Договор аренды здания беларусь

Лучший помощник для составления документов в Беларуси

Отзывы наших клиентов

Заместитель директора по коммерческим вопросам

ЗАО «Голографическая индустрия» сотрудничает с юридической фирмой «Бориус Консалтинг» с начала 2018 года. В ходе нашей работы периодически возникает необходимость во взыскании просроченной дебиторской задолженности с контрагентов за поставленную продукцию.

Директор Бориус Консалтинг» Борис Михайлович Борцов всегда оказывает квалифицированную юридическую помощь и своевременную поддержку, консультации четкие и исчерпывающие, не оставляющие дополнительных вопросов.

Продолжение и оригинал отзыва в разделе «О нас и отзывы».

Наша компания обратилась в ООО «Бориус Консултинг» за сопровождением оформления стартапа в Беларуси. Стоит отметить, что весь комплекс услуг был осуществлен очень качественно и весьма оперативно. Про данных юристов можно сказать, что они одни из тех немногих, которые умеют прислушиваться к желаниям клиентов, а не мыслить правовыми шаблонами.

Продолжение и оригинал письма в разделе «О нас и отзывы».

Возникла срочная необходимость купли-продажи доли, отягченная спором с продавцом доли. Директор «Бориус Консалтинг» Борис Борцов помог быстро за два дня решить данную проблему, невзирая на выходные, и был в постоянном контакте. Мы остались довольными и рекомендуем другим клиентам обращаться за юридической помощью к «Бориус Консалтинг».

Продолжение и оригинал письма в разделе «О нас и отзывы».

Поделюсь своими впечатлениями. Ликвидируюсь, и надо было понять, что вообще делать и куда что нести, какие документы плюс работники не хотят уходить. Уже думала идти к юристам, так узнала цены — а они кусаются. Как четко все написано. Коротко, по делу и понятно. Прям открыла — и делай по пунктам. можно без юристов обойтись Спасибо за памятку, ребята, Вы — молодцы!

Обращалась к Борису Борцову по поводу классификации видов деятельности по ОКЭД, все очень доступно объяснил. Также искала информацию о пошаговой регистрации ип, единственный сайт где мне удалось найти. Так что большое спасибо Борису Борцову за предоставленную информацию.

Благодарю Бориса ,за компетентную помощь в вопросе: Как сделать запись в трудовой книжке, если фирма уже ликвидирована?

Оказалось все просто: обращайтесь в свой городской архив(если при ликвидации все документы были сданы), а если нет, обращайтесь в ФСЗН по месту жительства.

Более 200 документов
35 договоров
20 инструкций

Документы составлены юристами. Содержание полностью видно до оплаты.

Договор аренды имущества

В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ­– ГК), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоит сразу же обратить внимание на правомочия в отношении имущества, которые передаются по данному договору: временное владение и пользование или просто временное пользование. В отличие от договора аренды, договор безвозмездного пользования имуществом или договор ссуды подразумевает лишь возможность пользоваться передаваемой вещью. Соответственно имущество, которое получено в безвозмездное пользование может передаваться ссудополучателем в аренду лишь в пользование. Данный вывод вытекает из одного из общих принципов права, который устанавливает, что никто не может передать больше прав, чем сам имеет.

В ГК договору аренды посвящена целая глава, которая включает как общие положения, касающиеся всех видов аренды, так и специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

В теории гражданского права отмечается, что арендатор является титульным владельцем. Отсюда вытекают два важных вывода: арендатору представлена возможность использовать вещно-правовые способы защиты в соответствии со ст. 286 ГК (например, требовать в судебном порядке от третьих лиц устранения нарушений своего права владения и пользования имуществом) и арендатор наделен правом следования, что означает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК). На практике в случае возникновения риска наложения взыскания на имущество (например, на здание) очень часто оно сдается в долгосрочную в аренду своим т.н. аффилированным лицам за небольшую плату, что позволяет использовать такое имущество и в дальнейшем.

По действующему законодательству существенным условием любого договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Например, для согласования нежилого помещения передаваемого по договору, как правило, указывают общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений, кроме того, для идентификации соответствующих помещения к договору может быть приложен план (выкопировка) соответствующего этажа.

В аренду может сдаваться практически любое оборотоспособное имущество; главное, чтобы оно не теряют своих натуральных свойств в процессе его использования.

Состояние подлежащего передаче имущества определяется требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре или в разумный срок.

Передача имущества, как правило, оформляется актом. Однако, обязательность составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества установлена лишь для передачи недвижимого имущества (ст. 626, 630 ГК)

На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества (п. 1 ст. 583 ГК). В то же время, он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Нужно отметить, что на арендатора возлагается обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Например, на практике нередки случаи использования помещения без учета его целевого назначения, что дает основания для арендодателя требовать расторжения договора (п. 1 ст. 590 ГК).

Если касаться обязанностей сторон по содержанию арендуемого имущества, то стоит отметить, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 582 ГК), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Данные правила применяются, если иное не установлено в специальном законодательстве (например, в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК по договору проката текущий ремонт также является обязанностью арендодателя) или в договоре аренды.

Стороны договора. Ст. 579 четко устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому, перед заключением договора аренды стоит убедиться в полномочиях соответствующего лица. В отношении недвижимого имущества это можно сделать на основании правоустанавливающих документов, в отношении транспортных средств – на основании техпаспортов. Нужно учитывать, что в случае, если имущество находится в республиканской собственности или коммунальной собственности, то оно может сдаваться самыми различными уполномоченными лицами – начиная от соответствующих республиканских органов управления до балансодержателей имущества.

Если касаться арендатора, то по общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако ГК предусматривает ряд исключений из указанного правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде арендатором может быть лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 627 ГК, п. 1 ст. 636 ГК), по договору проката — лицо, которое использует имущество для потребительских целей (абз. 2 п. 1 ст. 597 ГК).

Несмотря на то, что нормативные акты по ценообразованию в части регистрации цен не содержат исключения для договоров аренды, на практике соответствующие органы отказывают в регистрации арендной платы. Поэтому на сегодняшний день в отношении аренды негосударственного имущества за некоторыми исключениями действует свободное ценообразование, которое определяется договоренностью сторон. Исключения касаются, определения арендной платы при сдаче юридическими лицами с долей государственной собственности зданий и сооружений, порядок определения которой установлен законодательством, а также платы за торговые места в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 года N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства». Размер арендной платы является существенным условием для договора аренды зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Читайте так же:  Участок в собственность под автосервис

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

На практике встал вопрос по поводу соответствия данных способов расчета требованиям Указа Президента Республики Беларусь от 15.08.2005 г. N 373 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь». Представляется, что в данном случае не происходит запрещенной данным Указом неденежной формы прекращения денежного обязательства. В рассматриваемом же случае первоначально не присутствует денежное обязательство; расчет первоначально должен производиться указанными выше неденежными способами.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 4 ст. 585 ГК, если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Форма договора. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). Таким образом, устная форма договора возможна лишь между гражданами на срок не более года. Письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия для договора проката (п. 2 ст. 597 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 604 и 614 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 622 ГК) и предприятий (ст. 629 ГК). Причем в двух последних случаях, закон требует, чтобы письменная форма была соблюдена путем составления единого документа подписанного сторонами и устанавливает последствие в виде недействительности соответствующих договоров в случае несоблюдения формы.

Если заключается договор аренды недвижимости, то он может подлежать государственной регистрации договора, необходимость которой напрямую зависит от срока договора аренды. Так, в соответствии с п. 2 ст. 622 ГК, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время, ГК не установлена прямая норма о государственной регистрации договоров аренды, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок. По мнению Высшего Хозяйственного Суда, такие договоры не нуждаются в государственной регистрации поскольку каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора (см. Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 06.07.2005 № 03-24/1334 «О продлении (возобновлении) договоров аренды, заключенных на срок менее одного года»). На практике встал вопрос о необходимости регистрации договоров, срок действия которых истек и они продлеваются на тот же срок на тех же условиях или считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. В последней случае, ответ очевиден ввиду отсутствия необходимости регистрации таких договоров в принципе. Согласно части второй пункта 6 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК.

По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 1 ст. 592 ГК), если он:

— надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

— готoв заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах «при прочих равных условиях»;

— желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества (ст. 594 ГК). В частности, ГК предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Стоит отметить, что в случае перехода неотделимых улучшений от арендатора арендодателю, арендатору необходимо исчислить налоги, связанные с безвозмездной реализацией соответствующего имущества, а арендодателю – налоги, связанные с возникновением дохода в виде стоимости безвозмездно полученных улучшений арендованного имущества.

Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 586 ГК). Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Расторжение договора. В соответствии с п. 1 ст. 590 ГК, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Необходимо учитывать, что для данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Доказательства направления такого предупреждения и его неисполнения необходимо будет предоставить вместе с документами, подаваемыми с соответствующим иском.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

Для расторжения договора по требованию арендатора также требуется соблюдение досудебного порядка и в данном случае применяется статья 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Валентин Галич, партнер ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года Raidla Lejins & Norcous)

Регистрация договора аренды

Некоторые арендаторы спрашивают, подлежит ли регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и продленный на тех же условиях и на тот же срок. Ответ на этот и другие вопросы, касающиеся арендных отношений, содержится в Письме Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь от 12 февраля 2004 года №03-24/378.

В письме говорится, что если договор аренды здания или сооружения, заключенный менее чем на один год, продлевается на такой же срок и на тех же условиях, отношения сторон регулируются новым договором аренды. «В случае отсутствия уведомления одной из сторон о прекращении действия договора в связи с истечением срока аренды, при наличии в договоре условия о продлении (возобновлении) договора на тех же условиях и на тот же срок, продление такого договора осуществляется автоматически по истечении срока аренды». То есть фактически, как разъясняет ХС, вступает в силу новый договор, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Читайте так же:  Лицензия на нод 32 9

Если договор заключается менее чем на один год, то он не подлежит государственной регистрации. При этом если объект находится в республиканской собственности, то обязанность по согласованию сдачи его в аренду с согласующими органами возлагается на арендодателя (постановление СМ РБ от 31 мая 2002 года N 710 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности»).

В свою очередь письменное согласие республиканского органа государственного управления или объединения (учреждения), подчиненного правительству Беларуси, требуется при сдаче государственными организациями в аренду недвижимого имущества, находящегося в их хозяйственном ведении или оперативном управлении. Такое требование содержится в постановлении Совета министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 «Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений» .

Договор аренды нежилого помещения (технического этажа, кровли здания), заключенный после 1 июля 1999 года, то есть после вступления в силу Гражданского кодекса Республики Беларусь, на год и более, в соответствии с постановлением Совета министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года N 1452 подлежит госрегистрации на общих основаниях, если иное не установлено законодательными актами. Вносимые изменения в такой договор тоже подлежат регистрации и считаются внесенными только с момента их регистрации.

Здания, сооружения и нежилые помещения передаются арендатору в соответствии с условиями договора аренды после вступления его в силу. Передача зданий, сооружений и нежилых помещений оформляется путем составления передаточного акта, который должен содержать установленные вышеуказанным 710-м постановлением правительства требования.

Марина КОВАЛЕНКО

просмотров: сегодня 10, за последние 7 дней 43, за месяц 138

Что нужно знать, заключая договор аренды

Илья Латышев, управляющий партнер юридической компании Райдла Лейинш Норкус, главный редактор jurcatalog.by

Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на праве собственности — для осуществления определенных видов деятельности (например, для производства табачных изделий). Соответственно, основным правилом на практике является именно аренда – поэтому сегодня мы рассмотрим основные моменты договора аренды и некоторые «подводные камни», которые могут встретится на пути его заключения и исполнения.

Правовое регулирование

1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-3 (глава 34, 74, 75), далее – ГК.

2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 N 37-З (раздел III), далее –ИК.

3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 N 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» (вместе с «Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование»), далее – Указ № 495.

4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. N 1452, далее – Положение № 1452 .

5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 N 710.

6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 N 162 «Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности», далее – Постановление № 162.

7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 N 2-3-10/351 «О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду», далее – Письмо N 2-3-10/351.

Общие положения

Согласно ГК, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Кодекс предусматривает несколько видов договора аренды: аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг) и т.д. Договору лизинга мы посвятим отдельную статью, а сегодня рассмотрим другие виды аренды, по возможности охватив существенные условия каждого из них и некоторые особенности, которые могут быть вызваны наличием в договоре иностранного элемента.

Следует отметить, что, кроме видов аренды, предусмотренных ГК, особый вид аренды – концессионный договор – закреплен также и в ИК. Под концессией понимается договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь.

Объектами концессии могут являться, во-первых, право на осуществление отдельных видов деятельности, на которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь закреплено исключительное право государства, а во-вторых, недра, воды, леса, земли, а также объекты, которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь могут находиться только в собственности государства.

Условия договора аренды

Единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является объект аренды . В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК однако не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и т.д.).

По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Если стороны не включили условие об арендных платежах в договор, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Между тем, размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях – согласовывается сторонами договора.

В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности Положения о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденного постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. N 43. Подпунктом 2.1 данного документа предусматривается, что отпускные цены на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления и тарифы на услуги (работы) формируются на основе плановой себестоимости, всех видов установленных налогов и неналоговых платежей в соответствии с налоговым и бюджетным законодательством, прибыли, необходимой для воспроизводства, определяемой с учетом качества продукции (товаров, работ, услуг) и конъюнктуры рынка.

Согласно Указу № 495 (это касается только сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности) в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию. Однако даже при применении понижающих коэффициентов размер арендной платы не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые вносятся в бюджет арендодателем.

Существует несколько схем определения арендной платы. Так, она может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды). При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Читайте так же:  Оформить дарственную на имущество в квартире

ГК предусматривает также санкцию за нарушение вышеуказанного правила. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В каждый конкретный договор аренды в зависимости от многих факторов (характера взаимоотношений сторон, объекта аренды и т.д.) включаются и другие условия: права и обязанности сторон по отношению к объекту аренды, ответственность сторон и др.

А если арендатор – нерезидент.

Наличие в договоре иностранного элемента – в данном случае арендатора – обязывает стороны обеспечить соответствие условий договора внешнеэкономическому и валютному законодательству Республики Беларусь. Кратко поясним суть.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.01.2000 N 7 (ред. от 13.12.2001) «О совершенствовании порядка проведения и контроля внешнеторговых операций», юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны обеспечить по внешнеэкономическим операциям поступление денежных средств от экспорта товаров (работ, услуг) не позднее 90 календарных дней с даты отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг, а от экспорта по договорам комиссии товаров (работ, услуг), произведенных резидентами Республики Беларусь, — не позднее 180 календарных дней. То есть арендатор должен внести арендную плату не позднее 90 календарных дней после окончания соответствующего периода аренды.

Касательно валюты платежа возможно несколько вариантов. Вначале, необходимо отметить, что арендатор-нерезидент действует в Республике Беларусь через представительство, которое может брать имущество в аренду как для собственных нужд, так и для нужд представляемого иностранного юридического лица. В первом случае при расчетах по договору могут использоваться и белорусские рубли. Во втором случае основным правилом является использование свободно конвертируемой валюты. Однако использование белорусских рублей в этом случае также допускается, когда это предусмотрено Советом Министров либо Национальным Банком Республики Беларусь. В частности, с рядом государств у Республики Беларусь имеются международные договоры на уровне национальных банков, в которых предусматривается, что в расчетах по договорам между резидентами государств-участников помимо свободно конвертируемых валют могут использоваться национальные валюты этих государств.

Налогообложение

Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи: налог на добавленную стоимость; отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда; бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами; налог на прибыль и другие (Письмо N 2-3-10/351).

Следует отметить, что в отношении налогообложения платежей при аренде недвижимости (особенно находящейся в государственной собственности) сложилась достаточно неоднозначная ситуация.

С одной стороны, Указ № 495 установил, что « в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством » (действовавший ранее Указ № 302 от 21.08.1996 г. предусматривал, что минимальная ставка арендной платы не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи , уплачиваемые за арендуемые помещения). Здесь законодателя стоит похвалить – он внес некоторую ясность в правоотношения.

С другой стороны, акты налогового законодательства (Закон Республики Беларусь от 20.12.1991 г. «О налогах и сборах, взимаемых в бюджет Республики Беларусь», Инструкция о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, утвержденная постановлением ГНК Республики Беларусь № 40 от 10.05.2000 г., Закон Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю») конкретно устанавливают, кто и при каких условиях является плательщиком соответствующих налогов. Данные акты не закрепляют права плательщиков налогов на их компенсацию и предусматривают, что порядок уплаты, ставки, льготы по каждому конкретному виду налога и сбора предусматриваются специальными актами налогового законодательства Республики Беларусь; включение положений, регулирующих вопросы налогообложения, в другие акты законодательства не допускается[1].

А на практике арендодатели зачастую выставляют арендаторам счета на возмещение уплачиваемых арендодателями налогов сверх арендной платы…

«Подводные камни» договора аренды недвижимости

Юридически грамотный договор на аренду офиса или производственных площадей является одной из первых составляющих успешной деятельности организации, поэтому позволим себе более подробно остановиться на «ляпсусах», допускаемых на практике именно в этом договоре.

Возмещение арендодателю «затрат и расходов»

Проблему возмещения арендодателю налогов мы рассмотрели выше, однако одними налогами на практике дело не ограничивается. Наиболее «продвинутые» арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда «затрат и расходов». В одном из договоров мы встретились с таким пунктом:

«Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по: коммунальным услугам; благоустройству и содержанию прилегающей территории; уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость); содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)».

Комментарии, как говориться, излишни, но все же позволим себе отметить, что все перечисленные «затраты и расходы» арендодателя компенсируются арендатором за счет арендной платы. Поэтому, оплачивая их сверх арендной платы, арендатор по сути уплачивает последнюю дважды, а арендодатель извлекает доход, не предусмотренный законодательством, – и следовательно незаконный. Кроме того, с возмещением ряда из указанных «затрат и расходов» можно вообще поспорить. То есть все свои затраты и расходы арендодатель должен включать в арендную плату (тогда она, правда, может «раздуться» в несколько раз) – это будет более или менее обосновано – а арендатор будет смотреть, «потянет» он такую арендную плату или нет.

Поэтому, господа арендаторы, будьте бдительны и обращайте самое тщательное внимание на то, какие конкретно платежи предусматривает договор, который вы собираетесь подписывать.

Срок внесения арендной платы

Чаще всего при нормальном течении делового оборота используется схема: «Получил услугу – оплати ее». Реже используется предоплата. Даже Договор аренды зданий…, утвержденный Постановлением № 162, предусматривает, что «арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом , на расчетный счет Арендодателя».

Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что «арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца» — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.

В принципе, при отсутствии других альтернатив арендаторам приходится соглашаться и на такие условия, однако следует помнить, что требование предоплаты по договору аренды и особенно – уплаты штрафных санкций на просроченную предоплату – по сути своей незаконны. Поэтому необходимо требовать юридического обоснования включения таких условий в договор, а по возможности – их исключения из его текста.

Выводы и рекомендации

В качестве основного вывода отметим, что на форму и содержание договора аренды необходимо обращать самое пристальное внимание. От того, что и как заложено в договор, будут зависеть успех или неудачи при его реализации.

Кроме того, не стоит обходить вниманием и документацию, используемую при исполнении договора аренды. В частности – акты приема-передачи имущества по договору. Поскольку бывают судебные дела, когда стороны договора аренды не подписывают необходимого акта, а затем арендодатель не может доказать факт передачи имущества, чтобы взыскать с арендатора арендную плату или истребовать от него переданное имущество. Не стоит забывать и о том, что в определенных случаях договор аренды необходимо регистрировать.

И последнее – надо проверять полномочия должностного лица арендодателя, которое подписывает договор на предмет того, вправе ли оно это делать. Опять же были случаи, когда договор аренды признавали недействительным только из-за того, что он был подписан неуполномоченным на то лицом или без разрешения собственника имущества.

[1] Более подробно данный вопрос освещен в статье Игоря Буевича «О праве арендодателя на возмещение арендатором налога на недвижимость и налога на землю по договору аренды» // Налоговый вестник №9, 2002 г., ст. 61.