Налог на имущество в г москве для усн

Налог на имущество при УСН в 2016-2017 годах

УСН — налог на имущество 2016-2017 годов при этом режиме должны уплачивать как юрлица, так и ИП, но только в особых случаях, предусмотренных в пп. 2-3 ст. 346.11 НК РФ. Разберемся в порядке взимания этого налога с налогоплательщиков-упрощенцев.

Налог на имущество на УСН в 2016-2017 годах

Налог на имущество при УСН был введен в 2015 году после вступления в силу поправок в налоговое законодательство, внесенных пп. 2–3 ст. 346.11 НК РФ, законами от 02.04.2014 № 52-ФЗ и от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Теперь налогоплательщики, избравшие УСН, должны уплачивать имущественный налог, исчисляемый от кадастровой стоимости объекта.

Тем не менее существуют определенные условия, при которых налогоплательщики на упрощенке все же освобождаются от уплаты имущественного налога. Это возможно, если в регионе не утверждены результаты кадастровой оценки имущества на начало года и вслед за ней не принят закон об уплате налога по таким объектам (п. 2 ст. 378.2 НК РФ), а также если объект обложения налогом от кадастровой стоимости не включен в список объектов региона, по которым налог платится от кадастровой стоимости (подп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

О том, как определить, возникла ли обязанность по уплате налога, читайте в материале «Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости».

Объекты обложения имущественным налогом

Перечень объектов, подлежащих обложению налогом от кадастровой стоимости, представлен в ст. 378.2 НК РФ. В их число входят:

  • торговые и бизнес-центры, а также помещения в них;
  • офисы, объекты торговли/общепита и места для оказания бытовых услуг;
  • недвижимое имущество зарубежных организаций, которые не имеют в России своих постоянных представительств;
  • жилые здания/помещения, которые числятся в учете не как объекты основных средств.

Бизнес-центрами (административно-деловыми объектами) признаются отдельно построенные не предназначенные для жилья строения/здания, которые:

  • размещаются на земле с целевым назначением под размещение таких зданий;
  • предопределены и фактически эксплуатируются для расположения на их территории помещений офисного или коммерческого назначения;
  • имеют в своей структуре не менее 20% офисных помещений (о чём должно быть указано в техдокументации или кадастровом паспорте), которые используются по своему прямому назначению.

Торговыми центрами называют отдельно расположенные нежилые строения, которые построены на земле с соответствующим целевым назначением для использования и в которых находятся торговые объекты либо точки общепита и бытового обслуживания. Под торговые объекты должно быть выделено не меньше 20% от общей площади строения — это должно быть отображено в кадастровом паспорте и может быть подтверждено по факту.

В тех случаях, когда стоимость строения в кадастре определена, но нет оценки для расположенного в нем помещения, принадлежащего и используемого упрощенцем для ведения бизнес-деятельности, база для обложения налогом определяется как долевая часть в общей стоимости здания, полученной из Роскадастра (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Если подлежащий налогообложению объект имущества образовался в результате раздела объекта, до его включения в специальный перечень он будет облагаться налогом по стоимости, указанной для этого выделившегося объекта в Роскадастре на дату его постановки на учет (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Ставка налога на имущество

Ставка имущественного налога устанавливается законодательными органами субъектов РФ путем принятия соответствующего закона. Ими также может быть установлена дифференцированная ставка налога для разных категорий налогоплательщиков либо объектов недвижимости.

Максимальный размер налоговой ставки для налога, начисляемого от кадастровой стоимости, с 2016 года составляет 2% (п. 1 ст. 380 НК РФ).

Если законом региона размер ставки не определен, он равен значению, указанному в кодексе (п. 4 ст. 380 НК РФ).

В Крыму и Севастополе налоговая ставка, установленная законами субъектов РФ, не может быть изменена на протяжении 5 лет с начала периода применения налоговой ставки (п. 5 ст. 380 НК РФ).

Налог на имущество для ООО на УСН

Таким образом, юрлица на упрощенной системе налогообложения с 2015 года платят налог на недвижимость, в отношении которой база для расчета налога обозначена как стоимость из Роскадастра (п. 2 ст. 346.11 НК РФ), если кадастровая оценка таких объектов проведена, в регионе принят соответствующий закон и утвержден перечень налогооблагаемых объектов.

Расчет такого налога юрлицо делает самостоятельно. Обязательной является подача налоговой декларации по нему. Срок ее представления — до 30 марта года, следующего за окончанием отчетного. Декларацию подают по месту нахождения недвижимости (п. 1 ст. 386 НК РФ).

Если законом региона установлены авансовые платежи по налогу, то появится также обязанность по уплате этих платежей и представлению (не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего периода) налоговых расчетов по ним.

Сроки уплаты налога и авансовых платежей устанавливаются законом региона (п. 1 ст. 383 НК РФ).

О том, где узнать, действует ли в регионе закон о налоге, исчисляемом от кадастровой стоимости, читайте в материале «Всё больше регионов переходят на налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости».

Уплачивают ли ИП на УСН налог на имущество

У предпринимателей, избравших УСН, также появилась обязанность по уплате налога на имущество по объектам, оцениваемым по кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Условия, при которых ИП платит такой налог, аналогичны условиям, при которых налог должно платить юрлицо (объект относится к поименованным в ст. 378.2 НК РФ, имеет установленную путем кадастровой оценки стоимость, в регионе принят закон и утвержден список объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости), но с одной оговоркой: этот объект ИП должен использовать в предпринимательской деятельности.

В отличие от юрлиц предприниматели не рассчитывают налог сами и не сдают по нему отчетность. Сумму налога по таким объектам для ИП определяет ИФНС, присылая ему, как и иным физлицам, владеющим недвижимостью, уведомление об уплате по итогам года. Для оплаты физлицами имущественных налогов, начиная с налогов за 2015 год, действует единая дата — 1 декабря следующего за оплачиваемым года.

Особенности налогообложения в Москве

В соответствии со ст. 1.1 закона Москвы от 05.11.2003 № 64 (далее — закон № 64) база налогообложения в виде кадастровой стоимости на недвижимость установлена для следующих объектов:

  • торговых и бизнес-центров, площадь которых превышает 3 000 кв. м, а также помещений в них;
  • отдельно расположенных нежилых строений площадью свыше 2 000 кв. м, которые используются для коммерческих целей.

Исходя из п. 2 ст. 2 закона № 64, налоговая ставка для таких объектов установлена на уровне:

  • в 2016 году — 1,5%;
  • в 2017 году — 1,8%;
  • с 2018 года — 2%.

Постановлением московского правительства от 28.11.2014 № 700-ПП определен список объектов недвижимости, в отношении которых следует начислять налог в 2016-2017 годах.

О том, где можно найти реквизиты, необходимые для оплаты налога, читайте в статье «Реквизиты для перечисления налогов в 2017 году — где взять?».

Учет налога при УСН

Налогоплательщики, применяющие упрощенку с объектом «доходы минус расходы», относят суммы уплаченного имущественного налога (в т. ч. авансовые платежи по нему) к расходам. Тем самым для них уменьшается база налогообложения. Для упрощенцев с объектом «доходы» уплата имущественного налога не влияет на сумму единого налога.

Налогоплательщикам, совмещающим упрощенку (доходы минус расходы) и ЕНВД, к расходам можно отнести лишь ту часть имущественного налога, которая была уплачена в отношении объекта, используемого для ведения деятельности при УСН.

Налоги усн+ налог на недвижимость

вид деятельности — сдача в аренду собственного недвижимого имущества усн доходы 6%

Налоговая предлагает еще заплатить налог на недвижимость по кадастровой цене
один объект за 17 год, за другой с 15-16-по 17 годы. По обоим платил честно только по УСН 6% многие годы.

Ответы юристов (4)

Владимир, добрый день! В силу ч. 3 ст. 346.11 НК РФ ИП применяющий упрощенную систему налогообложения в том числе освобожден от уплата налога на имущество, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Но данное правило не распространяется на имущество, включенное

в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса).

соответственно если указанное имущество было включено в перечень, ежегодно утверждаемый уполномоченным органом власти субъекта РФ, начисление налога на имущество правомерно.

При этом, согласно ст. 409 НК РФ

3. Направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления.
4. Налогоплательщик уплачивает налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.

т.е. и в части сроков давности судя по описанию нарушений со стороны налоговой также не допущено

Есть вопрос к юристу?

В связи с применением УСН, налогоплательщики освобождаются от уплаты налогов, уплачиваемых в связи с применением общей системой налогообложения:

налога на прибыль организаций, за исключением налога, уплачиваемого с доходов по дивидендам и отдельным видам долговых обязательств;
налога на имущество организаций, однако, с 1 января 2015 г. для организаций, применяющих УСН, устанавливается обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость налога на добавленную стоимость.

Поэтому, к сожалению, в виду отсутствия пропуска срок для обращения к взысканию с вас налога, предложение правомерно

Налоговая предлагает

Предлагать можно много чего. Есть ст.346.11 НК РФ, в соответствии с п.3 которой

3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224настоящего Кодекса),налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса).

Читайте так же:  Налог с квартиры полученной по дарственной

В п.7 ст.378.2 речь идет об определенном перечне объектов недвижимого имущества, который утвержден (либо не утвержден) уполномоченным органом, и в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Перечень должен быть утвержден не позднее 1 января и на текущий налоговый период.

Следовательно, если такой перечень не утверждался ни в 2015, ни в 2016 ни в 2017 году, то предложение налогового органа не правомерны.

В Новосибирской области таким органом является Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Информации о таких перечнях за 2015-2017 год я не нашел и Вам следует ее уточнять. Если перечни утверждались, то налог нужно будет доплачивать.

Уточнение клиента

я в Якутии г Ленск

От НЕсобственности квартиры моей супруги отбивался пару лет-УРА достиг.

Сегодня обнаружил 1/2 ее у себя в собственности.

От налога на землю под гараж за 15 г отбился

На следующий получил за 14-15-16 Почти покрыл матом-извинялись

Не в деньгах дело.

Перечни «кровью» подписывать будут.

ВЕРЮ ИХ ТУПО НЕТ А ПЛАН ГОРИТ.

01 Декабря 2018, 14:02

Все-таки за период с 2015 года такие перечни утверждались https://www.nalog.ru/rn54/taxa.

(См. приказы департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 25 декабря 2014 г. № 2886 от 14 декабря 2015 г. № 2699, от 29 декабря 2016 г. № 3643, от 27 декабря 2017 г. № 5872).

По указанной ссылке Вам следует открыть перечни, проверить наличие своих объектов. Если они там есть, то налог на имущество физ.лиц придется уплачивать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог на имущество при УСН

Вступили в силу изменения, которые обязали фирмы и предпринимателей на УСН платить налог на имущество исходя из его кадастровой стоимости. Давайте посмотрим, кто и сколько имущественных налогов заплатит за год.

По новым правилам некоторые фирмы на УСН платят налог, если у вас на балансе числятся объекты недвижимого имущества, перечисленные в статье 378.2 НК РФ (их перечень смотрите ниже).

Налог с организаций

Платить налог придется в том случае, если эта недвижимость попадет в региональные списки объектов, налог по которым рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. То есть, увеличение налоговой нагрузки возможно только для тех фирм на УСН, которые владеют одним из видов недвижимости, перечисленных в статье 378.2 НК РФ.

Перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость*

Вид объекта недвижимости

Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них

Нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания

Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства

Жилые дома и жилые здания, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (введен Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ).

* Перечень установлен пунктом 1 статьи 378.2 НК РФ.

Если и вы оказались среди таких компаний, посмотрите, есть ли в вашем регионе соответствующий закон. Который устанавливает правила расчета налога по кадастровой стоимости. Дело в том, что налог является региональным и вводится в действие законами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 372 НК РФ). Поэтому если в вашем регионе нет такого закона, то и платить налог с кадастровой стоимости вы не должны.

Но даже если закон о налоге в вашем субъекте введен, власти РФ должны были до 1 января 2017 года (то есть очередного налогового периода) определить списки имущества налоговая база по которому, считается исходя из кадастровой стоимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Если ваша недвижимость попадет в эти региональные списки, платить налог придется. Если же объект в таких списках вы не нашли, платить ничего не нужно.

Например, в Москве списки имущества налог, с которого «упрощенцы» должны платить в 2016-2017 году, утверждены постановлением правительства г. Москвы от 28.11.2014 г. № 700-ПП.

Обратите внимание, региональным законодательством могут быть предусмотрены налоговые льготы, поэтому внимательно изучите закон о налоге на имущество вашего субъекта РФ.

Налог с предпринимателей

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ обязал всех ИП платить налог физлиц с объектов, которые они используют в бизнесе. Но при условии, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость и ваш объект попал в кадастровый список региона. Соответствующие изменения внесены в пункт 3 статьи 346.11 НК РФ.

По аналогии с налогом на имущество УСН для фирм, утвердить кадастровые списки имущества субъекты РФ должны были до 1 января этого года (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). И установить конкретную ставку налога на имущество физлиц (ст. 406 НК РФ новая редакция). Поэтому ищите соответствующий закон и кадастровые списки на сайте правительства вашего субъекта РФ (списки для ИП те же самые, что для организаций). Если же в кадастровые списки ваша недвижимость не попала, платить налог с объектов, которые вы используете в предпринимательской деятельности за 2017 год, не нужно.

Компании и ИП могут узнать об уплате налога по списку в вашем регионе. Такие списки должны быть опубликованы в декабре на сайте региональных правительств. Также вы можете посмотреть сайт вашего управления ФНС, там тоже наверняка будет вывешен такой список.

Если в региональном списке нет имущества ИП, то и платить налог на имущество вы как ИП за 2017 год не должны.

Налог для граждан

Обычные граждане тоже начнут платить налог исходя из кадастровой стоимости с 2015 года. Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ в Налоговый кодекс введена новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц». Которая отменяет действие прежнего Закона РФ от 09.12.91 № 2003-1 «О налоге на имущество физических лиц». Согласно поправкам в период с 2015 по 2020 год на всей территории Российской Федерации налог на имущество физлиц будет переведен на расчет исходя из кадастровой стоимости. Сейчас его считают по инвентаризационной стоимости, которая в десятки раз ниже рыночной цены.

Под налогообложение по новым правилам попадут квартиры, комнаты, частные дома, дачи, гаражи, а так же коммерческая недвижимость. Ставки налога должны будут установить региональные власти. Ориентироваться они будут на максимальные ставки, установленные главой 32 НК РФ. Так, ставка налога на жилые дома, жилые помещения, объекты незавершенного строительства жилых домов, гаражи и машино-места не может быть больше 0,1%.

Для коммерческой недвижимости, которая внесена в региональные кадастровые списки, ставка налога ограничена 2%. Списки такого имущества утверждают органы исполнительной власти регионов. После чего перечни направляют в инспекции и размещают на сайтах субъектов РФ или региональных министерств имущественных отношений (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

При этом вам самостоятельно рассчитывать налог, как и раньше не нужно. ИФНС пришлет вам готовое налоговое уведомление, и вы уже заплатите нужную сумму не позднее 1 декабря 2017 года (п. 1 ст. 408 и п. 1 и 2 ст. 409 НК РФ новая редакция).

Ищите законы о налоге по своему региону. Например, жители Москвы и Подмосковья заплатят налог на имущество исходя из кадастровой стоимости уже за 2017 год. Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 и Московской области от 18.10.2014 № 126/2014-ОЗ.

Какой налог на имущество для ИП в 2017-2018 годах?

Налог на имущество ИП в 2017-2018 годах подчиняется правилам, в существенной мере обновленным для их применения с 2015 года. Основное новшество – 2015: налог на имущество ИП в определенных случаях придется платить, даже если он является спецрежимником.

Как уплачивал ИП налог на имущество до 2015 года

До 2015 года налог на имущество ИП рассчитывал с учетом следующих правил:

1. ИП на общем режиме исчислял и уплачивал налог на имущество физлиц на основании требований действовавшего закона «О налогах на имущество физлиц» от 09.12.1991 № 2003-I. При этом расчет налога осуществлялся следующим образом.

У ИП Сидорова имелся в собственности склад в Москве, инвентарная стоимость которого, по данным БТИ, составляла 400 000 руб. Ставка – 0,3% (закон г. Москвы «О ставках налога на имущество физлиц» от 23.10.2002 № 47 в ред. от 20.11.2013), коэффициент-дефлятор на 2014 год – 1,672.

Налог на имущество = 400 000 × 0,3% × 1,672 = 2 006 руб.

2. ИП на упрощенной системе, в силу норм п. 3 ст. 346.11 НК РФ, не оплачивал рассматриваемый налог по объектам, задействованным в деятельности на этом спецрежиме.

3. ИП на едином налоге, согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ, не исчислял имущественный налог по объектам, относящимся к деятельности на ЕНВД.

4. ИП на ЕСХН также не были плательщиками налога по нормам п. 3 ст. 346.1 РФ.

Платить ли налог на имущество ИП в 2015–2018 годах

С 2015 года в НК РФ добавилась гл. 32 «Налог на имущество физических лиц», которая стала регламентировать в т. ч. и порядок уплаты налога на имущество ИП.

Для спецрежимников в отношении этого налога можно выделить следующие особенности:

  • ИП- упрощенец стал относиться к плательщикам налога на имущество в отношении определенных объектов (п. 1 ст. 378 НК РФ), исчисляемого по правилам, действующим для налога на имущество организаций. Такой налог начисляется от кадастровой стоимости объектов при условии, что в регионе сделана их оценка по этой стоимости, принят соответствующий закон, утвержден конкретный перечень таких объектов и ИП использует их в своей предпринимательской деятельности. Это касается и вновь образовавшихся за налоговый период объектов. К числу такого имущества относятся бизнес-центры, деловые и торговые центры, помещения, в которых оказываются бытовые услуги или услуги общепита.

Об особенностях уплаты такого налога на имущество упрощенцами читайте здесь.

  • Для ИП на вмененке правила уплаты налога на имущество аналогичны действующим для ИП на УСН.
Читайте так же:  Пребывание в запасе группа учёта ра

Подробнее о налоге на имущество для ИП, применяющих ЕНВД, читайте в этой статье.

  • На ЕСХН осуществлять исчисление и оплату рассматриваемого налога по-прежнему не нужно.

Размер ставки налога определяется муниципальными органами, ее значение не должно превышать 2%. Расчет налога делает ИФНС, высылая итоги этого расчета ИП в виде уведомления на уплату 1 раз за год по итогам прошедшего года. Оплатить налог нужно в срок, установленный как единый для уплаты имущественных налогов физлицами, – до 1 декабря следующего года.

Поясним на примере правила расчета налога с учетом кадастровой стоимости:

У ИП Петрова в собственности есть склад площадью 5 кв. м в Москве. Кадастровая стоимость здания, в котором расположен склад, – 304 634 318,52 руб., площадь здания – 2 029,6 кв. м (кадастровый номер 77:09:0001015:1064), ставка – 2% (закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51).

Сумма налога на имущество = 304 634 318,52 × 5 / 2 029,6 × 2% = 15 006 руб.

Налогом на имущество ИП до 2015 года был обременен, только если он работал на ОСНО, применение же любого из спецрежимов позволяло ему не платить этот налог. Начиная с 01.01.2015 ИП на упрощенке или вмененке по некоторым объектам приобрели обязанность по оплате налога на имущество от кадастровой стоимости. Расчет такого налога осуществляет ИФНС.

Налог на имущество УСН — доходы

Здравствуйте, вопрос о налогах на имущество ИП на УСН — доходы. Планирую приобрести нежилое помещение для сдачи в аренду как ИП на УСНО (6%,15%,патент), как это выгоднее сделать а. Зарегистрироваться как ИП и затем приобрести. б. Приобрести как физическое лицо а затем зарегистрироваться ИП. Как в обоих случаях будет облагаться такое имущество при последующей продаже а. В собственности менее 3 Лет. Б. В собственности более 3 Лет

Уточнение клиента

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП ? Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

25 Февраля 2014, 11:02

Уточнение клиента

Приобретаемый объект торговая площадь в ТЦ стоимостью 10 млн, предполагаю регистрироваться в качестве ИП с видом деятельности «сдача в аренду нежилой недвижимости» и сдавать за 100 000. в месяц, расходы: коммунальные платежи 20 000 в месяц, налоги 6 000 в месяц =72 000 в год. через 2-5 лет возможно придется продать «за столько же». Планировали УСН 6%, испугал возможный налог при продаже (600 000 рублей) или это неверно ?

Обратили внимание на систему 15% доходы минус расходы и выяснили что можно вначале зарегистрироваться ИП, затем купить объект, объект принять к расходам и платить только минимальные 1% это 1000 рублей в месяц это 12 000 рублей в год . Как в данном случае будет облагаться продажа объекта за те же 10 млн. пока не ясно, но получается что 10 млн. Минус 10 млн. =0. Получается идеальная схема, или что то не видим ?

25 Февраля 2014, 14:54

Уточнение клиента

В договоре купли-продажи при покупке будет 10 млн. В договоре купли-продажи при продаже будут те же 10 млн.

25 Февраля 2014, 17:19

Ответы юристов (15)

Разницы, когда и как Вы приобретёте недвижимость нет, поскольку ИП и физлицо это одно и тоже лицо. Поэтому время приобретения будет считаться с даты покупки, независимо от того, было у Вас ИП на момент покупки или нет. И срок владения будет исчисляться с даты покупки. С уважением.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте Я вам советую завести данное имущество, как физическое лицо и при продажи продать только после 3 лет чтобы не платить личные налоги

Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то вместо декларации НДФЛ, подаваемой с продажи физическим лицом, необходимо подавать соответствующую отчетность с доходов от предпринимательской деятельности. При этом, необходимо применять тот вид отчета, который будет предусмотрен по Вашему виду предпринимательской деятельности.

Так, например, если «коммерческая недвижимость» использовалась для осуществления предпринимательской деятельности, находящейся на упрощенной системе налогообложения (УСНО), то в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. 249 и 250 НК РФ. Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Срока давности, при котором обязанность уплачивать налог с продажи такой недвижимости законодателем не предусмотрен, в отличии от имущества физических лиц (3 года).

То есть, отвечая на Ваши вопросы по порядку:

как это выгоднее сделать а. Зарегистрироваться как ИП и затем приобрести. б. Приобрести как физическое лицо а затем зарегистрироваться ИП.

Разницы нет никакой. И в одном и в другом случае Вы — физическое лицо.

Как в обоих случаях будет облагаться такое имущество при последующей продаже а. В собственности менее 3 Лет. Б. В собственности более 3 Лет

Разницы нет никакой, так как если имущество использовалось в предпринимательской деятельности налогом с продажи оно будет облагаться в любом случае, как в случае продажи до 3 лет, так и свыше этого срока. В случае продажи данной недвижимости, необходимо будет подавать декларацию с доходов от предпринимательской деятельности в соответствии с тем налоговым режимом, который использовался при осуществлении предпринимательской деятельности.

Иван, добрый день.

Приобрести данное помещение можете как до, так и после регистрации в качестве ИП, т.к. эти моменты никак не связаны между собой. Оформить право собственности нужно на себя как на физ. лицо. Выгоднее регистрировать ИП непосредственно перед началом предпринимательской деятельностью, т.к. так будет минимизирован период уплаты взносов в ПФР, ФСС.

Если помещение будет использовано в качестве предпринимательской деятельности, то 3-летний период обладания объектом на праве собственности в части освобождения от НДФЛ вообще не будет применяться. При продаже в целях уменьшения НДФЛ можно будет только учесть расходы на приобретение и улучшение этого имущества.

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП? Целесообразно ли выдерживать какие то сроки между закрытием ИП и продажей для уменьшения налога ?

Никакой разницы. Это имущество будет числиться как использовавшееся для осуществления предпринимательской деятельности. Для исключения налогов, как вариант, можно продать по цене приобретения родственнику, а через три года — выставить по рыночной цене. Либо указать в договоре цену ниже реально оплачиваемой.

Что касается последовательности в Вашей регистрации в качестве ИП и покупки нежилого помещения, то здесь никакой разницы нет. В любом случае субъектом права собственности будет выступать физическое лицо.

в соответствии со статьей 11 Налогового кодекса РФ:

индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

В свидетельстве о праве собственности в любом случае будете указаны Вы как физическое лицо, указания на ИП там не будет. ИП как субъект права собственности не выделяется.

Что касается продажи такого имущества без регистрации ИП:

до истечения трех лет:

по правилам статьи 220 Налогового кодекса РФ Вы сможете воспользоваться либо правом на имущественный вычет в размере 250 000,00 рублей (нежилое помещение рассматривается как иное имущество, отличное от жилого, для которого предусмотрен вычет в размере 1 млн. рублей) либо уменьшить сумму налогооблагаемой базы на сумму расходов на приобретение такого помещения, т.е. если Вы сейчас приобретете такое помещение, например, за 1,5 млн. рублей, то при продаже за 2 млн. рублей налог будете платить с разницы (2 млн — 1,5 млн = 500 т.р.*13% = 65 т.р. налога).

после истечения трех лет: освобождаетесь от налогообложения

При продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности:

В любом случае, независимо от срока владения помещением, чтобы избежать налогообложения, в договоре продажи нужно указывать такую же цену, за которую покупаете имущество сейчас. Иные вычеты для такого имущества (используемого в предпринимательской деятельности) не применяются.

Т.е. здесь будет вариант такой: купили за 1,5 млн., продать нужно тоже за 1,5 млн. рублей — 1,5 — 1,5=0 рублей выгоды, соответственно — 0 рублей налога. Если продажная цена будет выше — 6% (если УСН) от разницы.

Уточнение клиента

А не 6% от всей суммы реализации ? (1,5млн*6% = 90 000 )

25 Февраля 2014, 11:27

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП? Целесообразно ли выдерживать какие то сроки между закрытием ИП и продажей для уменьшения налога ?

Точно также, как и после закрытия ИП. Целосообразности в выдерживании сроков — нет.

А не 6% от всей суммы реализации? (1,5млн*6% = 90 000 )

6%, как и 15% — это ставки налога по упрощенной системе налогообложения. В первом случае при определении налогооблагаемой базы расходы не учитываются, во втором — учитываются.

Но это имеет отношение к тем доходам, которые Вы получаете, используя имущество. Например, при доходе от сдачи в аренду, к примеру, 1 млн. руб. в год и УСН 6%, налог за этот год составит 60 тыс. руб.

Вы же путаете эту ставку налога с порядком обложения налогом дохода от продажи имущества. Это разные вещи. Ставка по такому налогу стандартная — 13% от продажной стоимости объекта, уменьшенной на стоимость приобретения.

А не 6% от всей суммы реализации? (1,5млн*6% = 90 000 )

Нет, только с суммы реально полученного дохода, т.е. за минусом расходов на приобретение этого имущества.

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП?

Точно так же, если бы ИП Вы не закрывали. Значения не имеет.

Поскольку недвижимость планируется использоваться в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога (6% или 15% — расходы), а не НДФЛ (13%). Об этом же свидетельствуют Письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15. Следовательно, нельзя воспользоваться льготами по п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 июля 2007 г. N 03-11-02/210
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо о порядке учета доходов от реализации объектов недвижимости индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 Кодекса.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
В связи с этим при решении вопроса о налогообложении доходов физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей) и применяющих упрощенную систему налогообложения, от продажи принадлежащего им недвижимого имущества, не используемого для предпринимательской деятельности (квартиры, гаража и т.п.), следует руководствоваться положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
При реализации индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации, доходы от их реализации подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы налогообложения.

Читайте так же:  Заявление о предоставлении лицензии по перевозкам пассажиров

Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

Из того же письма Минфина.

Если указанными индивидуальными предпринимателями применяется объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то при определении налоговой базы расходы на приобретение объектов недвижимости, предназначенных для дальнейшей реализации, учитываются в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса. При этом расходы на приобретение указанных объектов недвижимости, осуществленные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, при определении налоговой базы не учитываются.
При этом необходимо отметить, что при превышении предельного размера доходов, установленного п. 4 ст. 346.13 Кодекса, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.
Если объекты недвижимости приобретены индивидуальными предпринимателями для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с их дальнейшей реализацией, то при определении налоговой базы стоимость таких объектов учитывается в составе расходов в порядке, установленном п. п. 3 и 4 ст. 346.16 и п. п. 2.1 и 4 ст. 346.25 Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 346.16 Кодекса в состав основных средств в целях гл. 26.2 Кодекса включаются основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.
Расходы на приобретение объектов недвижимости, произведенные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и перехода на упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому им в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываться не должны.

Таким образом, можно отнести к расходам приобретение самого объекта недвижимости, если Вы его планируете использовать в предпринимательской деятельности при налоговом режиме УСН (15% доходы минус расходы). При этом регистрация ИП на УСН до приобретения коммерческой недвижимости играет существенную роль, так как приобретая недвижимость до регистрации, Вы лишаетесь права затраты на данную недвижимость отнести к расходам по УСН.

Здравствуйте, планирую приобрести нежилое помещение для сдачи в аренду как ИП на УСНО (6%,15%, патент), как это выгоднее сделать

а. Зарегистрироваться как ИП и затем приобрести.

б. Приобрести как физическое лицо а затем зарегистрироваться ИП.

Это скорее экономический вопрос, в этом случае необходимо учитывать:

-начальную и конечную стоимость имущества, т.е. потенциал роста, если он маленький, то выгоднее приобретать в качестве физлица или ИП на 15%, если большой, то необходимо считать, что выгоднее, 6% от суммы реализации или 13% от превышения доходов над расходами при НДФЛ.

При этом необходимо понимать, что для того, чтобы иметь право применить ставки по УСН (15% и 6%) при реализации имущества (во избежание споров с налоговой) вам необходимо выполнить следующие условия:

-зарегистрироваться в качестве ИП до покупки недвижимости;

-отразить расходы по приобретению указанного имущества в налоговом учете (в частности, книге доходов и расходов, там же будет необходимо отразить и сделку по реализации данного имущества);

-желательно иметь (зарегистрировать) соответствующий вид деятельности (покупка — продажа недвижимости);

-освободить в порядке п.3 ст.346.11 НК РФ данное имущество от обложения налогом на имущество физических лиц, как используемое в рамках УСН.

Как в обоих случаях будет облагаться такое имущество при последующей продаже

а. В собственности менее 3 Лет.

Б. В собственности более 3 Лет

Если данное имущество планируется использовать в предпринимательской деятельности, то в независимости от того, будете продавать его в рамках УСН или в качестве физлица, освобождения от налогообложения у вас не будет.

При реализации налогообложение будет следующим:

Продажа физлицом — 13% от разницы между суммой покупки и суммой продажи;

Продажа в рамках УСН на 15%- 15% от разницы между суммой покупки и суммой продажи;

Продажа в рамках УСН на 6%- 6% от общей суммы реализации;

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП?

Как продажа физлицом — 13% от разницы между суммой покупки и суммой продажи (полного освобождения от налогообложения получить не удастся, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности);

Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

Отнести можно (во избежание споров с налоговой) вам необходимо выполнить следующие условия:

-зарегистрироваться в качестве ИП до покупки недвижимости;

-отразить расходы по приобретению указанного имущества в налоговом учете (в частности, книге доходов и расходов, там же будет необходимо отразить и сделку по реализации данного имущества);

-желательно иметь (зарегистрировать) соответствующий вид деятельности (покупка — продажа недвижимости);

-освободить в порядке п.3 ст.346.11 НК РФ данное имущество от обложения налогом на имущество физических лиц, как используемое в рамках УСН.

Продажа в рамках УСН на 15%- 15% от разницы между суммой покупки (упрощенно, на самом деле сможете отнести также расходы на достройку, реконструкцию и т.п., разумеется если вы не произвели уменьшение своих доходов на перечисленные расходы в процессе предпринимательской деятельности) и суммой продажи;

Важно, что имущество приобретено не для дальнейшей реализации, а для сдачи в аренду. Почему же доход от его реализации учитывается в рамках дохода по УСН? Приобретение недвижимости — право любого ФЛ, независимо от того, есть ли у него статус ИП или нет. Даже если есть, то абсолютно не обязательно, что каждое приобретение недвижимости автоматически квалифицируется как деятельность в рамках ИП. Важно, оформлено ли приобретение данного имущества в бух. отчетности ИП. Клиенту выгоднее не оформлять такое приобретение, равно как и продажу через ИП, а делать все через налогообложение ФЛ, о чем и указывалось.

Клиенту выгоднее не оформлять такое приобретение, равно как и продажу через ИП, а делать все через налогообложение ФЛ, о чем и указывалось.

Не всегда, допустим, ип купил имущество за 10млн.руб., продает, спустя 10 лет за 20 млн.руб.

налог при НДФЛ будет 13%*(20млн-10 млн)=1 300 000 руб.

налог при УСН 6% будет 6%*20млн=1 200 000 руб.

налог при УСН 15% будет 15%*(20млн-10 млн)=1 500 000 руб. (однако, при данной схеме усн можно все расходы по содержанию, ремонту, реконструкции и т.п. вычитать из доходов).

Кроме того, не забывайте, что при УСН налогоплательщик освобождается от налога на имущество физических лиц.

Что касается «имущество приобретено не для дальнейшей реализации», во-первых, ничто не мешает включить в виды деятельности -реализацию имущества (как я считаю, это излишнее требование налоговых органов, так как предприниматель вправе заниматься любыми видами деятельности, если только в отношении них не установлен специальный порядок, но такое требование существует и не упомянуть о нем нельзя), во-вторых, обязательно отразить приобретение и реализацию в налоговом учете.

Невыполнение тех пунктов которые я указал выше, приведет к ненужным спорам с налоговой, поэтому, если лицо хочет применять к покупке -продаже УСН, то проще соблюсти данные условия (предварительно просчитав для себя выгодность той или иной схемы).

Обратили внимание на систему 15% доходы минус расходы и выяснили что можно вначале зарегистрироваться ИП, затем купить объект, объект принять к расходам и платить только минимальные 1% это 1000 рублей в месяц это 12 000 рублей в год. Как в данном случае будет облагаться продажа объекта за те же 10 млн. пока не ясно, но получается что 10 млн. Минус 10 млн. =0. Получается идеальная схема, или что то не видим ?

Согласно п.3 ст.346.16 НК РФ:

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:

-в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.
При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

В случае, если налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных средств и нематериальных активов принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии с настоящей статьей с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Таким образом, 10 млн.руб. потраченных на недвижимость вы вправе в течение 10 лет, равными долями относить на уменьшение доходов. Следовательно, сделать вывод о выгодности 15% на усн, можно только на основании грамотного экономического расчета (и то, только если он подтвердится практикой).

Принимая во внимание вышеизложенное (условность возможности подсчитать выгодность ставки УСН на 15%), реальный выбор у вас стоит между усн на 6% (выгодно, если цена на недвижимость вырастет в два и более раза) и НДФЛ на 13% во всех других случаях.

В договоре купли-продажи при покупке будет 10 млн. В договоре купли-продажи при продаже будут те же 10 млн.

Если так, то однозначно физлицо и НДФЛ, налогов у вас не возникнет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.