Договор купли продажи жилого дома с обременением образец

Оглавление:

Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Любая сделка, направленная на приобретение недвижимого имущества требует тщательной подготовки.

Нередко случается так, что в процессе оформления соглашения выясняются обстоятельства, препятствующие заключению соглашения в виде обременений.

Обременением является юридические условия, наложенные государственным органом, которые запрещают или ограничивают право распоряжения собственника, своим имуществом.

Типовой образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Для такого вида соглашения законом предусматривается только письменная форма.

Сторонами должно быть составлено три документа с идентичным содержанием, которые должны быть подписаны и переданы:

Соглашение о купле-продаже имеет структуру, которая состоит из двух разделов:

В первой части документа должны быть указаны данные о дате и месте заключения соглашения, информация о лицах, которые выступают в качестве сторон соглашения. Данные должны быть указаны в соответствии с документами, которые подтверждают личность физических лиц, а также на основании учредительных документов, когда речь идет об организациях.

Основная часть соглашения должна включать в себя следующие положения:

  1. Информацию о недвижимом объекте. В текст соглашения необходимо включить сведения о его местоположении, площади, цели использования;
  2. Сведения о том, имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения. Например, наличие права постоянного проживания в квартире, или сдача помещения в долгосрочную аренду;
  3. В тех случаях, когда помещений находиться на участке земли, в соглашении должно быть указано переходит ли право на него вместе с возведенной постройкой;
  4. Сведения о стоимости передаваемого объекта, а также процедура передачи денежных средств;
  5. Информацию о том, какие меры ответственности могут быть наложены на лицо, которое не выполнило условия соглашения;
  6. Реквизиты сторон и их подписи.

Рекомендуем помимо указанных положений выше, также включить информацию о том, на кого из сторон ложиться обязанность по внесению обязательного государственного сбора, для осуществления государственной регистрации факта, перехода права собственности.

Виды обременения недвижимости

Итак, обременением считается наличие таких запретов, которые не позволяют законному собственнику реализовать в полном объеме возможность распоряжения имуществом. Обременением также можно назвать наличие обязанностей собственника перед третьими лицами, которые имеют также права на определенный объект недвижимости.

Выделяют несколько оснований на классификации обременения:

  • На основании положения законодательства или в соответствии с условиями соглашения;
  • На основании желания собственника имущества или возникшие против его воли.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Как выглядит договор купли-продажи дома без земельного участка, смотрите тут.

Про о бразец договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-muki-obrazec.html

Выделяют следующие категории обременений:

  • аренда недвижимости, заключенная на срок превышающий год. Обратите внимание на то, что судебная практика не расценивает в качестве обременения, соглашения, которые заключены на срок менее 12 месяцев;
  • установление сервитута;
  • наложение ареста на объект;
  • соглашение о ренте;
  • наличие у лиц права постоянного проживания в квартире;
  • получение лицом, не достигшим совершеннолетия права собственности на объект или получение права собственности лицом не дееспособным;
  • наличие супруга у одной из сторон сделки;
  • нахождение объекта в залоге.

ВАЖНО! Обратите внимание на то, что такие отношения, как аренда или заключение соглашения о ренте должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Россреестре.

Риски при покупке и продаже недвижимости с обременением

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.

Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.

Договор продажи квартиры с обременением

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением). Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.

Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.

Еще одним типом обременения является залог недвижимости (ипотека). На продажу квартиры, которая является обеспечением исполнения обязательства по кредитному соглашению, продавец должен получить разрешение кредитора. После перехода квартиры в собственность покупателя, на него ложатся обязанности заемщика. Сервитуты также являются обременением и подлежат государственной регистрации, как и ипотека.

Заключению договоров купли-продажи квартир, собственниками или зарегистрированными жильцами которых являются несовершеннолетние, стоит уделить особое внимание, поскольку продажа таких помещений возможна только с ведома и разрешения органа опеки и попечительства. Без вышеуказанного разрешения договор может быть признанным недействительным.

Договор продажи квартиры с обременением составляется в трех экземплярах: по одному для продавца, покупателя, органа государственной регистрации и еще дополнительно один экземпляр для учреждения, давшего согласие на отчуждение в тех случаях, в которых это необходимо.

Договор купли продажи недвижимости с обременением

При подготовке к сделке купли-продажи следует учесть все тонкости этого серьезного дела. Препятствием, способным существенно затянуть сделку, а в некоторых случаях и вынудить отказаться от совершения сделки, может стать обременение имущества.

Обременением являются какие-либо юридически оправданные условия, ограничивающие владельца в его правах на имущество, находящееся под обременением.

Обязательный пункт в договоре

Единственное, чем отличается договор купли-продажи недвижимости с обременением от обычного договора купли-продажи – это наличие дополнительного пункта, в котором перечислены все имеющиеся обременения.

Продавца недвижимости к этому обязывает ст.460 ГК РФ, которая гласит: продавец обязан уведомить покупателя о наличии обременения и получить его согласие на покупку объекта с обременением, если снятие обременения невозможно.

Образец договора купли-продажи с обременением можно скачать здесь.

Виды обременения

Основные виды обременения, о которых покупателя должен известить продавец, могут быть следующими:

  • имущество находится в залоге;
  • имущество находится в аренде;
  • наличие договора сервитута;
  • супруг-совладелец;
  • наложение ареста на имущество;
  • наличие договора ренты;
  • наличие в собственности доли несовершеннолетнего либо недееспособного лица;
  • третьи лица, зарегистрированные в квартире.

Статью об обременении на квартиру и вариантах его снятия, читайте здесь.

Также Вам может быть полезна статья о том, как расторгнуть договор цессии на квартиру.

Давайте подробнее разберем нюансы оформления договора в зависимости от вида обременения и последствия для покупателя.

Собственник еще не погасил долг по ипотеке.

В этом случае продать недвижимость он сможет только с согласия банка, в котором он брал ипотечный кредит. Сделка также может состояться в случае досрочного погашения ипотечного кредита за счет средств покупателя.

Продавец в этом случае получит разницу между стоимостью имущества и суммой, уплаченной банку в счет погашения кредита. Все эти условия обязательно прописываются в договоре.

Аренда и сервитут

Если приобретаемое имущество находится в аренде, не прекращенной до сделки, то новый владелец должен исполнить все условия договора аренды.

Квартиросъемщики в этом случае будут иметь право пользоваться имуществом в течение срока аренды.

Сервитут — это юридическое понятие, касающееся земельных участков.

Означает право какого-либо лица, не являющегося владельцем имущества, пользоваться недвижимостью. Примером может служить право прокладывать под земельным участком различные виды коммуникаций, право проходить по участку, прогонять по нему скот.

Читайте так же:  Увольнение бухгалтера по собственному желанию 2018

Новый владелец, приобретающий такую недвижимость, не имеет права препятствовать правообладателям договора сервитута.

Супруг — совладелец

Продавец должен получить согласие супруга, являющегося совладельцем недвижимости. В противном случае по заявлению супруга сделка может быть признана недействительной.

Арест недвижимости и рента

Это самый сложный вид обременения.

В этом случае специальными органами (правоохранительными, судебными исполнителями) накладывается запрет на совершение любых действий с имуществом. Такую недвижимость можно продать только после снятия ареста.

Договор ренты часто заключают одинокие люди в преклонном возрасте, которые отдают все права на недвижимость в обмен пожизненного содержания.

В этом случае все обязанности по содержанию рентополучателя переходят на нового владельца. Наличие в собственности доли несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Необходимо разрешение от органа опеки. Если сделка состоится без данного документа, то вскоре будет признана недействительной.

Третьи лица в квартире

В договоре купли-продажи обязательно оговаривается срок, в течение которого третьи лица будут выписаны.

Обратите внимание, что сделка может быть заключена и без снятия обременения с недвижимости, но в этом случае обременения лягут на плечи нового владельца.

Существует еще один вариант обременения — обременение в пользу продавца. Это понятие используется в том случае, если расчет по договору происходит не сразу.

Недвижимость будет в собственности у покупателя, но до полного расчета будет считаться находящейся в залоге у продавца. Этот пункт обязательно должен быть закреплен в договоре сделки с залогом, которая заключается в подобных случаях.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав, читайте в этой статье.

Чаще всего, недвижимость с обременением продается дешевле, это плюс. Но и риски подобной сделки должны быть оправданы. А это произойдет при внимательном и грамотном подходе к совершению сделки.

Как продать квартиру с обременением, смотрите советы юриста в следующем видео:

Договор купли-продажи жилого дома с обременением

[место заключения договора]

[число, месяц, год]

[Ф. И. О. Продавца], [значение] года рождения, паспорт: [серия, номер, выдан кем и когда], зарегистрированный по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и [Ф. И. О. Покупателя], [значение] года рождения, паспорт: [серия, номер, выдан кем и когда], зарегистрированный по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в обусловленный договором срок жилой дом, а Покупатель обязуется выплатить Продавцу обусловленную настоящим договором цену.

1.2. Передаваемый по настоящему договору жилой дом расположен по адресу [вписать нужное] и имеет следующие характеристики: [указать технические характеристики, количество этажей, комнат, входов в дом, общую площадь, площадь жилых помещений и др.].

1.3. По настоящему договору Покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом передается право собственности на земельный участок, площадью [вписать нужное] с кадастровым номером [значение].

1.4. Отчуждаемый жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [указать правоустанавливающий документ и его реквизиты], что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права [серия, N], выданным [число, месяц, год, наименование выдавшего органа].

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [указать правоустанавливающий документ и его реквизиты], что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права [серия, N], выданным [число, месяц, год, наименование выдавшего органа].

1.5. Отчуждаемый в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом находится [указать вид обременения, например, в аренде] на основании [вписать нужное, например, договора аренды N [значение]] от [число, месяц, год].

В соответствии с [вписать нужное, например, указать пункт договора аренды] обременение на жилой дом снимается [число, месяц, год] в связи с [вписать нужное, например, истечением срока действия договора аренды].

1.6. Продавец подтверждает отсутствие каких-либо иных не названных в настоящем договоре обременений в отношении отчуждаемых жилого дома и земельного участка.

1.7. Продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего договора все счета за предоставленные коммунальные услуги, услуги связи (телефон, интернет), налоговые и иные обязательные платежи в отношении дома и земельного участка оплачены, задолженностей не имеется.

2. Цена договора и порядок расчетов

2.1. Стоимость указанных в пунктах 1.2 и 1.3 настоящего договора объектов недвижимости составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.

Цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

2.2. Покупатель единовременно выплачивает Продавцу сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора, в день его подписания.

После получения денег Продавец выдает Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

3. Обязательства сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Передать Покупателю в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом, являющиеся предметом настоящего договора, по Акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

3.1.3. При подписании Акта приема-передачи передать Покупателю следующие документы на жилой дом и земельный участок: [вписать нужное].

3.1.4. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой к продаже.

3.1.5. Нести обязательства по уплате коммунальных и иных платежей до подписания Акта приема-передачи жилого дома.

3.1.6. Принять произведенную Покупателем оплату.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить стоимость жилого дома и земельного участка в размере и порядке, установленном настоящим договором.

3.2.2. Принять жилой дом и земельный участок на условиях, предусмотренных настоящим договором.

3.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

4. Переход права собственности

4.1. Переход права собственности на объекты недвижимого имущества по настоящему договору к Покупателю подлежит государственной регистрации.

4.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

4.3. До подписания Акта приема-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества и ответственность за его сохранность несет Продавец.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.

5.2. В случае нарушения установленного настоящим договором срока передачи недвижимого имущества Покупателю Продавец уплачивает за каждый день просрочки неустойку в размере [значение] % от стоимости имущества.

5.3. При просрочке оплаты Покупатель обязан уплатить Продавцу пени в размере [значение] % от стоимости имущества за каждый день просрочки платежа.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению действующее гражданское законодательство Российской Федерации.

6.3. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. В случае недостижения согласия между Сторонами спор будет рассматриваться в судебном порядке.

6.4. Договор составлен в 3-х (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование регистрирующего органа] по адресу: [вписать нужное], а остальные два выдаются Продавцу и Покупателю.

6.5. Неотъемлемой частью настоящего договора является Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен.

Оформление договора купли-продажи с обременением

Приписка об обременении имущества способна напугать непосвященного человека, отняв малейшее желание вдаваться в подробности процесса. Разберемся в сути явления и выясним, стоит ли связываться со сделками купли-продажи имущества с обременением.

В юриспруденции под термином «обременение» понимают обстоятельства и факты, имеющие стесняющий характер и ограничивающие права собственника на свободное распоряжение имуществом. Зачастую такие ограничения накладываются на недвижимость.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, дома, квартиры, автомобиля и других объектов с обременением, взаимоотношения между покупателем и продавцом, их права и обязанности регулируются Гражданским кодексом РФ. При отчуждении такого имущества заключается договор купли-продажи с соответствующей пометкой.

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплаты по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком. Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения. Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных. В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права. Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Читайте так же:  Письмо жалоба жильцов

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста. Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения. Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса. В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны. Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

В теории, договор купли-продажи имущества с обременением — вполне безопасное мероприятие. Но это только в случае, если обе стороны, а в особенности — продавец, будут честны друг с другом и выполнят свои обязанности в полной мере. В частности, текущий собственник, согласно закону, обязан предупредить потенциального покупателя о существовании обременения и выполнить все зависящие от него действия, чтобы ограничения были сняты с имущества в оговоренный срок.

СОБСТВЕННИК ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕДИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ О НАЛИЧИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ.

Сделки с обремененным имуществом не терпят беспечности. Не будет лишним привлечение к процессу опытного юриста, роль которого сводится не только к консультативным функциям, но заключается в полном сопровождении сделки от сбора документов, оформления собственно соглашения до наиболее сложной задачи: соблюдения интересов всех сторон.

Данные о наложенных на недвижимость обременениях (или их отсутствии) вправе получить любое лицо, заказав в Многофункциональном центре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Стоит она недорого (на текущий момент 400 рублей), зато в полной мере раскрывает все «секреты» объекта недвижимости.

Риски при купле-продаже имущества с обременением (в особенности недвижимого) сводятся к тому, что неснятые ограничения могут препятствовать возможности свободно использовать и использовать вообще, реализовать или подарить приобретенную собственность.

Особенности оформления договора

В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.

Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.

Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.

Содержание соглашения

Договор купли-продажи с обременением содержит в себе следующие основные пункты:

  • Преамбула:
    • Номер и название («Договор купли продажи с обременением»);
    • Место и дата подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о доверенности.
  • Условия:
    • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
    • Документ, на основании которого продавец является собственником;
    • Вид права. Сюда вписываются все существующие обременения.
  • Стоимость и порядок расчетов:
    • Цена;
    • Порядок и сроки осуществления выплат;
    • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки купли-продажи с обременением. Приведем примеры для ипотечной квартиры:
    • Продавец обязуется: до перехода права собственности не ухудшать состояния жилья, не сдавать в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования третьих лиц;
    • Продавец имеет право:
      • требовать расторжения договора купли-продажи в случае невыполнения обязательств по оплате, на условиях и в сроки, установленные соглашением;
      • удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты.
    • Покупатель обязуется: оплатить квартиру по указанной цене согласно установленному порядку и срокам;
    • Покупатель вправе: требовать от залогодержателя погашения регистрационной записи после осуществления полной выплаты;
  • Порядок перехода прав;
  • Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки. Чем подробнее будут прописаны условия прекращения действия соглашения, тем легче будет доказать свою правоту;
  • Срок действия и иные условия;
  • Реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец соглашения можно по ссылке.

Срок регистрации документа

Договор купли-продажи с обременением должен быть зарегистрирован согласно установленным законом временным рамкам:

  • Регистрация обременений на основании предварительного договора купли-продажи, договоров займа или ипотеки занимает 5 рабочих дней;
  • Регистрация ареста на основании решения суда, снятие ареста на основании решения судебного пристава — 3 рабочих дня;
  • Погашение записи об ипотеке (снятие обременения) — также 3 рабочих дня.

Расторжение соглашения

Расторжение договора купли-продажи заключается в полном прекращении его действия и завершении правовых отношений между участниками. Расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно. Эта процедура осуществляется двумя путями: по согласию сторон или через суд.

В Гражданском кодексе РФ прописаны условия для возможности изменения или расторжения договора купли-продажи, главное из которых — действие договора может быть прекращено только в случае серьезных нарушений договоренностей, наносящих существенный ущерб другой стороне.

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением нередко сводятся к двум ситуациям:

  • Отказ покупателя от оплаты стоимости, когда договор купли-продажи уже подписан, а переход права собственности зарегистрирован;
  • Отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета.

Аннулировать договор купли-продажи будет значительно проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не была проведена. Если стороны в этой ситуации достигнут обоюдного согласия, им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

После регистрации и передачи имущества покупателю, аннулировать сделку будет сложнее. Согласно Гражданскому кодексу РФ, расторгнуть договор купли-продажи возможно только в период его действия, т. е. до полного исполнения обязательств и истечения срока сделки. В расторжении сделки в такой ситуации, условие о возврате имущества обязательно должно быть прописано либо заведомо в самом договоре купли-продажи, либо в соглашении о расторжении.

Факт расторжения договора не подразумевает автоматического возврата имущества.

В случае, если расторгнуть сделку по обоюдному согласию и мировому соглашению не вышло, можно обратиться в суд. Однако прежде с ответчиком необходимо провести устные переговоры. Затем, если те не возымели должного действия, отправить заказным письмом претензию, на рассмотрение которой по закону отводится 30 дней.

Подавая иск с требованием о расторжении договора купли-продажи, необходимо также указать просьбу о возврате имущества, поскольку суд может выносить решения исключительно в рамках иска, а само по себе решение суда по расторжению не служит причиной для прекращения прав ответчика пользоваться и распоряжаться имуществом.

Если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также компенсации понесенных убытков и морального вреда.

Договор купли продажи жилого дома с обременением образец

Граждане, сталкивающиеся с покупкой участка земли, на котором имеется обременение, задумываются, как же правильно составить договор купли-продажи.

Расскажем, как написать договор, и определим, на какие моменты обратить внимание.

Особенности такого договора состоят в том, что в документе должны быть прописаны и указаны важные пункты, касающиеся обременения, а также выполнения обязательств с его учетом.

Кроме того, если в сделке задействованы третьи лица, то их обязанности по сделке также можно расписать.

При оформлении договора следуйте таким правилам:

1.Впишите дату заключения сделки вверху, после наименования документа.

2.Ниже укажите личные данные покупателя и продавца по договору. Обязательные данные: инициалы, паспортная информация, дата рождения, место проживания.

3.В пункте 1.1 указывайте сведения об участке земли из кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП: полное наименование в соответствии с документами, место расположения, площадь, номер по кадастровой выписке и др. Кстати, тут же можно написать, какие документы передали право собственности нынешнему продавцу, а также обосновать, откуда взяли данные по участку.

4.Если на участке имеется постройка или дом, то указывают кадастровые данные еще и их.

5.Отдельным подразделом и пунктами выделяется оплата по договору. Объясните продавцу, как сможете расплатиться за покупку участка. С отдельными видами обременений могут быть самые различные варианты оплаты. Например, частями, полностью, с какими-либо условиями. Также учитывают, на какой расчетный счет будут переведены средства. Если же передается «наличка», то обязательно должен присутствовать юрист, подтверждающий данный факт.

Читайте так же:  Как оформить машину на инвалида

6.В пункте 3.1. следует вписать всю информацию об обременении, которое действует на имущество. Конечно же, продавец сам должен указать покупателю на ограничения, но если этого не произошло покупатель должен смело включать этот пункт в договор.

Если владелец земли не рассказал о том, что имеются обременения, то в эти строки необходимо вписать: «обременения на данное имущество не появлялось». Таким образом, покупатель может в случае необходимости потребовать от продавца расторжения сделки или компенсацию.

7.Раздел «Обязательства сторон» также важен. Впишите туда все обязательства, которые должен выполнить продавец или покупатель.

8.В следующем разделе укажите приложения – документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок, личные документы, градостроительные, а также бумаги, подтверждающие наличие обременений.

9.Не забудьте указать реквизиты каждой стороны, чтобы не возникало вопросов. Можно включить как личные данные, так и другие, например, номер счетов в банке.

10.Подписи продавца и покупателя также обязательны.

Документ обычно печатается в двух экземплярах , для двух сторон.

Образец договора купли-продажи земли с обременением

Выглядит образец договора купли-продажи земельного участка с обременением так:

Он является типовым и подойдет для любого вида обременения. Следует только в самом документе указать, какое обременение действует.

Наш совет: если вы не уверены в собственнике недвижимого имущества, обратитесь к юристу либо ознакомьтесь с нашей статьей о покупки земли с обременением.

Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Как оформляется и его образец

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Видео: Квартира с обременением. Как составить предварительный договор купли-продажи