Типовой договор дду

Договор долевого участия (ДДУ) с 2017 года — все нюансы покупки новостройки по 214-ФЗ

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость. Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату. Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом, в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд — см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно — застройщику или учредителю — предъявлять свои финансовые требования.

Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Читайте так же:  Калькулятор стаж сотрудника

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности. Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Обратите внимание:

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ

2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

Отношения сторон, вытекающие из условий договора

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

Обязательные условия договора

Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:

  • ДДУ не должен противоречить законодательству;
  • в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.

Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

  1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
  2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
  3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
  4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
  5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).

Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.

Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

Права и обязанности сторон

Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

  1. Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
  2. Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
  3. Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
  4. Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
  5. Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
  6. Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.
Читайте так же:  Транспортный налог иркутск на 2018 год

Строительная компания имеет право:

  • расторгнуть ДДУ с участниками, нарушающими более чем на два месяца сроки оплаты по договору;
  • выдвигать требования к дольщикам об уплате пени за просрочку платежей.
  1. Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
  3. Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
  4. Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
  5. Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
  6. Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
  7. Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.

Изменения условий договора в 2017 году

Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.

В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме. Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д. Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.

Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.

Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика. Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий. При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.

Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.

Как избежать рисков при заключении договора

С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.

Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй. В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права. Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.

Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.

На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ. Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.

Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

Читайте так же:  Приказ от 12022007 110

Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.

Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015–2016 годов)

О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.

Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:

  1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
  2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
  3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
    • В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
    • В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
  4. Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
    • Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
    • Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
    • Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
    • Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
    • Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
  5. Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
  6. Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями).

Подводные камни договора долевого участия в стройке

Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.

Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.

Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.

Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.