документов и не допустит, чтобы вы попали в плохую историю с посредниками, агентствами недвижимости или нечистыми на помыслы покупателями. Удачной вам продажи. И помните, что эксклюзивный договор на продажу квартиры с агентством недвижимости заключать не стоит. Не попадайте в плохие истории и удачи вам в продаже квартиры без посредников и их эксклюзивов.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Новочеркасск.net

городской форум

Новочеркасск.net

городской форум Новочеркасска

Договор на просмотр квартиры. Подводные камни?

Правила форума
В данном разделе представлена информация о недвижимости Новочеркасска. Здесь Вы сможете найти объявления о любых объектах недвижимости: дома Новочеркасска, коттеджи, новостройки, квартиры в Новочеркасске и т.д. Все сделки с недвижимостью, покупка или продажа, аренда и сдача жилья в Новочеркасске – все это отображено в разделе форума «Недвижимость Новочеркасска». Любой пользователь может разместить информацию о своем предложении или найти необходимую информацию об объектах недвижимости города Новочеркасска. Продажа недвижимости в Новочеркасске осуществляется как непосредственно собственниками жилья, так и агентствами города.

Размещение коммерческих объявлений от посредников (агентств недвижимости) производится только по согласованию с администрацией . Пишите в ЛС. Все несогласованные сообщения будут удаляться.

Укажите, где находится объект объявления на карте своём объявлении!

Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

В чем заключается помощь специалиста по недвижимости?

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости;
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи;
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.
  • Читайте так же:  Гражданско-правовой договор как основание возникновения обязательств

    Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

    Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

    Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Какие бумаги необходимы для заключения договора

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

    В зависимости от способа получения жилья это может быть:

    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор мены;
    • копия судебного решения;
    • договор дарения и т.п.

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

    Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

    После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Расторжение договора с риэлтором

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

    1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
    2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
      • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Осторожно: мошенничество!

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

    Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  • Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  • Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).

    Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.
    Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

    Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

    Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

    Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

    На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:

    Дарение недвижимости (недвижимого имущества)

    Объекты недвижимости — одни из самых распространенных предметов договора дарения. Популярность отчуждения недвижимого имущества именно таким способом обусловлена простотой совершения дарственной, отсутствием обязательного нотариального оформления, освобождением от уплаты НДФЛ при совершении ее между родственниками и прочими особенностями. При всем этом нормы ГК, позволяют осуществлять полноценную гражданско-правовую защиту сторон дарения, в случае нарушения их прав.

    Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, в качестве недвижимого имущества законодатель признает 3 категории недвижимых вещей:

    • недвижимые по своей природе — земельные участки, недра, водные объекты и т.п. ;
    • все, что прочно связано с землей, перемещение чего без ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, недостроенные объекты, многолетние насаждения и т.п. ;
    • подлежащие госрегистрации морские, воздушные суда и суда внутреннего плавания.

    Указанный перечень объектов недвижимого имущества не является исчерпывающим — законом, к недвижимости может относиться любое другое имущество. В частности, к таким специальным объектам недвижимости, согласно ст. 132 ГК, относят промышленные предприятия (как имущественные комплексы).

    Поскольку предмет дарения, в данном случае недвижимость, является существенным условием сделки (ст. 432 ГК), он требует его конкретизации в тексте договора. В нем должны содержаться данные, позволяющие определить предмет как недвижимое имущество или его часть, название и месторасположение предмета, его кадастровый номер и описание из техпаспорта, должен быть приложен план объекта, основания права собственности дарителя на него, в том числе данные о госрегистрации и т.п.

    Получение недвижимости в подарок, понимается законодателем как получение дохода, который подлежит обложению НДФЛ. В этих же целях, законодатель требует проведения денежной оценки подаренного недвижимого имущества. Однако, в случае совершения дарения между близкими родственниками или членами семьи, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый будет освобожден от обязанности уплаты подоходного налога.

    При получении недвижимости по договору дарения, согласно ст. 131 ГК, она требует прохождения государственной регистрации перехода прав на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК, право собственности на подаренную недвижимость может перейти к одаряемому только после проведения такой госрегистрации.

    В случае дарения дома, квартиры или земельного участка, находящегося в совместной собственности нескольких лиц (ст. 253 ГК), законодатель требует наличия согласия всех сособственников на такое отчуждение. Если такими сособственниками являются супруги — совершение дарения одним из них возможно только по нотариально удостоверенному согласию другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

    Форма договора о дарении недвижимого имущества

    Требования к форме заключения договора дарения, определены законодателем в ст. 574 ГК РФ, которая не содержит конкретных указаний к форме дарения недвижимости. Согласно ей, все договоры дарения недвижимости, заключенные до 1 марта 2013 года подлежали государственной регистрации. Договоры, заключенные после указанной даты, такой регистрации не требуют (ФЗ № 302 от 30.12.12 г.).

    Порядок проведения госрегистрации прав одаряемого на недвижимость, требует от заявителей предоставления государственному регистратору ряда документов, в том числе и документа, являющегося основанием для возникновения у одаряемого прав на недвижимость. Таким документом, в рассматриваемом случае, однозначно является договор дарения недвижимости.

    Исходя из смысла ст. 18 ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., все представляемые государственному регистратору документы, должны быть исполнены на бумажном носителе, что вполне логично, поскольку представление для проверки подлинности устного документа невозможно. Таким образом, дарение недвижимости в устной форме исключит возможность государственной регистрации, ввиду чего, права на недвижимость не смогут перейти к одаряемому (п. 2 ст. 432 ГК).

    Текст представляемого госрегистратору договора дарения недвижимости должен быть написан разборчиво и содержать полные наименования сторон дарения, написанные без сокращений. Не могут быть приняты к государственной регистрации договоры дарения, имеющие ошибки, исправления, зачеркивания, подписки и серьезные повреждения.

    Государственная регистрация дарения недвижимости

    Как уже говорилось, дарение недвижимости, совершенное до 1 марта 2013 года требует государственной регистрации договора. В случае, совершения дарения после указанной даты, стороны дарения освобождаются от такой обязанности. Но, несмотря на отказ от регистрации самого договора, как и ранее, действует правило, требующее государственной регистрации самой недвижимости (ст. 131 ГК). Так, государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется на основании и в порядке ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., а также с учетом специализированных Методических рекомендаций.

    Исходя из смысла ст. 9 указанного закона, полномочиями по проведению госрегистрации недвижимости наделены Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). Принятие документов и совершение регистрации осуществляется местными отделениями указанной службы или Многофункциональными центрами.

    Порядок государственной регистрации

    Анализ главы 3 ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., регулирующей порядок проведения госрегистрации, позволяет выделить несколько этапов:

    1. Сбор и подготовка необходимых документов. Отметим, что согласно ст. 18 ФЗ № 122. К подаваемым документам представляется ряд требований. Они должны содержать описание недвижимого имущества, сам текст должен быть написан разборчиво, не содержать ошибок, помарок, сокращений, исправлений и т.д. Несоблюдение указанных требований, станет причиной отказа в совершении государственной регистрации.
    2. Оплата государственной пошлины. Поскольку госрегистрация является совершением юридически значимого действия, за его совершение взимается соответствующая плата. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, размер госпошлины составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.
    3. Подача заявления и документов для госрегистрации. Как уже говорилось, подача документов совершается через Многофункциональные центры или местные отделения Росреестра. Сама подача допустима тремя возможными способами — лично, по почте (рекомендованным письмом с описью содержимого) и по электронной почте. При подаче документов, заявитель получает расписку о принятии документов, в которой указана окончательная дата выдачи свидетельства о государственной регистрации.
    4. Государственная регистрация. На данном этапе, регистрационный орган принимает документы и регистрирует их, проводит их правовую экспертизу на предмет законности их положений, вносит сведения в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) на недвижимое имущество, ставит соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает указанные документы вместе со свидетельством про госрегистрацию заявителю.
    5. Получение документов. Заявитель получает все необходимые документы лично или по почте. Сама регистрация проводится в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента подачи документов (п. 3 ст. 13 ФЗ № 122). После его истечения заявитель может требовать выдачи ему необходимых документов.
    Читайте так же:  Как распечатать штраф с сайта

    Необходимые документы

    Перечень необходимых для государственной регистрации документов определен в ст. 16 — 18 указанного выше закона, а также п. 29 Методических рекомендаций. Согласно этим нормам, подаче подлежат следующие документы:

    1. Договор дарения;
    2. Заявление о регистрации, поданное любой из сторон дарения;
    3. Документ, подтверждающий право собственности дарителя;
    4. Документы из БТИ;
    5. Выписка из домовой книги;
    6. Копии паспортов сторон.

    Все документы подлежат подаче минимум в двух экземплярах. В зависимости от особенностей конкретной частной ситуации, данный перечень может быть расширен. К указанным документам могут быть добавлены: разрешение со стороны сособственника, органа опеки, залогодержателя, свидетельство о браке, передаточный акт и т.д.

    Подписав с Петровым договор дарения, оплатив госпошлину и собрав все необходимые для государственной регистрации перехода прав документы, Мамонова подала заявление о перерегистрации гаража на одаряемого в местное отделение Росреестра. Однако, Мамонова не учла того факта, что на приобретенный ей после свадьбы гараж, согласно ст. 34 СК РФ, распространяется режим общей совместной собственности, ввиду чего, правами на гараж также обладает и ее муж — гражданин Прохоров.

    Так, выждав десятидневный срок, в течение которого проводилась госрегистрация, Мамонова, вместе с Петровым, явились в отделение Росреетсра, для получения правоустанавливающих документов с удостоверительными надписями и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

    Однако, вместо ожидаемого свидетельства, они получили поданный ими пакет, вместе с постановлением об отказе в проведении государственной регистрации. Свое решение, регистратор мотивировал тем, что заявителем не представлены некоторые из документов, необходимых для проведения юридически значимого действия, в частности, нотариально удостоверенного согласия супруга Мамоновой, на отчуждение гаража, что согласно ст. 20 ФЗ № 122 от 21.07.97г., является основанием для отказа.

    В устной беседе госрегистратор разъяснил Мамоновой, что приобретенный ей в браке гараж, является совместной с ее супругом собственностью. Согласно п. 3 ст. 35 СК для отчуждения одним из супругов такого имущества, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без такого согласия Прохорова, подарить недвижимость, в частности двухэтажный гараж, гражданину Петрову не удастся.

    Дарение отдельных видов недвижимого имущества

    Ранее говорилось, что законодатель делит недвижимое имущество на несколько категорий, в зависимости от природы возникновения такой недвижимости и применяемых к ней правил гражданского оборота. Однако применительно к дарению, более целесообразно делить недвижимость в зависимости от характера и назначения для ее использования.

    В зависимости от назначения, целесообразно делить объекты недвижимости на 3 стандартные группы — жилая и нежилая недвижимость, а также земельные участки. Указанные группы недвижимости не содержат принципиальных отличий в оформлении дарственных и регистрации объектов, однако определяют некоторые особенности таких сделок.

    Дарение жилого помещения

    В качестве жилых помещений, которые могут быть переданы по договору дарения, следует понимать все пригодные для проживания граждан строения и комнаты в них, входящие в жилой фонд. Такими помещениями могут выступать квартиры, частные жилые дома, комнаты в коммуналке, общежитии, квартире и т.п.

    При дарении жилого помещения, в отличие от других видов недвижимости, в нем часто применяются разного рода обременительные условия, например, право дарителя на проживание в подаренной квартире, необходимость бережного пользования жилищем и т.д. Их нарушение может повлечь расторжение дарственной.

    Дарение нежилого помещения

    Гражданское законодательство не содержит конкретного определения нежилого помещения. Исходя из определения помещения, установленного ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09 г. следует, что нежилыми помещениями следует понимать здание или его часть, имеющие административное, производственное, социальное, торговое и любое другое назначение, кроме проживания в нем людей.

    Под такими объектами следует понимать гаражи, дачи, мастерские, офисы, бизнес-центры и прочие объекты, используемые, как правило, в целях получения дохода. Поскольку большинство из объектов указанной недвижимости используется в коммерческих целях, нередки случаи их притворного дарения, когда дарственной прикрывается их купля-продажа.

    Дарение земельного участка

    В качестве земельного участка следует понимать участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены уполномоченным на то госорганом, а также все, что находится под и над таким участком. Именно поэтому предметом дарения земельного участка может быть не только сам садовый или дачный участок, им также может быть участок земли с находящимся на нем жилым домом.

    Поскольку земля находится под особой охраной государства, дарение земельного участка, кроме общих гражданских норм совершения дарения, требует соблюдения специальных правил гражданского оборота земли, определенных главой 17 ГК РФ. Так, при получении в подарок земельного участка, одаряемый может использовать его лишь по определенному назначению, которое установлено для каждого конкретного земельного участка.

    Общие вопросы дарения

    Чтобы правильно совершить сделку дарения недвижимости необходимо правильно понимать ее правовую природу. С этим вам поможет представленная ниже общая информация о договоре дарения.

    Понятие и стороны дарения

    Согласно ст. 572 ГК, под дарением законодатель понимает соглашение сторон о безвозмездной передаче вещей, имущественных прав или освобождение от обязанности одной стороны, за счет имущества другой стороны. Кроме того, следует различать обособленную общеполезную форму дарения — договор пожертвования (ст. 582 ГК). Получателем имущественных благ по указанным договорам считается одаряемый, лицом их отчуждающим — даритель (жертвователь).

    Безвозмездность — основная характеристика договора дарения, исключающая возможность встречного представления или обязательства со стороны одаряемого. Так, даритель не может получить ничего взамен своего подарка — в противном случае дарение следует считать притворным, что согласно п. 2 ст. 170 ГК, влечет его ничтожность (абсолютную недействительность).

    Запрещение и ограничение дарения

    Кроме общих ограничений, применяемых ко всем гражданским сделкам, статьей 575 ГК предусмотрены специальные запреты, которыми законодатель ограничивает возможность участия в дарении конкретных субъектов права. В случае участия в дарении перечисленных в указанной статье лиц, такая сделка будет противоречить требованиям закона, что согласно ст. 168 ГК влечет ее ничтожность.

    Так, согласно п. 1 ст. 575 ГК, законодатель, корреспондируя статьям 28 и 29 ГК, запрещает совершать дарение малолетним и недееспособным лицам, а также их законным представителям. Исходя из этого, такие субъекты могут участвовать в дарении лишь как одаряемые.

    Кроме того, согласно п. п. 2 и 3 ст. 575 ГК, определен ряд запретов на участие в дарении в качестве одаряемого по профессиональному признаку. Так, в рамках борьбы с коррупционными преступлениями, подарки запрещено получать работникам социальных, медицинский и образовательных учреждений, государственным и муниципальным служащим, если такие подарки связаны с их служебным положением и исполнением должностных обязанностей.

    В рамках пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере, согласно п. 4 ст. 575 ГК, законодателем также запрещено дарение между коммерческими организациями. Между тем дарение ими в пользу некоммерческих организаций, граждан и прочих субъектов вполне допустимо.

    Помимо специальных запретов, согласно ст. 576 ГК, законодателем определен перечень ограничений дарения, требующих от его сторон, соблюдения определенных правил, в зависимости от вида предмета дарения. Так, в случае дарения вещей материального мира, находящихся в совместной собственности, закон требует от дарителя соблюдения правил ст. 253 ГК, в частности, необходимости согласия на дарение со стороны сособственников.

    Согласно п. 4 ст. 576 ГК, дарение, совершаемое в форме выполнения обязанности одаряемого или перевода его долга на дарителя, должно совершаться с учетом правил, предусмотренных для таких процедур. Кроме того, в случае совершения дарения от лица дарителя его представителем, согласно п. 5 ст. 576 ГК, доверенность такого представителя должна содержать указание на предмет дарения и самого одаряемого, в противном случае такую доверенность следует считать ничтожной.

    Отказ от исполнения договора и отмена дарения

    По общим правилам совершения гражданско-правовых сделок, односторонний отказ от исполнения обязательств, взятых в рамках заключенных договоров недопустим — для законности таких действий необходимы определенные основания и решение суда, либо отказ должен быть обоюдным. Однако безвозмездный характер дарения оказывает особое влияние на возникающие у сторон сделки правоотношения. Так, законодателем предусмотрены некоторые исключения из правил, дающие право одностороннего отказа от исполнения и отмену уже исполненного дарения.

    Так, даритель, согласно ст. 577 ГК, вправе отказаться от передачи одаряемому подарка или выполнения в рамках дарения его имущественной обязанности, в случае, если в силу изменения имущественного или семейного положения, исполнение договора дарения на ранее установленных условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни. Исходя из этого, отказ от передачи подарка возможен только по договорам обещания дарения. При этом возмещения каких-либо связанных с таким отказом убытков не предусмотрено.

    После передачи подарка, даритель может отменить дарение, что аннулирует саму сделку и лишает одаряемого права собственности на подарок. Так, согласно п. 1 ст. 578 ГК, право отменить дарение возникает у дарителя, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или члена его семьи, а также нанес им телесные повреждения. По такому же основанию, даритель вправе отказаться от передачи подарка еще до исполнения договора (п. 2 ст. 577 ГК).

    Право на отмену дарения также возникает, если обращение одаряемого с переданным ему подарком, может повлечь его безвозвратную утрату, при условии, что такой подарок составляет крупную неимущественную ценность для дарителя (п. 2 ст. 578 ГК). Кроме того, отмена дарения возможна в тех случаях, когда даритель пережил одаряемого, а сам договор содержал условие об отмене дарения в таком случае (п. 3 ст. 578 ГК).

    В случае отмены дарения, согласно п. 5 ст. 578 ГК, наступает двусторонняя реституция — взаимный возврат всего полученного по сделке, т.е. одаряемый возвращает сохранившийся в натуре подарок дарителю. При невозможности возврата в натуре, одаряемый возмещает стоимость подаренного ему имущества, на момент его дарения, в порядке ст. 1105 ГК.

    Такие причины могут иметь как законный, так и противоправный характер, но независимо от него, нормы ГК формально позволяют реализовать цели сторон сделки в полной мере. Для пресечения злоупотреблений при дарении недвижимости, введена ее обязательная государственная регистрация, которая позволяет не только вести учет всех действий с указанными объектами, но и фиксировать незаконность дарения еще до того, как объект перейдет в полноправную собственность нового владельца.

    Так, дарение, в сравнении с другими способами передачи недвижимости, имеет массу преимуществ — простоту оформления, обход ограничений для возмездных сделок, безвозмездность для одаряемого и т.д., однако все это становится подспорьем для нарушений закона и злоупотреблений со стороны участников сделки, недобросовестные намерения которых далеко не всегда признаются судами, даже при их убедительном доказывании со стороны заинтересованных лиц.