Как заключить договор аренды без регистрации

Оглавление:

Аренда квартиры по Договору (Образец, Инструкция по оформлению)

Договор, при заключении сделки по аренде (найму) жилья (квартиры), является основополагающим документом, без которого в принципе невозможно это мероприятие. Вместе с тем, у арендодателей и арендатор периодически возникают вопрос о правильном оформлении, дабы в будущем избежать непонимания и даже конфликтных ситуаций.

В чем отличие аренды и найма?

С юридической точки зрения эти два понятия подразумевают разный тип арендотора.

  • В случае аренды, арендатор – это юридическое лицо, арендующее за плату жилое (нежилое) помещение*
  • В случае найма, арендатор – это физическое лицо. При составлении договора в качестве сторон выступают наймодатель и наниматель.

*К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Однако в жизни эти понятия обычно перемешиваются и трактуются по разному, т.е. аренду и найм применяют как понятие к физлицам, знайте об этом.

Как оформить договор аренды квартиры

В зависимости от срока выделяют два типа договоров: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды квартиры заключается на срок до 1 года, а долгосрочный — до 5 лет. В случае, если в договоре не оговариваются сроки его действия, то договор считается заключенным на 5 лет.

Типовой договор аренды квартиры, образец которого опубликован на официальном сайте готовых бланков, вы можете скачать здесь:

  1. Долгосрочный договор найма жилого помещения — скачать
  2. Краткосрочный договор найма жилого помещения — скачать

При обоюдном согласии сторон в условия договора могут быть внесены изменения или дополнения.

По договору аренды наймодатель предоставляет нанимателю квартиру во временное пользование за определенную плату. Форма договора – обязательно письменная. Перечислим моменты, которые указать в договоре нужно обязательно:

  1. Дату и место составления договора
  2. Наименование сторон. То есть нужно указать фамилии, имена и отчества арендодателя и арендатора. Здесь же (или в конце договора, перед подписями) нужно указать и паспортные данные сторон.
  3. Предмет договора. В этом разделе осуществляется подробное описание квартиры, адрес ее местонахождения, площадь, количество комнат и другие характеристики. Обязательно нужно указать, на основании какого документа наймодателю принадлежит право собственности на квартиру. Этот документ нужно проверить и все его реквизиты указать в договоре аренды.

Цена договора. Размер арендной платы указывается за один месяц. При этом в договоре может быть прописано, что оплата вносится ежемесячно, ежеквартально или в другой период с указанием предельной даты оплаты. В этом же пункте договора прописывается плательщик (наниматель или наймодатель) и порядок оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и других платежей.

Права и обязанности сторон. Отдельно расписываются обязанности наймодателя, к которым относятся обязанность предоставить свободную квартиру в состоянии, пригодном для проживания, в течение срока действия договора не менять его условий, не поднимать цену договора, не продавать и не сдавать квартиру другим лицам. Этот перечень исчерпывающим не является, он может быть дополнен по желанию сторон.

Срок действия договора. Практика показывает, что между физическими лицами договор найма жилого помещения чаще всего заключается на 11 месяцев. В этом случае договор считается краткосрочным и не подлежит государственной регистрации, а значит, доходы по нему не облагаются налогом. Предельный срок для договора аренды – 5 лет. За месяц до окончания срока действия, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Порядок расторжения и дополнительные условия.

Так должен выглядеть стандартный договор аренды. К нему прилагается опись имущества, находящегося в квартире и его техническое состояние; показания приборов учета (счетчиков воды и электроэнергии); расписка о передаче и получении денежных средств; в отдельных случаях составляется акт приема квартиры.

Неотъемлемой частью договора являются акт сдачи-приёмки квартиры и опись имущества, находящегося в квартире. Не обходите стороной этот момент, чтобы у обеих сторон в дальнейшем не возникло причин для взаимных претензий. Также укажите в договоре возможность или невозможность субаренды квартиры.

Помимо изложенного в договоре стоит указать моменты, которые важны для каждого конкретного наймодателя и нанимателя. Часто складывается ситуация, когда после заключения договора наймодатель запрещает своему постояльцу заводить домашнее животное или приводить в квартиру друзей на ночь. Бывает и так, что хозяин приходит в квартиру часто и без предупреждения, открывает дверь своим ключом и стесняет жильца.

Эти, на первый взгляд мелочи, могут быть причиной серьезного конфликта между сторонами договора аренды. Чтобы этого избежать или быть заранее готовым к возможным конфликтам, лучше прописать в договоре, в разделе «дополнительные условия» все пожелания, требования и запреты.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Любой договор рано или поздно придётся расторгнуть.

Хорошо, если это произойдёт по истечении срока либо по обоюдному согласию обеих сторон.

В этом случае проблемы не возникнет. Однако возможно досрочное расторжение в одностороннем порядке как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

Отечественное законодательство предусматривает несколько основных причин для досрочного расторжения договора:

  1. Арендатор в течение 2 месяцев не вносит арендную плату или вносит неполную стоимость аренды.
  2. Соседи жалуются на поведение жильца.
  3. Арендатор не платит по счетам за квартиру и услуги ЖКХ.
  4. Арендатор препятствует доступу другой стороны в квартиру.
  5. Действия арендатора наносят ущерб техническому либо санитарному состоянию жилплощади.
  6. Арендатор без разрешения провёл ремонтные работы в квартире, перепланировку или просто переставил мебель.
  7. Арендатор завёл животных в квартире без согласия хозяина.

При наличии законных причин арендодатель вправе уведомить другую сторону о расторжении договора, дав ему разумный срок для переезда (обычно 1 месяц). Если арендатор не согласен, то вправе решать вопрос в судебном порядке.

В свою очередь, арендатор также имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, если арендодатель:

  • создаёт препятствия в пользовании квартирой (к примеру, сменил замки, вселил других жильцов);
  • скрыл существенные недостатки жилища;
  • квартира стала непригодной для пользования в силу не зависящих от жильца причин (затопление квартиры соседями или другое форс-мажорное обстоятельство).

Депозит или Залог

Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади. Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К примеру, наниматель съехал с арендуемой квартиры и заведомо не уведомил об этом наймодателя, в таком случае владелец праве взять внесенный страховой депозит в счет последнего месяца аренды.

Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки. Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий. Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

Советы арендатору

При заключении договора найма жилого помещения проявите бдительность, если:

  1. Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.
  2. Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя.
  3. Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения. На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм. Согласитесь, отстаивать свои интересы намного проще и эффективнее, если они были оформлены документально, тем более что расписка имеет юридическую силу, а также является неопровержимым доказательством проведения взаиморасчетов.

Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

Как все сделать по закону и платить налоги государству

Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

  1. Аренда помещения оформляется на срок больше года.
  2. Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

Читайте так же:  Трудовой кодекс рабочий день для женщин в сельской местности

Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

Регистрация такого договора желательна в случае, если:

  1. Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
  2. Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
  3. У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
  4. Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

Арендодатель обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в размере 13% от дохода (п. 1 ст. 209 НК РФ).

Правила заключения договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией и без нее, готовые образцы документа

Договоры краткосрочной аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Можно предположить, что есть в них что-то такое, что дает определенные преимущества сторонам. И это, на самом деле, так.

Об особенностях сделки по краткосрочной аренде нежилой недвижимости и возможности её пролонгации речь пойдет в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:

  1. В начале двухтысячных годов Высший арбитражный суд в одном из своих информационных писем разъяснил, что помещение является часть здания и сооружения.
  2. Из первого пункта следует, что правила, которые установлены Гражданским кодексом РФ для последних из указанных объектов, вполне применимы и для нежилых помещений.

Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.

О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ. Но в ней ничего не сказано о том, какую сделку можно считать краткосрочной. Зато, в ст. 651 ГК РФ говорится о том, что сделка по аренде нежилого здания или строения, заключенная на срок до года, не подлежит государственной регистрации в компетентных органах. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что краткосрочным будет договор, заключенный на срок до 12 месяцев (о том, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок, читайте тут).

Это вполне логично. Если государство не устанавливает обязанности регистрировать такие сделки, следовательно, оно считает их «несущественными». Они, по логике законодателя, могут быстро заключаться и так же быстро расторгаться, не приводя к каким-то серьезным, заслуживающим детального внимания, последствиям.

Можно ли считать договор на 12 месяцев краткосрочным? Исходя из того, что он будет подлежать гос. регистрации, таковым его считать и называть нельзя.

Ст. 651 ГК РФ говорит о том, что сделка должна быть заключена в письменной форме. Составляется один документ, но в нескольких экземплярах, имеющих равную силу. Один – передается арендодателю, другой – арендатору. Очень важно грамотно определиться с содержанием договора. В нем должны иметь место следующие пункты:

    Информация о сторонах. Если ими выступают только физические лица, то достаточно будет только паспортных данных, или сведений, содержащихся в иностранных документах, удостоверяющих личность, при условии, что есть заверенный нотариусом перевод на русский язык.

Предпринимателю нужно будет представить документы, содержащие ИНН и ЕГРН. Юридическим лицам – учредительный документ, ИНН и ОГРН, приказ о назначении руководителя, доверенность на имя представителя, если без этой бумаги физ. лицо, заключающее договор от имени организации, действовать не может.
Информация об объекте. Чем полнее она будет в договоре, тем лучше. Нужно указать:

  • адрес;
  • площадь;
  • расположение;
  • назначение;
  • кадастровый номер.

Отпадает необходимость писать расписки или оформлять иные доказательства, свидетельствующие о том, что деньги за пользование недвижимостью исправно выплачиваются. В случае возникновения конфликта, достаточно просто запросить выписку в банке.
Срок действия договора. Раз уж речь идет о краткосрочной аренде, то он должен быть указан. Хотя, гражданское законодательство не обязывает стороны указывать конкретный промежуток времени, в течение которого условия сделки должны действовать. В описываемом случае, срок может быть любой, но до 12 месяцев: 10, 7, 3, 1 месяц.

Кстати, краткосрочные договоры аренды пользуются популярностью в среде начинающих предпринимателей. Такие лица еще не знают, насколько успешным будет их бизнес, поэтому стараются минимизировать риски. Взять в аренду нежилое помещение, скажем, на 6 месяцев – это недорого. На 5 лет – совсем другое дело.
Обязанности сторон. Этому пункту нужно уделить особое внимание. Неисполнение своих обязанностей арендатором или арендодателем может стать причиной расторжения договора. Некоторые обязанности прямо указаны в ГК РФ. Другие – стороны могут придумать, сформулировать самостоятельно, обсудив друг с другом.

Правило, в таком случае, одно: пункты договора не должны по своему содержанию противоречить нормам ГК РФ и других правовых актов.

  • Неплохо бы и отдельно прописать условия расторжения или продления срока действия сделки. Впрочем, о пролонгации еще пойдет речь в настоящей статье.
    • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
    • Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
    • Скачать образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения без пролонгации

    Нужно ли регистрировать?

    Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:

    • В ст. 609 ГК РФ сказано, что договоры аренды недвижимости подлежат гос. регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами.
    • Ст. 651 ГК РФ, которая является специальной по отношению к ст. 609, устанавливает, что краткосрочные соглашения об аренде нежилых объектов не регистрируются в Росреестре.

    Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру. И это весомое преимущество для сторон.

    Можно ли продлить?

    Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.

    Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.

    Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.

    Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.

    Как действовать в каждой из ситуаций?

    • В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений ст. 610 ГК РФ. В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
    • Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.

    Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.

    В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?

    Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу ст. 621 ГК РФ. Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.

    Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:

    «Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».

    Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.

    Как заключить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами: правила оформления и сдачи недвижимости

    Ошибочно полагать, что чаще всего физические лица заключают друг с другом договора аренды жилого помещения без регистрации. Это совсем не так. Договор аренды нежилого помещения, впрочем, как и любой другой официальный документ необходимо правильно составить, чтобы он был зарегистрирован в государственном учреждении.

    Не стоит относиться к этой процедуре спустя рукава. Будущий обладатель права аренды нежилого помещения должен знать, где можно взять образец акта между физическими лицами, а также заранее ознакомиться с правилами заполнения акта и изучить инструкцию, которая является стандартной для заполнения актов подобного плана.

    Как правильно сдать помещение и заключить договор аренды как физлицо, мы расскажем в этой статье.

    Читайте так же:  Госпошлина на сдачу теории в гибдд 2018

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Представители сторон

    Начнем с того, что прежде, чем физическому лицу приступить к оформлению договора аренды нежилого помещения, необходимо уяснить, что данное лицо должно являться представителем юридического лица. То есть, сам по себе гражданин не может арендовать нежилое помещение. А вот в качестве представителя организации, который занимает определенную должность вполне.

    Очень часто компании, чтобы избежать выплаты большой суммы налоговых взносов, ведь с юридических лиц налоги взимаются в большем объеме, стараются заключать сделки от имени своих сотрудников. Такая мера позволяет убить сразу двух зайцев.

    Во-первых, компания избавляется от больших сумм налогов и взносов, а во-вторых, зарегистрированные в договоре лица несут ответственность по выполнению акта, и следят за тем, чтобы пункты договора не были нарушены оппонентом.

    Поэтому, необходимость оформления юридического лица в данном вопросе зависит от целей, которые вы хотите достичь. Однако, в законодательстве нет упоминания о том, что договор должен в обязательном порядке заключаться только от имени юридических лиц.

    Кому принадлежит право сдачи и найма?

    Гражданин может осуществлять сдачу в аренду как физлицо, которое даже не является индивидуальным предпринимателем, так и оформив юридическое лицо.

    В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, физическое лицо имеет возможность заниматься предпринимательской деятельностью без образования юрлица. Поэтому, чтобы не попасть под статьи и санкции уголовной или административной ответственности (статья 171 Уголовного Кодекса, статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях), если физлицо сдает помещение и не регистрирует юрлицо, нужно оформить ИП.

    Индивидуальный предприниматель платит налоги в налоговой инспекции, а значит, его деятельность находится под контролем государства. В таком случае физическое лицо имеет право на осуществление сдачи в аренду нежилого помещения другим физическим или юридическим лицам.

    Для того, чтобы факт передачи нежилого помещения в аренду вступил в законную силу, необходимо установить данный акт документально. То есть, граждане должны оформить друг с другом договор аренды.

    Устное оформление акта аренды неприемлемо, ведь по сути, устная договоренность не закрепляет никаких правил, на основании которых функционирует договор аренды. Данный документ должен быть составлен по соответствующему образцу, учитывая правила, которые применяются при составлении акта.

    Договор аренды имеет множество классификаций. Одна из них – это долгосрочная и краткосрочная аренда. Безусловно, разница между этими понятиями состоит во временном промежутке, в течение которого действует акт.

    • При краткосрочной аренде договор составляется на небольшой срок, равный от нескольких дней до нескольких месяцев. При этом, данный документ содержит пункт, который позволяет разорвать договор аренды на любом этапе сделки.
    • Что касается долгосрочной аренды, то данный документ подразумевает действия акта и отношений физических лиц друг с другом на срок, более одного года, с возможностью постоянного продления отношений без внесения изменений в договор.

    Структура документа

    Договор аренды должен включать в себя основные пункты, которые будут закреплены на правовом уровне.

    • Название сторон. Так как заключение подобного рода договоров представляет собой описание юридических лиц, то в случае, если речь идет о физических лицах, необходимо предоставить информацию из паспорта.
    • Если речь идет об открытом ИП, нужно указать ИНН и другие акты, которые свидетельствуют о правовом статусе частного предпринимателя.
    • Указывается объект договора, а именно помещение, которое передается по договору аренды.
    • Указываются его технические и правовые характеристики.
    • Необходимо установить четкий порядок сдачи недвижимости в аренду.
    • Самым благоприятным из имеющихся является вариант, который осуществляется уже по заранее составленному договору.
    • В типовой договор стороны могут внести свои пункты и правила касающиеся порядка сдачи недвижимости в аренду.
    • Прописываются права и обязанности сторон, которые не должны и быть нарушены.
    • Важное место уделяется в договоре периоду действия контракта. Здесь как раз и указывается, идёт речь о долгосрочной или наоборот, краткосрочной аренде.
    • Устанавливаются условия, в соответствии с которыми допускается продление срока действия договора.
    • Необходимо прописать действия сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
    • Устанавливаются реквизиты сторон, подпись с расшифровкой, ставится печать при наличии.
    • Если к договору приобщаются какие-либо документы, необходимо сделать их полный перечень.

    Правила оформления

    Существуют основные правила, которых стоит придерживаться при составлении акта аренды нежилого помещения:

    1. В первую очередь необходимо использовать белый чистый лист формата А4.
    2. Документ стоит составлять на компьютере стандартным шрифтом. Однако в случае, если акт составляется от руки, нужно использовать синюю или черную пасту, писать понятным почерком без ошибок.
    3. Если вы хотите использовать образец договора, то внимательно посмотрите на дату, когда он был выложен. Учтите, что в законодательстве постоянно происходят изменения, и данный документ должен соответствовать нормам, которые действуют именно на сегодняшний день.
    4. Не нужно уделять внимание подробностям в договоре. Пишите только конкретику, отказываясь от лишних описательных мыслей.
    5. В написании документа используйте только действующие на сегодняшний момент документы, информация из которых соответствует действительности.
    6. При желании вы можете обратиться к нотариусу, который за отдельную плату не только проверит правильность составленного вами акта, но и заверит договор, тем самым, придав ему законную силу ещё до момента регистрации.
    • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
    • Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

    Налогообложение

    Граждане, осуществляющие сдачу недвижимости в виде нежилого помещения в аренду, обязываются платить налоги. Это необходимо для того, чтобы государство не инициировало в отношении них административное или уголовное производство.

    Как правило, 13% исчисляются от суммы, которая была получена за один календарный месяц. Для того, чтобы правильно высчитать данную сумму, необходимо предоставлять налоговой инспекции отчет о полученных средствах.
    В случае безвозмездной сдачи или передачи в субаренду налогооблагаемая база высчитывается несколько иначе.

    Договор аренды между физлицами обязателен к регистрации, если вы не хотите понести уголовную или административную ответственность за сокрытие своих доходов от государства в лице налоговой инспекции.

    Если вы хотите, чтобы ваш договор аренды был на балансе у государства, а в случае, если ваши права были нарушены, вы имели возможность защитить их надлежащим образом, мы рекомендуем вам зарегистрировать договор аренды.

    1. Для этого вам необходимо явиться в государственное учреждение, которое именуется Росреестром.
    2. В Росреестр предоставляется не только составленный и подписанный сторонами договор аренды, но и сопроводительные документы.
    3. Стороны договора также должны явиться.
    4. На основании рассмотрения и проверки документов, сотрудники Росреестра регистрируют договор или отказывают вам в этом, ссылаясь на ошибки.

    Досрочное расторжение

    • Правила расторжения договора должны быть указаны в пунктах. Как правило, расторжение может произойти ввиду обоюдного желания сторон, и тогда дело решается миром.
    • Также, расторжение может последовать в результате истечения срока действия.
    • Ещё один вариант – это расторжение по желанию одной стороны. Однако в этом случае разрыв отношений возможен только в ситуации, если другая сторона не против такого развития событий, или же основание для разрыва одной стороной предусмотрено в договоре.

    Договор может быть пролонгирован. Для этого стороны совместно составляют дополнительное соглашение на взаимодействие ещё на некоторое время. Данное соглашение также должно пройти процедуру регистрации.

    Составляя соглашение, старайтесь оформить его таким образом, чтобы в последствии ваши права никто не смог ущемить.

    Важно позаботиться не только о себе, но и о правовом положении своего оппонента, ведь вам еще длительное время стоит строить свои отношения, если аренда примет долгосрочный характер.

    Важные особенности предварительного и договора о намерениях для аренды нежилого помещения, образцы документов

    В настоящее время большой популярностью для реализации различных целей пользуются нежилые помещения, но стоимость их достаточно высока. По этой причине обычно на них оформляется договор аренды, причем одним из вариантов оформления является заключение предварительного договора или договора о намерениях аренды нежилого помещения, чаще всего в строящемся здании. Далее мы разберем что это за документы, а еще в чем отличия предварительного и соглашения о намерениях для съема недвижимости.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ. По данному контракту планируется составление будущего основного договора при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.

    Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

    Есть ли разница между ними?

    Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница: предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.

    Что выгоднее заключать?

    Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.

    Какие могут быть последствия подписания одного контракта вместо другого и наоборот?

    При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.

    Читайте так же:  Трудовой договор с пекарем образец

    Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов будущего оформления сделки. В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом. Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.

    С какой целью заключают?

    Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.

    Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем. Если отсутствует возможность на данный момент зафиксировать договоренности, можно заключить также соглашение о намерениях. При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.

    Правовое регулирование

    Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ «Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.

    Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.

    Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.

    В чем особенности составления ПДА?

    Формат данной договоренности в настоящее время не определен законодательством, но при этом имеются нормативы, по которым следует ее составлять. Чтобы соглашение позволяло обеим договаривающимся сторонам защитить свои права в законном порядке, следует:

    1. закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
    2. с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
    3. хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
    4. рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

    Форма и содержание документа

    Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае — в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.

    Предварительный договор об аренде должен в себе содержать:

    • указание на заинтересованные в отношениях друг с другом субъекты, обладающие правами проводить данные сделки;
    • сведения о конструкции здания, соответствующей техническим стандартам с целью минимизировать риски от осуществления предпринимательской деятельности;
    • эффективные инструменты воздействия на потенциального нарушителя контракта;
    • указание механизма возмещения убытков, если таковые будут;
    • обязанности сторон о подписании основного документа;
    • условия ответственности сторон за какие-либо действия или бездействие;
    • способы разрешения споров, если таковые будут иметь место;
    • механизм расторжения договоренности при необходимости;
    • возможность продления данного контракта путем составления дополнительного соглашения;
    • возможность принуждения к подписанию основного контракта;
    • индивидуальные аспекты, имеющие значение для участников сделки.

    Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды:

    1. дата и город подписания документа;
    2. ФИО, паспортные данные, адреса проживания обоих участников;
    3. при наличии юрлиц указывается их полное наименование, адрес, реквизиты госрегистрации, сведения о представителе;
    4. описание будущей сделки как предмета договоренности;
    5. описание объекта: тип, адрес, площадь, технические параметры здания или помещения;
    6. сведения о сроках подписания основного документа;
    7. сведения о выплатах, сроке аренды и т.п.;
    8. любая информация, которая важна для участников;
    9. реквизиты и подписи (для юридического лица — печать) представителей обеих сторон договора.
    • Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения
    • Скачать образец предварительного договора аренды нежилого помещения в строящемся здании

    В чем особенности составления ДН?

    Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника. Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.

    Форма и содержание документа

    Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.

    Договор намерения об аренде должен в себе содержать:

    • вероятные границы ценового диапазона на аренду объекта будущего соглашения;
    • возможность привлечения профессионалов-оценщиков и др.;
    • планы о дальнейших намерениях по соглашению;
    • действия в исключительных обстоятельствах;
    • сроки исполнения;
    • разрешения, лицензии и другие имеющиеся документы;
    • меры к нарушителю при отказе от сотрудничества.

    Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды:

    1. название документа и его номер;
    2. дата и место подписания;
    3. полные названия организаций с указанием ФИО их руководителей или уполномоченных заключать соглашение лиц со всеми необходимыми подписями;
    4. порядок действий сторон по выполнению договоренностей;
    5. указание, что документ не создает материальных обязательств для подписантов, иначе этот документ может стать не организационным, а юридически обязывающим.
    • Скачать бланк договора о намерениях аренды нежилого помещения
    • Скачать образец договора о намерениях аренды нежилого помещения

    Можно ли заключать для строящегося здания?

    Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен.

    Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?

    Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.

    Какие риски могут быть?

    1. Изменение курса валют к моменту заключения основного контракта может оказаться невыгодным для одной из сторон, так что она может сделать попытку обойти соглашение. Чтобы застраховаться на этот случай, желательно привязать арендную плату к рублю или установить верхнюю и нижнюю планку для курса иностранной валюты.
    2. Подписывая договоренность о намерениях, если необходимо сохранить возможность изменений условий в основном документе, следует предусмотреть пункт о несоздании обязательств для сторон.
    3. При подписании предварительного контракта существует риск просрочки (более одного года), если ни одна из сторон за это время не обратится к другой с предложением подписания полноценного соглашения, что может быть использовано арендатором в своих интересах в случае утраты привлекательности данного варианта.
    4. Недобросовестный арендодатель может заключить соглашения с разными арендаторами на одну и ту же площадь, и хоть потерпевший вправе требовать компенсацию убытков или оплату неустойки, если таковые были предусмотрены, действительным договором окажется тот, по которому передача помещения произошла раньше.

    Нужно ли регистрировать?

    Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года). Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    При этом необходимо учитывать изменения в Федеральных законах от 24.07.2007 N 221-ФЗ и от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а также действие с данного срока закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Соглашение о намерениях и вовсе не имеет юридической базы. Оба контракта никоим образом не являются сделкой с недвижимостью. Их задача носит чисто организационный характер для будущего договора.

    Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном предварительном соглашении?

    В случае отказа одной из договаривающихся сторон заключить основной контракт на базе предварительного, пострадавшая сторона вправе по суду добиться заключения договора в соответствии с 4 пунктом статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

    Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном соглашении о намерениях?

    При отказе одной из сторон заключить основной договор пострадавшая сторона может выиграть дело в суде, опираясь на действие статьи 431 ГК РФ «Толкование договора», в том случае, если формулировки в соглашении о намерениях носят четкий, однозначный характер, не дающий простора для иных интерпретаций.

    Предварительный и договор о намерениях аренды нежилого помещения являются важными инструментами, позволяющими хозяйствующим субъектам минимизировать риски предпринимательской деятельности, а также строить планы на будущее в тот момент, когда оформление полноценного контракта по каким-либо причинам неосуществимо. При этом ни один из них не является сделкой с недвижимостью.

    Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы.