Договор правом пожизненного проживания

Договор дарения жилья с правом проживания

Важнейшей характерной чертой действительности заключаемой сторонами сделки дарения, является ее безусловная безвозмездность. Вместе с тем в текст договора могут быть свободно внесены любые отвечающие закону условия, прямо не нарушающие такую безвозмездность и не порождающие встречного обязательства стороны, принимающей подарок. Одним из таких часто употребляемых в заключаемых договорах дарения условий, является закрепление за дарителем права проживания в подаренном им жилье.

Право на проживание в подаренной недвижимости, закрепленное договором дарения за дарителем, следует признавать как право, неразрывно связанное с его личностью, исходя из чего, оно не может быть объектом гражданского оборота. Так, недопустимо отчуждение указанного права, его реализация другими лицами и т.п.

В то же время, несмотря на наличие обременения, такое право дарителя не дает ему возможности помешать новому собственнику — одаряемому, распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. В силу права собственности (ст. 209 ГК), одаряемый свободно может продавать указанное жилье, дарить, сдавать его в аренду и совершать с ним любые другие сделки.

По мнению некоторых цивилистов, отчуждение жилья, обремененного правом проживания в нем дарителя, не является основанием для прекращения этого права. Таким образом, даже при отчуждении указанного жилья третьим лицам, право использования имуществом сохраняется за дарителем. Следуя этой логике, нарушение вышеуказанного права дарителя дает ему возможность на расторжение договора дарения по общим основаниям (п. 2 ст. 450 ГК), таким как лишение того, на что он мог рассчитывать при его заключении.

По нашему же мнению, при отчуждении одаряемым жилья третьему лицу, указанное право дарителя на использование им имущества, вполне может быть прекращено, как нарушающее право собственности нового владельца. Исключением из этого будет наличие родственных связей между дарителем и новым собственником — возможность использовать недвижимое имущество появляется у дарителя на правах члена семьи (ст. 292 ГК).

Отметим, что законом не предусмотрена регистрация такого обременения недвижимости, как право проживания в ней дарителя. Таким образом, сведения об этом не будут отражаться в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и свидетельстве о праве собственности.

Понятие и стороны договора дарения

Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой соглашение двух и более субъектов права о безвозмездной передаче в пользу одного или нескольких из них неких имущественных благ, освобождение от имущественных обязанностей или обещание совершения таких действий в будущем. В качестве предмета дарения могут выступать любые допущенные к свободному гражданскому обороту вещи, а также имущественные права требования, возникновение которых не связано с личностью их первоначального собственника. Кроме того, отметим обособленную форму дарения — пожертвование (ст. 582 ГК), обремененное целевым общеполезным назначением и характеризующееся суженным субъектным составом и ограниченным кругом допустимых к передаче предметов.

Так, дарителем — лицом, передающим подарок, может выступать любое дееспособное лицо, обладающее правом собственности на передаваемый одаряемому предмет и согласием на то сособственников. Одаряемый — получатель блага, может участвовать в сделке даже при отсутствии дееспособности — в таком случае его интересы будут представлять законные представители — родители, опекуны или попечители (п. 2 ст. 29 ГК).

Отдельно отметим возможность участия в сделке малолетних и несовершеннолетних лиц. Так, согласно п. 2 ст. 26 ГК и п. 2 ст. 28 ГК, они вправе лично участвовать в сделке дарения как одаряемые, если ей не предусматривается нотариальное оформление или регистрация перехода прав, при наличии такой необходимости, их интересы представляют родители и другие законные представителя. Отметим, что указанное правило не распространяется на мелкое бытовое дарение, предмет которого не имеет крупной стоимости.

Кроме того, обратим внимание на законодательные запреты, определяющие невозможность некоторых лиц участвовать в дарении в определенных ролях. Так, в целях защиты их прав, дарителями запрещено выступать малолетним и недееспособным лицам, а также их представителям (п. 1 ст. 575 ГК).

Запрет на участие некоторых субъектов, в качестве одаряемых, прямо связан с их профессиональным статусом. Так, в рамках борьбы с коррупцией, законодатель запрещает принимать подарки, стоимость которых превышает обычную, государственным и муниципальным служащим, а также работникам бюджетных организаций (образовательные, медицинские и социальные учреждения).

Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК, запрещается дарение между коммерческими структурами. По нашему мнению, такой запрет основан на необходимости пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере.

Нормативные требования, предъявляемые законодателем к форме договора дарения, закреплены в ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, подавляющее большинство реальных сделок, носящих бытовой характер, могут быть заключены устно. Вместе с тем указанная статья определяет ряд исключений, в обязательном порядке оформляемых письменно.

Самым обширным сегментом безвозмездных договоров, требующих письменного оформления, является договор обещания дарения. В целях защиты прав одаряемого, кроме необходимости письменной фиксации самого обещания, законодатель также прямо установил требование о конкретизации подарка и указании ясного намерения на совершение дарения в будущем.

Другой сделкой, также требующей письменного оформления, является договор дарения недвижимости. Необходимость его реализации на бумажном носителе определена п. 5 ст. 18 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, как одно из требований к документам, предъявляемым к государственной регистрации прав, обязательность проведения которой вытекает из ст. 131 ГК.

Согласно п. 1 ст. 574 ГК, письменная форма также требуется при совершении дарения организацией, если стоимость подарка равна или превышает 3 тыс. рублей. Если стоимость подарка будет меньшей — вполне очевидно, что допустима и устная форма, что, однако, исключено нормами ст. 161 ГК.

Отметим также, что при принятии сторонами сделки решения о необходимости нотариального оформления договора, он также потребует письменной формы. Так, согласно ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, законодатель допускает возможность удостоверения лишь документов на бумажном носителе или в электронной форме — заверение устных сделок исключено.

Последствия наличия встречного обязательства в договоре дарения

Как уже было сказано, основной характеристикой действительности сделки дарения, согласно ст. 572 ГК, является ее безвозмездность. Наличие в договоре любого условия, порождающего встречное обязательство одаряемого, делает его возмездным, что недопустимо в договоре дарения. При определении возмездности договора дарения, законодатель признает такую сделку притворной — прикрывающей другую сделку и истинные намерения сторон. Определение притворности однозначно влечет ничтожность заключенной и даже уже исполненной сделки дарения.

Следует понимать, что признать недействительность сделки дарения по причине наличия встречного обязательства одаряемого, может исключительно судебный орган по требованию заинтересованного в том лица. При этом удовлетворить такое требование, согласно п. 3 ст. 166 ГК, суд может только в том случае, если заинтересованное в том лицо имеет охраняемый законом интерес в признании недействительности такой сделки дарения.

При доказывании притворности, заинтересованное в том лицо может использовать весь спектр предусмотренных процессуальным законодательством инструментов для доказывания.

В то же время следует понимать, что прикрываемая дарением сделка вполне может соответствовать требованиям закона, ввиду чего она будет считаться действительной. В таком случае согласно п. 2 ст. 170 ГК, к прикрываемой сделке следует применять правила, регулирующие ее совершение. В некоторых случаях суд может даже обязать стороны к совершению прикрываемой сделки.

Признание судом недействительности дарения, имеющего встречное обязательство одаряемого, отменяет все юридические последствия, наступившие вследствие совершения такой притворной сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК, после вступления такого судебного решения в силу, каждая из сторон притворного дарения, обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. В случае невозможности возврата подарка в натуральной форме, полученные блага подлежат возмещению в денежном эквиваленте.

Закрепление в договоре дарения жилья, права проживания дарителя

В качестве одного из дополнительных условий дарения жилья, в договоре может быть закреплено право дарителя на проживание в подаренном им объекте недвижимости. Однако, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначна. Ввиду этого, к внесению в договор дарения условия о праве проживания дарителя, следует относиться с особой скрупулезностью.

Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием. Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п.

В определенных ситуациях, право дарителя на проживание в подаренном им жилье может вытекать из норм закона. Так, в случае если между сторонами дарения имеются родственные связи, даритель имеет полное право проживать в подаренном объекте недвижимости, как член семьи одаряемого (ст. 292 ГК). По нашему мнению, только в таком случае подобное условие будет однозначно действительным.

Читайте так же:  Ходатайство руководителя школы

Вместе с тем, даже при дарении в пользу члена семьи, договор не может ограничивать распорядительные права новых собственников. Таким образом, при отчуждении имущества, относительно которого у дарителя закреплено право пользования, такое право, по нашему мнению, может быть прекращено на законных основаниях или же по решению суда.

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности внесения в договор дарения условия о праве дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости. Исходя из этого, при наличии намерений внести в договор подобное условие, даритель должен учитывать тот факт, что при наличии спорных моментов, существует вероятность прекращения действия такого права.

Однако, суд разъяснил К., что закрепленное за ним право проживания не может ограничивать права Л. как собственника, ввиду чего в его требованиях было отказано. В то же время суд объяснил К., что купля-продажа, по факту не лишает его права на проживание в указанной квартире, даже если в указанной квартире будет проживать другая семья. Однако это право также может быть прекращено по требованию нового собственника, что впоследствии и было сделано им через суд.

Дарение с правом пожизненного проживания

Как уже говорилось, договором дарения недвижимости может предусматриваться право дарителя на проживание в подаренном им объекте. Указанное право является обременением недвижимости, однако оно не может ущемлять распорядительные права одаряемого, как нового собственника. В этой связи вполне очевидным представляется невозможность закрепления за дарителем права именно пожизненного проживания, независимо от того, кем друг другу приходятся стороны совершенной сделки.

Таким образом, при заключении договора дарения жилья с правом пожизненного проживания, такой пункт следует считать ничтожным. В подтверждение этого действует тот факт, что по своей природе, указанное условие является обременением, однако его госрегистрация законодательством не предусмотрена.

Отметим, что рассмотренной выше позиции часто придерживаются органы, совершающие регистрацию прав на недвижимость (ст. 131 ГК). Так, на практике, указание в договоре условия о пожизненном проживании дарителя в подаренном им жилье, довольно часто является основанием для отказа в государственной регистрации недвижимости.

В то же время нельзя не отметить и альтернативную точку зрения, согласно которой право дарителя на проживание возникает у него еще до момента совершения дарения. Таким образом, оно не может нарушать распорядительные права одаряемого, поскольку они возникли уже после совершения дарения, а само отчуждение жилья обусловливалось наличием права на проживание. Приверженцам данного мнения представляется, что одаряемый должен был осознавать наличие обременения и тщательно взвешивать возможные последствия участия в сделке.

В поддержку данной позиции выступают и некоторые судебные решения, признающие условие о пожизненном проживании соответствующим отечественному законодательству. Они аргументируют свои решения тем, что нормы гражданского законодательства не содержат каких-либо ограничений, относительно сохранения за дарителем некоторых прав в отношении подаренного им имущества.

Несмотря на это, по нашему мнению, сохранение за дарителем права пожизненного проживания является недопустимым встречным условием, ограничивающим распорядительные права нового собственника имущества.

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя

Обычно дарственная с правом пожизненного проживания дарителя производится через подписание договора, в котором обозначена передача права собственности на жилое помещение от дарителя к одаряемому при соблюдении некоторых требований неимущественного характера.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Договор дарения с пожизненным проживанием – это безвозмездное добровольное действие, которое не направлено на получение вознаграждения или прибыли, поэтому получатель квартиры не должен дарителю никаких материальных ценностей и услуг (ст. 572 ГК РФ).

Тем не менее, в договоре могут быть прописаны особые обстоятельства, среди которых отдельно выделяется право дарителя постоянно проживать в квартире, а также иметь регистрацию по указанному месту жительства. Положение, по которому даритель оставляет за собой право на дальнейшее пользование жилым помещением, не означает, что вступают в силу условия, аналогичные договору дарения с пожизненным содержанием или договору ренты.

Готовый договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя используется, как один из вариантов передачи имущества наследникам при жизни наследодателя. Таким способом упрощается процедура вступления в наследство и уменьшается вероятность имущественных споров между наследниками. Подобная сделка может заключаться не только между родственниками, но и с участием людей, не состоящих в родстве.

Получатель подарка не обязан никаким образом оплачивать расходы дарителя в процессе нахождения в квартире или иным образом компенсировать различные издержки (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Добровольное дарение с правом пожизненного проживания не может происходить при условии встречной передачи денежных средств, вещей, имущественных прав или оказания затратных услуг дарителю. Дальнейшее нахождение дарителя в подаренном жилье не ухудшает материальное состояние одаряемого и поэтому не может стать причиной для непризнания договора дарения.

Законодательно позволяется присутствие конкретных условий и целевых предпосылок в договоре дарения, которые не выносятся на рассмотрение в отдельные статьи закона и не имеют строгого названия. Постоянное проживание дарителя в квартире не является препятствием для получателя подарка осуществлять свои имущественные права (ст. 209 ГК РФ). Принявший жильё одаряемый вправе полноценно распоряжаться имуществом, которое обременяет право пожизненного проживания: дарить, продавать и так далее.

Преимущества и недостатки сделки

Законодательные нормы РФ не требуют госрегистрации подобного ограничения на право собственности и не предусматривают отдельного оформления условий договора. Поэтому уведомление о праве пожизненного проживания квартире не попадает в выписку ЕГРН (единого госреестра недвижимости).

В связи с этим, как залог для соблюдения интересов дарителя, в договор дарения с правом пожизненного проживания вносится утверждение о том, что даритель обладает правом бессрочно зарегистрироваться по месту постоянного проживания. Причём, это положение не изменяется даже после передачи квартиры новым владельцам (после продажи или дарения).

При совершении сделки с приобретением жилого помещения обязательно учитываются документы (справки), в которых перечислены проживающие лица (зарегистрированные по месту жительства), обладающие правом пользования данным помещением после его продажи и смены владельцев (ст. 558 ГК РФ).

Значит, когда у квартиры меняются собственники, у дарителя остаётся право пожизненного проживания, поскольку оно считается договорным обременением на эту квартиру. В том случае, когда получатель квартиры пренебрегает своим обязательством обеспечить дарителю право на дальнейшее проживание в квартире, даритель может обратиться в судебные инстанции и после вынесенного решения прервать действие договора (ст. 450 ГК РФ).

Каждая сторона обязана соблюдать прописанные в договоре условия, иначе возможно судебное оспаривание договора и возврат имущества прежнему владельцу. Далее, после заключения договора даритель не вправе накладывать запреты и ограничения на действия нового собственника квартиры, направленные на совершение имущественных сделок, или иным образом препятствовать распоряжению принятым имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Выгода дарителя

В процессе исполнения условий договора дарения каждая из сторон обладает комплексом прав и обязанностей, возникающих по отношению друг к другу. Основные права дарителя:

  • имеет полное право на пожизненное проживание в подаренной квартире;
  • реализует право на проживание третьих лиц, названных в договоре на период, ограниченный конкретным сроком или на бессрочной основе;
  • право продолжать регистрацию на постоянном месте жительства в органах миграционного учёта граждан;
  • право вносить изменения и поправки в договор дарения при обоюдном согласии с одаряемым;
  • право требовать отмену дарственной и расторжение договора при несоблюдении условий его выполнения получателем.

Обязанности дарителя:

  • должен передать даримое имущество;
  • поставить в известность обо всех причинах и обременениях, которые могут существенно повлиять на сделку;
  • соблюдать правила пользования помещением, предусмотренные договором дарения;
  • не запрещать получателю совершение имущественных действий, возможных после получения подаренной квартиры.

Таким образом, выгодные моменты для дарителя очевидны: он сохраняет бессрочное право проживать в квартире без внесения оплаты, поскольку все расходы на содержание жилья и коммунальные услуги возлагаются на нового собственника. Даритель квартиры получает возможность проживать в квартире при возникновении финансовых затруднений в дальнейшем.

Недостатки, которые возникают при оформлении договора дарения на квартиру: даритель не получает взамен никакой имущественной компенсации и не вправе потребовать денежную помощь или надлежащий уход по состоянию здоровья. Изменить условия дарения или отменить действие договора очень сложно: только при соглашении с получателем или по решению суда. Существующая судебная практика показывает, что подобные обращения могут привести к признанию договора недействительным.

Выгода для одаряемого лица

Права получателя тоже возникают в результате признания договора дарения:

  • право безвозмездно принять подаренное имущество;
  • может по согласованию сторон вносить изменения к договору в письменной форме;
  • право одаряемого совершать любые имущественные сделки с подаренным жильём (ст. 396, ст. 398, ст. 573 ГК РФ).

Прямые обязанности получателя состоят в том, чтобы сохранить право дарителя и третьих лиц, предусмотренных в договоре, беспрепятственно находиться в данном жилом помещении.

Основные преимущества, которые предлагает дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя: получение недвижимости бесплатно, возможность дальнейшего распоряжения (дарение, продажа, сдача в аренду). Прекращение имущественных споров между родственниками при жизни дарителя или в процессе оформления наследства. В случае развода подаренное имущество не делится между супругами, поэтому можно не опасаться материальной потери.

Читайте так же:  Приказ 458 об утверждении правил пограничного режима

Минусы для получателя: проживание дарителя усложняет возможность распоряжаться полученным имуществом. Квартиру с таким обременением при необходимости очень сложно продать по среднерыночной цене. При бесплатном проживании дарителя получатель обязан нести все текущие затраты на содержание и обслуживание жилья, заниматься текущим ремонтом.

Как происходит оформление сделки

Подготовленный договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания должен быть подписан в присутствии обеих сторон (или их законных представителей) при полном одобрении всех условий, обозначенных в договоре. Для вступления документа в законную силу, после подписания следует предпринять необходимые действия для его госрегистрации (ст. 574 ГК РФ).

Порядок оформления

В процессе оформления договора следует убедиться в «юридической чистоте» объекта дарения и проверить все возможные ограничения на совершение сделок с данной квартирой.

Для оформления дарственной на квартиру следует выполнить такие этапы:

  1. Изложить в письменном виде существенное содержание договора дарения с правом пожизненного проживания, в котором будут учтены все замечания и пожелания сторон.
  2. Собрать обязательный пакет документов – договор дарения с правом пожизненного проживания, документы на право собственности, документы, удостоверяющие личность и прочие.
  3. Сдать документы и зарегистрировать подписанный договор в Росреестре.

В настоящее время в результате государственной регистрации сделки с объектами недвижимости новому владельцу не выдаётся отдельное свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Поэтому основанием для права собственности является зарегистрированный договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя.

Для правильного проведения процедуры дарения даритель должен являться единственным собственником жилья, а если имеются совладельцы, тогда договор дарения заключается только при их согласии. В случае, если квартира является имуществом, совместно нажитым в браке, то необходимо согласие супруга, заверенное в нотариальной конторе. Иначе, даритель может предлагать в дарственной только собственную частью квартиры.

Список необходимых документов

Список документов зависит от ситуации и статуса лиц, вовлечённых в сделку:

  • заявления от участников договора;
  • готовый договор дарения с правом пожизненного проживания (несколько экземпляров);
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта, свидетельства о рождении);
  • документы на право собственности;
  • справка о количестве зарегистрированных людей по данному адресу;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • кадастровая справка о стоимости квартиры;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если от одной из сторон договора (или обеих) выступает доверенное лицо, то необходимы его удостоверение личности и доверенность, на основании которой возникли его полномочия.

Пункты и сведения в договоре

Содержание договора дарения с пожизненным правом проживания имеет произвольный характер, но существует несколько обязательных пунктов для заполнения по примерному образцу:

  • название документа;
  • дата и место заключения договора;
  • обозначение участвующих сторон;
  • описание их прав и обязанностей;
  • информация о предмете соглашения;
  • наличие долгов и возможных обременений;
  • ответственность сторон по выполнению взятых на себя обязательств и возможные последствия в случае их невыполнения;
  • особые условия договора (право на проживание третьих лиц, обязанности относительно ремонта и содержания жилья);
  • основные причины для изменения или расторжения договора;
  • порядок рассмотрения спорных вопросов;
  • момент, когда договор вступает в законную силу и право собственности переходит от дарителя к получателю подарка;
  • данные сторон и их подписи.

Обязательно включается пункт о том, что даритель добровольно соглашается с фактом передачи своего имущества, находясь в здравом уме и не под давлением тяжёлых обстоятельств. Отдельно можно оговорить дополнительные пункты по поводу того, что даритель может пользоваться всей квартирой или отдельной комнатой, как используют жильё наследники или иные представители получателя.

В договоре можно предусмотреть, что одаряемый берёт на себя расходы по юридическому сопровождению сделки и оплачивает госпошлину. Отметить, каким образом он участвует в ремонте и содержании жилья.

Налогообложение договора

Налогообложение недвижимости, полученной по договору дарения, регулируется в соответствии с гл. 23 НК РФ. Подаренное близким родственникам имущество не облагается налогами (в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В кругу близких родственников признаются:

  • супруги, состоящие в официальном браке;
  • родители (усыновители);
  • дети (в том числе, усыновлённые);
  • дедушки, бабушки и внуки;
  • братья и сёстры (включая полнородных и неполнородных, имеющих одного общего родителя).

Налоговый платёж в связи с подаренным имуществом производится после оформления и регистрации права собственности. Если получатель-родственник в ближайшие три года после получения продаёт квартиру, то должен оплатить 13% от кадастровой стоимости.

Для остальных граждан ставка налога при получении квартиры по договору дарения составляет 13% от оценочной стоимости квартиры на момент составления дарственной. Льготные категории в этом случае отсутствуют (значит, инвалиды, пенсионеры, малоимущие граждане и прочие получатели льгот оплачивают 13% от кадастровой стоимости имущества):

  1. Эти правила распространяются на граждан-резидентов РФ, которые имеют общегражданский паспорт РФ и находятся на месте пребывания или проживания в России более шести месяцев ежегодно (если быть точнее, свыше 183 суток).
  2. Нерезиденты оплачивают налог на подаренное имущество по ставке 30% от оценочной стоимости имущества.

Новый собственник квартиры обязан в срок до 30 апреля следующего года после оформления дарственной направить в территориальные органы ФНС декларацию о полученных доходах по форме 3-НДФЛ и прочие документы (удостоверение личности, договор дарения, иные документы). Оплачивать налог на подаренное имущество необходимо до 15 июля следующего года после подписания и регистрации договора.

При нарушении сроков подачи декларации и оплаты налога возможно наложение штрафа: если декларация 3-НДФЛ сдаётся несвоевременно – 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но всего не более 30%. К сумме штрафа прибавляется пеня за просрочку платежа, если задерживается выплата налога в размере 1/300 от ставки рефинансирования (учётной ставки) ЦБ РФ ежедневно.

Таким образом, передача недвижимого имущества через договор дарения с правом постоянного проживания – это действенный, рациональный способ, при котором упрощается процедура вступления в наследство, особенно при близкородственных отношениях. При этом даритель получает право на постоянное проживание в квартире и в случае невыполнения обязательств получателем может оспорить и расторгнуть заключённый договор.

Что такое договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: образец и все нюансы оформления

Самым выгодным способом передать недвижимость родственнику является оформление дарственной. Но в случае, если эта недвижимость является единственным жильем для дарителя, осуществлять сделку опасно. Даритель может остаться без жилья. Гораздо выгоднее в этом случае оформить дарственную с правом пожизненного проживания. Все законы при этом будут соблюдены, а собственник сможет быть уверен в том, что он останется обеспечен жильем до конца жизни.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Дарственная с пожизненным проживанием означает, что имущество перейдет безвозмездно в собственность другого человека, при этом до конца жизни владелец имеет право проживать в квартире. Также с ним могут жить третьи лица временно или постоянно.

Пожизненное проживание означает, что будет оформлен обычный договор дарения, но в нем будут указаны определенные условия и пункты, которые позволят владельцу проживать в квартире. При этом, ни о какой плате за дар речи не идет. Такой договор заключается только с согласия одаряемого. Он не предусматривает, что разрешение на проживание является платой за квартиру.

Закон разрешает подобные сделки (ст. 558 ГК РФ). В условия договора вписываются пункты, которые точно определяют права и обязанности сторон.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Можно прописать разные условия. Например, что владелец имеет право пользоваться всей квартирой или, наоборот, в его пользовании будет находиться только одна комната. Также в договоре можно указать, что третьи лица также могут пользоваться имуществом.

У такой сделки есть свои плюсы и минусы. Но, главное, что вопрос о пожизненном проживании должен решаться в двустороннем порядке. Сам даритель не может принять такое решение. Одаряемый, в случае несогласия с владельцем и условиями договора, может отказаться от недвижимости.

Фактически, оформление такого договора ни чем не отличается от оформления обычной сделки. В тексте документа будет лишь указано несколько дополнительных условий.

Стоит сказать, что владелец не имеет права склонять одаряемого к положительному решению, путем принуждения. То есть владелец не должен ставить условия одаряемому. Решение о заключении дарственной принимает только владелец, остальные условия должны обсуждаться совместно.

Читайте так же:  Земельный налог и инвалидность

В чем отличия от обычного договора дарения квартиры?

Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.

Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.

В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.

Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.

После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.

Какими актами регламентируется право пожизненного проживания?

В законодательстве нет отдельного понятия «дарение с правом пожизненного проживания». Такая сделка регламентируется по общим правилам. То есть главным актом является 572 статья гражданского кодекса. В ней говорится о правилах сделки, о том, что она является безвозмездной и может содержать в договоре специальные пункты. В этой статье не запрещается наличие дополнительных пунктов.

Статья 572 ГК РФ. Договор дарения

    По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Также регламентируются подобные сделки другими статьями гражданского кодекса. Применяются они в зависимости от содержания договора.

Например, статья 209 регламентирует, как именно одаряемый может распоряжаться жильем. А в статье 575 определен круг лиц, который не может выступать в качестве получателя дара.

Главным же законом остается статья 572 ГК. В ней раскрыты все основные принципы таких сделок.

Дополнительные условия сделки

В документе могут быть указаны разные условия. Главное, чтобы на них был согласен одаряемый.

К таким условиям относятся:

  1. Право владельца оставить в собственности одну или несколько комнат.
  2. Право владельца подарить только одну комнату.
  3. Владельцем после смерти дарителя будет одаряемый.
  4. Владельцем после смерти будет третье лицо.

Это основные условия, которые могут быть указаны в договоре. Причем в первых двух случаях речь не идет о долевом дарении. После смерти квартира полностью перейдет в собственность одаряемого.

В четвертом пункте в качестве третьего лица могут выступать родственники одаряемого, а не дарителя. При этом согласие одаряемого должно быть выражено официально.

Инструкция по оформлению

Как говорилось выше, процедура оформления ни чем не отличается от стандартной.

  1. Сначала владелец должен принять решение о том, что он хочет передать имущество.
  2. Затем нужно согласовать со второй стороной все нюансы.
  3. После чего собрать документы, написать текст договора и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Оформляться договор может самостоятельно или у нотариуса. Закон не запрещает использовать обычный рукописный вариант, заверенный только подписями сторон.

Куда обратиться?

Для заключения договора дарения можно обратиться к нотариусу или юристу. В этом случае необходимо будет заплатить за его услуги по тарифу, указанному в компании. Расценки могут сильно отличаться. Обычно, стоимость оформления не превышает 1000 рублей.

Также не запрещено использовать рукописный вариант. Бланк можно скачать в интернете. Никаких специальных требований нет. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, все данные должны быть верными.

Так выглядит свидетельство о праве собственности:

Какие документы понадобятся?

Подготовить нужно два пакета документов: для составления договора и для регистрации права собственности.

В первом случае нужны:

  1. Паспорта участников.
  2. Документ, подтверждающий право собственности.
  3. Согласия третьих лиц (если собственниками являются несколько человек или в квартире проживают несовершеннолетние).
  4. Доверенности (если от лица сторон выступают третьи лица).
  5. Кадастровый паспорт (из БТИ).

Для регистрации права собственности понадобятся все вышеперечисленные документы и несколько других:

  • Технический паспорт.
  • Справка об отсутствии налоговой задолженности.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Выписка из домовой книги (о составе семьи).
  • Справка о кадастровой стоимости жилья (нужна, если одаряемый не является родственником владельцу).
  • Заявления на передачу и прием имущества.

Все документы можно получить в день обращения.

Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.

В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки. Почерк должен быть разборчивым.

Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.

Договор не подлежит обязательному заверению и регистрации. После его заполнения нужно обратиться в регистрационную палату или ближайший Росреестр для регистрации права собственности.

Для этого нужно собрать пакет документов и прийти на прием к специалисту. Заранее можно записаться по телефону. Специалист проверит документы, примет их к рассмотрению и выдаст бланк. В нем будет указан список принятых документов: количество оригиналов и копий. В течение 10 дней будет зарегистрировано право владения.

Госпошлина и другие расходы

За самостоятельное оформление договора платить не придется. Если заполнять будет нотариус, то платить придется за его услуги. Стоимость зависит от города и конкретной конторы. Обычно не превышает 1000 рублей.

В Росреестре придется заплатить обязательную госпошлину в 2000 рублей. Также некоторые документы могут быть платными. Например, справка о кадастровой стоимости из БТИ. Если ранее не проводилась оценка жилья, то ее оформление будет стоить около 1500 рублей. Минимальная сумма, которую придется заплатить – 2000 рублей.

Так выглядит справка о кадастровой стоимости недвижимости:

Налог на имущество будет взиматься с одаряемого в случае, если он не является близким родственников владельцу. Сумма составляет 13% от кадастровой стоимости жилья. Чтобы рассчитать налог, нужна справка о кадастровой стоимости. Она необходима только в случае, если сделка происходит между дальними родственниками или чужими людьми.

В остальных случаях налог не взимается.

Сбор документов и оформление договора можно совершить в один день. Оформление в Росреестре не должно занять больше 10 дней.

На каких основаниях могут отказать?

  • Главной причиной для отказа являются неправильно собранные документы. Обычно не хватает нескольких справок или согласий.
  • Также отказ может быть от органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.
  • Также отказ может последовать от супругов или других собственников жилья.

После того, как причина будет устранена (будет получено согласие или все документы будут собраны), нужно заново подать бланки в Росреестр.

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.

К преимуществам для владельца относятся:

  • Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
  • Право сохранить прописку.
  • Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.

Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.

Для одаряемого преимуществами являются:

  • Получение имущества безвозмездно.
  • Право полного распоряжения имуществом.
  • Отсутствие необходимости обеспечивать и ухаживать за владельцем.

Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.

Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.