Договор пользования частью нежилого помещения

Оглавление:

Договор безвозмездного пользования частью нежилого помещения

заключен между супругами для открытия в нем адвокатского кабинета, сможет ли налоговая посчитать эту сделку притворной. Один из супругов, которому принадлежит помещение ИП.

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Можно было вообще не заключать никакого договора, а просто открыть адвокатский кабинет по адресу жилого помещения, которое находится в общей совместной собственности супругов.

Как составить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом?

Договор аренды может заключается не только между физлицами, но и между физлицом и юрлицом. В общих чертах порядок составления договора остается тем же – стороны решают вопросы, связанные со сроком действия, порядком оплаты, обсуждается ответственность сторон и т. д.

Но нюансы все-таки есть, например, связанные с использованием мест общего пользования. При аренде нежилых помещений такие ситуации – не редкость. Эти и другие особенности аренды фиксируются в договоре.

Строгой формы, по которой заключается договор аренды не существует. Можно скачать договор аренды нежилого помещения (образец заполнения) и использовать его как основу. Но арендатору все же желательно и самому разбираться в том, как происходит аренда нежилого помещения у юрлица.

Как составляется договор аренды?

Договор аренды нежилого помещения может заключаться бессрочно, но законодательство России требует регистрировать его при сроке, превышающем 12 месяцев. Для обхода этого требования он может заключаться на 11 месяцев с пролонгацией.

Не путайте аренду с наймом. В последнем случае соглашение заключается только между физическими лицами. А вот между юридическими лицами – только документ об аренде. Образцы договоров аренды нежилого помещения есть в свободном доступе.

В отличие от найма при аренде дополнительно к тексту самого документа составляется акт приема/передачи. Сам документ будет считаться вступившим в силу только если передача объекта прошла по акту приема/передачи.

В документе аренды указывается поэтажный план строения и прочие его подробные характеристики вплоть до перечисления подведенных коммуникаций. Строгой формы договора аренды помещения нет, но обычной практикой считается, что поддерживать состояние объекта будет арендующая сторона. В тексте допускается указать и другие условия, в тексте соглашения между физическим лицом и организацией можно указать и иные условия.

Возможна ли аренда части помещения?

Возможен вариант аренды части нежилого помещения. Арендатору при составлении договора аренды нужно документально четко зафиксировать границы помещения, с указанием площади и соответствующим обозначением на чертежах.

В ситуации, когда на территории есть места общего пользования, например, сдается часть площади в торговом помещении, то в документе указываются условия поведения самого арендатора, его клиентов/персонала в этих местах. Если типовой договор этот пункт не содержит, его нужно будет добавить.

Учтите – у арендатора есть приоритетное по сравнению с другими желающими право на аренду (причем оно распространяется и на часть помещения если снималось не все помещение). Если арендатор/арендодатель согласны, от этого пункта можно отказаться, в документе это обязательно отражается.

Форма договора простая, при необходимости дополняется любыми положениями по согласованию с арендодателем.

Что входит в обязанности арендодателя?

Здесь все стандартно, сторона, сдающая помещение:

  • предоставляет доступ к объекту и любые консультационные услуги. Под консультационными услугами понимается информация, которая поможет временному собственнику максимально эффективно использовать недвижимость;
  • гарантирует, что во время действия документа никто не заявит свои права на недвижимость;
  • если по вине сдающей стороны произошли какие-либо чрезвычайные события (пожары, обрушение здания и т. д.), то арендодатель обязан в кратчайшие сроки принять меры по их ликвидации. Все убытки в этом случае ложатся на его плечи.

В договоре аренды можно указать дополнительные пункты по договоренности с арендатором.

Что входит в обязанности арендатора?

Временный собственник обязан:

  • поддерживать техническое состояние помещения;
  • своевременно вносить оплату;
  • при необходимости проведения неотделимых улучшений можно попробовать согласовать это с владельцем объекта. Но в типовом договоре аренды нежилого помещения нет пункта, обязующего собственника компенсировать расходы на это. Так что если договориться с ним не удастся, то улучшение провести можно, но компенсацию получить не удастся.

Нарушение описанных условий может стать причиной досрочного прекращения действия документа.

Как производится оплата?

В образцах договора аренды нежилого помещения встречаются варианты без арендной платы. Возможны такие варианты:

  • стандартная оплата, оговариваются сроки, пеня в случае просрочки;
  • вместо оплаты собственнику передается в собственность какое-либо имущество арендатора;
  • в качестве оплаты собственник получает процент от дохода. Например, снимается коммерческое помещение под магазин, в договоре вместо фиксированной суммы указывается доля от предполагаемого дохода;
  • улучшение помещения также может считаться услугой, которая пойдет в счет оплаты стоимости.

Типовой бланк договора РФ 2017 года содержит вариант с фиксированной оплатой. По договоренности с арендатором выбрать можно любой из перечисленных выше.

Подлежит ли договор аренды регистрации?

При сдаче объекта на долгий срок (больше года) документ начинает действовать только после того, как он был зарегистрирован госрегистратором. Потребуется 3 договора аренды нежилого помещения (1 дополнительный экземпляр останется у регистратора).

Если нет желания проходить эту процедуру, то договор аренды может быть составлен на 11 месяцев. В этом случае арендатору (если он планирует в будущем продлить аренду) включить пункт о пролонгации в договор. В нем же указываются и условия, при которых становится возможным продление договора.

Если документ аренды составлен на 11 и меньше месяцев, то он считается вступившим в силу как только стороны его подписали. Если выполняется его госрегистрация, то только после внесения его в реестр.

Договор аренды части нежилого помещения

Договор аренды части нежилого помещения. Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает часть нежилого помещения. Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Права на ту часть земельного участка, которая занята частью арендуемого нежилого помещения и необходима для ее использования, передаются арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования части нежилого помещения.

ДОГОВОР N _____
аренды части нежилого помещения между собственником
(или: лицом, уполномоченным управлять его имуществом)
и продавцом тиража периодических печатных изданий

г. _______________ «__»__________ ____ г.

__________________________ в лице ________________________, действующ__
(наименование организации) (должность, Ф.И.О.)
на основании ______________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с одной
стороны, и ________________________ в лице ___________________, действующ__
(наименование организации) (должность, Ф.И.О.)
на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает часть нежилого помещения, расположенного по адресу: _______________, общей площадью ______ кв. м для использования в целях продажи Арендатором тиража периодических печатных изданий. Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является план с указанием части помещения, передаваемого Арендатору.
1.3. Часть помещения сдается в аренду сроком на _____ года с «__»__________ ____ г. по «__»__________ ____ г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.
1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята частью арендуемого нежилого помещения и необходима для ее использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования части нежилого помещения.
1.5. Земельный участок, на котором находится передаваемая в аренду часть нежилого помещения, находится на праве ________________ у Арендодателя.
1.6. Доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.7. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.8. В течение срока, указанного в п. 1.3 настоящего договора, Арендатор не вправе передавать арендуемую им часть помещения в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.

Читайте так же:  Образец заявления на закрытие кредитной карты оао кб восточный

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
а) по первому требованию Арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанную в п. 1.1 настоящего договора часть помещения Арендатору по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.
При этом часть помещения должна быть передана в пользование Арендатору не позднее чем через _____ (__________) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемой им части помещения;
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.
Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе.
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендуемую им часть помещения только в целях, указанных в п. 1.1 настоящего договора;
б) содержать арендуемую площадь в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
в) своевременно вносить арендную плату;
г) не производить реконструкции на арендуемой площади, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемой части помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю;
е) если арендуемая часть помещения в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемой площади как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение по акту в исправном состоянии;
з) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
и) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемой части помещения;
к) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость аренды части помещения составляет ________ рублей за один квадратный метр в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально. Общая сумма арендной платы составляет ________ рублей за один квартал, включая НДС.
3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 настоящего договора, Арендатор осуществляет до _____ числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя. Первый платеж Арендатор осуществляет в течение _____ дней с момента подписания настоящего договора.
3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон не чаще одного раза в год в случаях изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за __________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере ________ за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.
4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.
4.4. В случае отказа Арендатора от помещения до истечения сроков аренды или в связи с окончанием срока договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения.
4.5. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
4.6. В случае несвоевременного возврата Арендатором помещения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя помещением и неустойку в размере _____% от суммы арендной платы за соответствующий срок необоснованного пользования.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:
5.1.1. Пользуется предоставленной ему частью помещения не по назначению, предусмотренному п. 1.1 настоящего договора.
Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, Арендодатель имеет также право потребовать возмещения убытков.
5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.
5.1.3. В течение _____ месяцев не вносит арендной платы.
5.1.4. Не производит капитального ремонта помещения в установленные сроки.
5.1.5. Предоставляет в пользование арендуемую часть помещения третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
5.2. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
5.2.1. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
5.2.2. Если арендуемая часть помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При не урегулировании возникших разногласий спор разрешается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон. Изменения и дополнения к договору подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
6.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Приложения:
Приложение N 1 — план арендуемой части нежилого помещения.
Приложение N 2 — акт приема-передачи части помещения в аренду.

Арендодатель: _______________/_______________
(подпись)

Арендатор: _______________/_______________
(подпись)

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения (образец)

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения образец его можно найти в этой статье. Он представляет собой соглашение об использовании чужого помещения без оплаты аренды. Соглашаясь на такие отношения, собственник ищет другую выгоду, ведь денежное вознаграждение он не получит.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Законодатель не запрещает сторонам заключать договор намерений аренды нежилого помещения. Речь идет о документе, в котором стороны договариваются об аренде помещения в будущем. Например, здание еще не сдано в эксплуатацию, но арендатору важно иметь в нем помещение на правах аренды.

Читайте так же:  Нотариус героев панфиловцев 19

В отличие от договора аренды, соглашение о намерениях регистрации не подлежит и становится действительным с момента его подписания. В нем необходимо указать идентификационные характеристики помещения, в том числе его адрес, площадь. Говорить о величине арендной платы не имеет смысла, так как ее размер будет указан в основном договоре.

Образец соглашения о намерениях можно найти на нашем сайте.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

Скачать образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения вы также можете на нашем сайте.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.

Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.

Договор пользования частью нежилого помещения

________, именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________,действующего на основании _______, в лице _________ с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

I. Общие условия.

1.1. Арендодатель передает Арендатору в пользование часть занимаемого им помещения площадью _____ кв. метров, находящегося по адресу: ________.

1.2. Срок аренды- ___________ года — определяется с «___» ________ 20__г.

II. Обязанности сторон.

2.1. Передать указанное помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его использование для размещения Арендатора.

2.2. Производить капитальный ремонт передаваемого помещения, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

2.3. Пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с их назначением.

2.4. Производить текущий ремонт используемых помещений.

2.5. Ежемесячно __________ не позднее 10 числа следующего за периодом платежа месяца, вносить плату за пользование помещениями из расчета годовой оплаты — ____ рублей за 1 кв. метр.

Размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.

2.6. Предоставить в пользование Арендодателя на период действия настоящего договора имущество Арендатора _______ (стоимостью ______ рублей).

2.7. Перечислить на расчетный счет Арендодателя N ______ в _______ после подписания настоящего договора ______ рублей в счет арендной платы для составления программы по направлению работы Арендодателя.

Ежемесячно перечислять ________ рублей в фонд материального поощрения для распределения между сотрудниками Арендодателя.

2.8. По окончании срока действия договора передать Арендодателю помещение в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

III. Платежи и расчеты по договору.

3.1. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

Оплата этих услуг производится Арендатором помесячно не позднее _______________ числа за прошедший месяц.

Вариант 2. Вперед помесячно первого числа каждого месяца.

3.2. Окончательный расчет производится сторонами по истечении года.

IV. Ответственность сторон.

4.1. Неисполнение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право Арендатору произвести капитальный ремонт своими силами и взыскать с контрагента его стоимость, либо зачесть ее в счет арендной платы.

4.2. При просрочке уплаты арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере ______ процента от суммы просроченного платежа.

V. Заключительные положения.

5.1. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

Аренда части помещения

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда части помещения (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Аренда части помещения

Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда части помещения

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Аренда части помещения

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса. Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено. По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего арбитражного суда РФ по аренде 2013 года.

Права арендатора помещения на земельный участок под зданием

Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора

Положения пункта 2 статьи 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором. Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения.

Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке. Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ от 19 августа 2010 г. № ВАС-9730/10).

Читайте так же:  Спор овощей инсценировка

При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования. По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю. В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.

Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды). Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ. Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка

Права собственника помещения на земельный участок под зданием

Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в пункте 25 Постановления Пленума № 13 от 25 января 2013 г. указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца

…гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования(аренды)…

На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

…представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка.

До 1 октября 2013 года в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор».
Узнайте больше >>